原创 刘晓博
国务院主管的《经济日报》，2月1日在第五版发表了题为《提前还房贷利大于弊吗》的文章。
文章有如下表述：
当前，部分存量房贷与新增房贷之间的利差过大问题需要引起重视。建议相关部门加快出台相关举措，引导银行适度降低存量房贷利率，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，进一步降低住房消费者的负担，有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。可加快引导5年期以上LPR下降，继续降低新增和存量住房贷款利率，减轻居民住房消费负担。（见下图）
这段表述引发了很多人的关注，有不少读者建议我分析一下：这篇文章的发表，是否意味着存量房贷还有可能打折？
存量房贷打折，是指国家出台特别政策、“合同外施恩”，让高房贷时期买房的人，利率可以降下来。
众所周知，前几年为了调控楼市，国家在没有正式加息的情况下，对楼市实施了“定向加息”，很多城市在高峰期的房贷利率在5.5%以上，甚至有部分城市达到了6.5%。
LPR利率改革之后，房贷利率由“LPR+加点”构成，其中LPR部分是浮动的，但加点部分在整个合同期内是固定的。
比如一个人在2021年末贷款买房并开始还房贷，当时的LPR是4.65%，假设加点是70，则他的房贷利率为5.35%。过去1年降息了35个基点，从今年开始他的房贷利率为5%。
今年才买贷款买房的人，平均加权房贷利率已经跌至不到4.3%，个别城市甚至低至3.7%到3.8%。
同样贷款200万、采用30年等额本息还款方式，1年多之前买房子的人（假设其目前的利率为5%）月供为10736.43元，而今年买房子的人（假设其利率为3.8%）月供为9433.36元，两者相差了1300多元。
由此可见，被高房贷利率套住的居民有多么痛苦，又多么希望存量房贷利率额外打折。
存量房贷利率额外打折，不是没有先例，2008年末、2009年初就曾经搞过一次。
当时的背景是：全球金融风暴突然爆发，市场几乎猝死，大家信心严重不足。
央行在2008年10月22日宣布：自27日开始，个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。（下图）
这个重大利好随后也被存量房贷享受，当时一大批只享受了利率85折优惠的购房人，在到银行办理一个简单手续之后，就可以利率7折。（下图）
2022年至今，楼市出现的情况远比2008年更危险、更紧急，所以我多次撰文呼吁给存量房贷打折。
截至2022年末，全国个人住房贷款余额大约39万亿，涉及超过1亿个家庭。如果能给偏高的存量房贷打折，对于降低大家供楼压力、刺激消费，将产生积极的作用。
39万亿的房贷，利率降低1个百分点，银行业将每年减少3900亿元的收入。如果减少1.5个百分点，银行业将每年减少5850亿元的收入。
根据银保监会的数据，全国银行业2021年一共实现净利润21841亿元。
3900亿元到5850亿元，大约占银行业总利润的18%到27%左右。这的确会给银行业带来不利影响。
但其实不是所有存贷放贷都需要打折，只有过去几年高利率时代“入局”的才有必要性。另外，还可以根据是首套房还是二套房来给予不同力度的优惠，并适度降低存款利率，对冲影响。
对于存量房贷打折中利润损失较大的银行，央行可以优先给予低利率资金的扶持（比如MLF和逆回购）。
所以给存量房贷打折，技术上问题不大。
《经济日报》是国务院主管的报纸，所以上述这篇文章引起了广泛的遐想。
我认为，存量房贷打折仍存在可能。但这篇文章未必传递了什么特别的信号。
这是一篇“来论”，而不是“社论”。
对于传统报纸来说，“来论”和“社论”重要性差别很大。
一般来说，报纸最重要的评论往往会放在头版，用社论、编辑部文章、本报评论员等方式发布。
这篇文章只发表在第五版，而且是一个集中发布“来论”的“时评版”。这类版面、这类文章，往往发言的自由度比较高，所以也就未必是透露了什么信号。
这篇文章的作者，并没有在文章里呼吁存量房贷打折，他给出的方案仍然是“可加快引导5年期以上LPR下降，继续降低新增和存量住房贷款利率，减轻居民住房消费负担。”
也就是说，他建议调整的是LPR，而不是“加点”；存贷房贷额外折扣，特指把贷款合同约定的比较高的“加点”降低，这需要国务院批准、央行宣布。
5年期LPR是房贷利率的重要参考，2022年降息了35个基点，2023年尚未降息。未来有降息空间，但2023年很难超过15个基点，目前央行采用的是定向降息，允许楼市比较冷的城市降息。这种临时性的、定向降息，很难让有存量房贷的人享受到。
从市场冷热程度上看，2022年的三四季度，显然比目前更寒冷，更需要给存量房贷打折。所以随着时间的推移，存量房贷打折的可能性是在下降的。
当然也有一种可能：存量房贷打折，被当作政策储备留给了“换届之后”。
让我们拭目以待，看看三四月份会不会出台相关政策吧。如果4月末还没有，那大概率就是没有了。
