创业热度下降!中国“房价最贵城区”,烦恼来了……

创业热度下降!中国“房价最贵城区”,烦恼来了……
2023年01月16日 14:40 楼市参考

原创 刘晓博

谁是中国房价最贵的城区?

香港岛上的中西区、湾仔区大概率是第一、第二。

如果我们把这个概念泛化一点,北京的西城区、上海的黄浦区、深圳的南山区,也可以称为中国房价最贵的区之一。

尤其是深圳南山区,最近几年堪称中国楼市最耀眼的明星,多次出现现象级神盘,最高单价也创下过30多万元的记录。

这里上市公司数量及其市值的密度、PCT国际专利的密度,也都是中国最高的。

南山区的深圳湾超级总部基地、后海总部基地、前海,不断涌现出中国城市的“新封面”。

然而,如果你在深圳市市场监督局的官网上,查询一下历年来各区新增企业数量,就会惊讶地发现:

过去5年间,南山区新增企业数量在深圳各区的排名,从第一名滑落到了第五名。

与此同时,深圳东部房价较低的龙岗区,新增企业数量逐步坐稳了深圳冠军的位置,显示出深圳创业者正在撤离西部高房价区域,去更低成本的区域谋发展。

上图是2017年、2018年深圳各区新增企业数量。

2017年,深圳新登记企业户数最多的是南山区,达到了81734户,占全市的22.5%。市场监督局的分析说:入驻前海企业数量庞大是南山区新登记企业数量位居全市第一的重要原因。

到了2018年,龙岗区拿下了新登记企业户数冠军,南山区从第一名下降到第二名,新增企业为64255户,占全市新登记企业总量的比重下降到22.1%。

上图是2019年、2020年深圳各区新增企业数量,其中2020年官方公布的各区新增企业数量不全。

2019年,南山区新增企业52094户,在深圳排名下降到了第三位,宝安区上升为第一、龙岗区第二。

2020年的统计中,深圳市场监督局只公布了5个区的新增商事主体数量(含个体户),以及4个区的个体户数量,我们无法推算出南山区新增企业数量。

上图是2021年全年和2022年1到8月各区新增企业户数。

2021年全年,南山区新增了53382户企业,增量下降为全市第四。

2022年1到8月(目前官方只更新到这个数据)南山区新增了22981户企业,增量被龙华区超过,排名下降到了全市第五。

这意味着:从2017年到2022年,当全国、全深圳热钱涌入南山区,把海岸线上的房价推高到每平米20万元左右的时候,越来越多的创业者放弃了南山区,去成本更低的龙岗、宝安、龙华、光明等区。

尤其是最近两年,深圳东部的龙岗区再次跃升并坐稳了新增企业户数第一名。面积大、腾挪空间大,北部成本较低的宝安区,巩固了第二名的位置。成本相对较低的龙华区排名在提升。

需要交代一下的是:深圳是全国商事主体数量最多的城市之一,其中企业数量超过240万户,跟上海(276万户)一起处于全国的第一梯队。

如果只统计一般纳税人(也就是规模较大的企业),深圳则名列第三,仅次于上海和北京。

最近1年多,深圳房价出现了一定幅度的下跌,南山区房价也低下了高昂的头。即便如此,南山区平均房价仍然是全深圳最高的,这让南山区的“相对营商成本”仍然昂贵。

对于初创的中小企业来说,南山不再是创业的天堂,去龙岗、龙华、宝安北、光明、坪山发展成为新趋势。

这给南山区乃至整个深圳西部高成本区域敲响了警钟。

不过南山区对于头部企业仍然具有较强的吸引力,毕竟这里上市公司云集,招聘人才相对容易,圈层效应比较明显。很多人会觉得,把公司总部设在南山,把房子买在南山,更能彰显自己的成功。

2022年,深圳新增上市公司41家,南山区就占了18家,占比达到了43.9%;南山区的上市公司总量(含境外上市)则超过了202家。此外,南山区还拥有中国上市公司市值TOP2之一的腾讯(另一个是台积电)。

上图是“21财经”等统计的2022年全国企业IPO城市分布,可以看出南山区新增上市公司数量几乎跟广州全市或者杭州全市相当。

南山区对头部企业的吸引力仍然强劲,未来会继续CBD化。

但深圳新一代的华为、大疆、腾讯,在南山区诞生的机会明显降低,深圳实体经济东进、北上追逐低成本将是一个基本趋势。比如深圳最新出现一个接近1万亿市值的公司——比亚迪,总部就在被很多炒房客鄙视的坪山。

而这,将深刻影响未来20年深圳不动产的价值和走向。

不要以为哪个城区会永远辉煌,30年前深圳的鄙视链是“罗湖>福田>南山>盐田>关外”,15年前变为“福田>罗湖>南山>盐田>关外”,现在是“南山>福田>宝安>龙华>罗湖……”,未来可能还会出现新的变化。比如宝中的居民,现在就对桂湾、前湾、妈湾的房子不怎么感兴趣,并开始平视后海、深圳湾。

10年后呢?20年后呢?

要知道,深圳跟香港完全不同,深圳是一个快速生长的城市,每10年诞生一个新热点区域的规律基本不变。

不仅宝中在崛起,海洋新城在崛起,光明科学城、大运新城、坪山中心区等都在崛起。

坐拥最高GDP和最多上市公司的南山区,切不可掉以轻心!

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