有钱,就是不买房……

有钱,就是不买房……
2023年01月11日 10:24 楼市参考

原创 刘晓博

今天(1月10日)傍晚,央行公布了2022年全年的金融数据。

数据显示:企业、住户的投资欲望仍然偏低,几个关键数据均在12月创下了新低。

尤其是住户,也就是老百姓,储蓄存款大幅增加,但贷款尤其是房贷增长却大幅放慢了。

上图是过去5年住户存款增长情况。

2018年住户存款增长了7.2万亿,2019年增长了9.7万亿,2020年疫情爆发之后跃升到了11.3万亿。2021年随着疫情影响下降,住户存款年度增长下滑到了9.9万亿。

但到了2022年,住户存款却暴增了17.84万亿,同比增幅高达80%!

这说明在疫情频发、封城不可预测的情况下,大家不太敢消费或者投资,而是加大了储蓄的力度。

2022年最后一个季度,由于债市出现大幅下跌,导致银行中低风险理财产品普遍性亏损。于是,银行理财被大幅赎回,这加剧了年末住户存款的增加。

以北京居民为例,我们可以清晰地看出2022年居民对存款的偏好:

上图是截至2022年11月末北京的存款情况。

其中住户存款上升到了5.66万亿,比年初增长了7800亿,跟2021年11月相比增长了18.8%。增长的住户存款绝大部分转化为定期存款,占比高达81%。

同期北京市民的住户贷款只增长了1686亿元,跟房贷密切相关的中长期住户贷款只增长了区区的502亿元。

也就是说,2022年北京居民存到银行里的钱,是买房子贷款的15.6倍!

上图是最近5年全国“居民中长期贷款”增量变动情况。

2018年中长期贷款增长了4.95万亿,2019年增长了5.45万亿,2020年增长了5.95万亿,2021年增长了6.08万亿。

2022年直接“膝盖斩”,只增长了2.75万亿。

2022年,全国住户存款暴增了17.84万亿,但房贷只增长了2.75万亿。新增房贷占新增住户存款的比例,从2021年的61%,断崖式下降到了2022年的15.4%!

也就是说,居民手里还是有钱的(可能分布不均衡),但现阶段不愿意买房子。

前两年在高利率时代贷款的购房者,最近在抓紧时间提前还贷。而各银行为了年末数据好看,无不采用拖延战术,居民提出“提前还贷”申请3到5个月之后才能完成手续。

如果银行没有采取拖延战术,估计全年新增住户中长期贷款会跌破2万亿!

再看一下广义货币M2的走势图:

11月的时候,M2同比增速一度反弹到了12.4%,主要原因是银行理财赎回,导致银行存款大增。

但到了12月,即便有银行理财赎回因素,M2的同比增速仍然出现了显著下滑,回落到了11.8%,显示出货币衍生能力的下降。主要原因是,11月疫情比较严重,12月正在疫情闯关,企业普遍没有恢复正常状态,居民也在观望。

代表企业投资欲望的M1增速(上图),在12月继续回落到了3.7%。

至于社融存量的同比增速(相当于广义印钞速度),竟然创下了过去2年来的新低,只有9.6%。

2022年全年的房地产销售数据尚未公布,坊间根据统计局前11个月数据推算,估计2022年新房销售面积将跌破14亿平方米,销售额跌破14万亿元。而在2021年,大约是18亿平方米销售面积和18万亿元销售额。

从新房销售面积看,大致跌回到了2015年的水平。

2022年的市场如此萎缩,说到底还是信心问题。

一是对疫情如何发展,自己未来收入如何缺少信心;二是对房地产税将如何征收,存在较大疑虑。目前第一个问题解决了,第二个问题尚未解决。

上图是央行发布的居民“未来3个月购房意愿”调查结果,2022年4季度创下了历史新低。

不买房、继续观望,仍然是多数人的想法。

由此可见,要让楼市回暖还有大量的工作要做。其中给一线城市楼市松绑,尽早公布房地产税试点的细节、出台温和的试点方案,是重中之重。

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