撬动楼市的杠杆,越来越长了!

撬动楼市的杠杆,越来越长了!
2023年01月31日 18:03 楼市参考

原创 韬略哥

阿基米德有一句名言:“给我一个支点,我就能撬起整个地球。”

他想表达的意思是:只要杠杆足够长,一个人也可以撬动地球。

对于楼市也是如此。

2023年,中国楼市再次进入了加杠杆的阶段。

01

这里的杠杆,主要指的是首付比例。

一般来讲,城市的首套房首付比例都是三成起,首付三成换算成杠杆率即为3.3倍。

现在,除了一线城市和强二线城市,很多城市已经把商业贷款的首付由三成降到了两成,首付两成的话,就是五倍的杠杆。

据统计,郑州非限购区、成都、西安、石家庄、太原、重庆等二线城市,首套房首付比均优化为2成。

从最新消息看,湖南全省除了长沙是首付三成,其他城市都已经是两成首付了。

湖南实际上很有代表性,这意味着中国现在除了几十个主要的城市以外,其他城市首套房基本上都是五倍杠杆率。

在核心城市里,也就是二线和强二线城市,也开始出现了二套房降首付的情况,从五成六成降到了三成四成,其杠杆比例也提升了。

南京、无锡、苏州、济南、成都、东莞等城市,二套房首付最低3成;

厦门、天津、大连、郑州、海口、武汉等城市,二套房首付比例降为4成。

在公积金贷款方面,楼市的杠杆率也在增加。

还是长沙,长沙市住房公积金管理机构最新发文,2023年2月1日起,长沙住房公积金个贷倍数从之前的15倍调整为16倍。

按照新规,家庭连续缴满12个月公积金,最高可贷70万,3胎家庭最高可贷80万。

过去,家庭公积金余额达到46666元以上才能贷满上限,现在,公积金余额只需43750元即可最高贷70万。

我们都知道,公积金交得早交得多的人,一般是体制内的职工,贷款倍数提高对他们而言作用不大。

很显然,这个调整主要利好最近这一两年才开始交公积金、余额较少的体制外人士。

目前,长沙公积金首套贷款首付比例为2成,二套首付款比例从去年8月开始由6成调整至4成。

对于部分收入较低、公积金缴存额度比较小的人来说,公积金低首付叠加贷款倍数调高,他们买房就能付出更少成本且贷到更高额度,手中资金的杠杆效率因此变高了。

由此可见,和过去几年调控不断收紧杠杆相比,这一轮救市,则是不断地降商业贷款的首付,降公积金贷款的首付,提高公积金贷款倍数等,把撬动楼市的杠杆加长。

02

为什么楼市会出现从收紧杠杆到鼓励加杠杆这个重大转变?

原因很简单,现在居民手里有钱,但就是不买房。

2022年,全国住户存款暴增了17.84万亿,但房贷只增长了2.75万亿。新增房贷占新增住户存款的比例,从2021年的61%,断崖式下降到了2022年的15.4%!

也就是说,居民手里还是有钱的(可能分布不均衡),但现阶段不愿意买房子。

这会导致一个什么问题?

用经济学名词来讲,就是出现了“资产负债表衰退”现象——尽管融资成本下降,但主动融资的意愿都不强;

即使出现了收入和利润的短暂上升,也只会进一步加快还本付息的速度,降低负债,而不会增加投资。

纵观全球主要国家的经济运行规律,资产负债表衰退是金融周期见顶回落时的普遍规律,如果不从政策上加以对冲,大概率会导致金融危机发生。

有人会说,中国人的负债率已经很高了,再加杠杆的话,只会加重普通民众的生活负担,事实究竟如何?

不可否认,过去几年由于收紧杠杆的操作,部分购房者的首付比例和贷款利率非常高,像一线城市二套房首付最高已经提高到了七成八成;

而有的城市的贷款利率则达到了5.5%以上,甚至超过6%。

对于这部分购房者而言,确实存在高位站岗的问题,大家都盼望存量房贷打折予以减负。

但就整体而言,近两年我国房贷增速是不断下降的,居民债务增速再创新低 。

来源:国家金融与发展实验室(NIFD)《2022年三季度中国杠杆率报告》

先看图中蓝色的线,也就是居民杠杆率,据国家金融与发展实验室统计,2020年到去年三季度,我国居民杠杆率已经连续9个季度在62%的水平上下微幅波动。

由于统计的原因,居民杠杆率等于居民房贷加企业经营性贷款。

如果要观察楼市的杠杆率,则要看绿色那根线。

根据统计,我国居民杠杆率在扣除经营性贷款之后,变为46.9%,而且从2021年一季度开始连续7个季度下降。

从分项数据看,居民贷款增速,创下了本世纪以来的最低值。

2022年三季度末,居民贷款增速从二季度的8.1%降至7.2%,仍处于增速持续下行的通道中。

消费贷款和住房贷款的增速均已经降至个位数。

对于国家而言,若出现资产价格下跌而私人主动去杠杆的现象(房价下跌人们去银行排队提前还贷),则意味着金融周期进入顶点,对经济的破坏力很大。

因此,国家就需要出手,以财政政策和货币政策稳住信心,继续通过加杠杆的方式,让我们保持在金融周期的上升阶段。

而现在能够承担加杠杆任务的其实就是两个部门,居民和中央政府。

对于居民来讲,目前主动加杠杆买房的意愿有限,各地只能降低首付和降低利率的方式,降低居民借贷成本和利息负担,提高居民实际支配收入,从而稳住经济和房价。

事实上,中国现在仍然处于金融周期的上升阶段,所以整个宏观杠杆率水平是要上升的。

在整个杠杆率上升的过程中,要强调的是结构性去杠杆,比如国有企业、地方政府的隐形债务要下降。

03

总的来讲,2023年楼市必须回暖,政策会一波又一波地出台,直到储蓄向购房资金转化达到预期。

去年,银保监会相关部门负责人已表态,房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。

这表明,居民部门适度加杠杆,是被允许甚至鼓励的。

今年1月5日,央行、银保监会、住建部三部委同日表态松绑政策,“降首付降利率”。

在楼市鼓励加杠杆的定调下,一线城市的认房认贷政策肯定也会有所放松。

主要是降低首付比例,降低利率,也就是松绑“认房认贷”,从限制刚需换房、改善买房,到支持他们。

此外,今年或许会有新一轮降息,5年期LPR降息力度或许大于1年期,以加强对楼市的支持力度。

存量房贷打折也并非完全没有希望,3月份的“两会”之后,若国家批准,央行、银保监会联合下文,存量房贷是可以额外打折的。

如果是刚需置业,现在是比较好的抄底时机。

如果是出于投资目的,部分强二线城市的核心区,现在限购门槛极低,是买入时机;

已经在一线、强二线布局多套房产的人,则可以适当配置一些其他优质资产、避险资产,毕竟将来会有房地产税。

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