原创 刘博团队
2022年楼市多项重磅利好出台，给市场注入了不少信心。
2023年1月份刚过去，楼市的成交到底怎么样？房价是涨还是跌？
哪些城市有望将率先回暖？
根据机构最新的统计数据，我们来盘点一二。
01
先说二手房。
诸葛找房数据研究中心以10个重点城市为观察样本，计算出今年1月十城二手房成交套数同环比涨跌情况，具有一定代表性。
这10个重点城市分别是：北京、佛山、东莞、深圳、杭州、南京、成都、青岛、苏州、厦门。
总体看，2023年1月，10个重点城市二手住宅成交40878套，环比下降14.85%，同比下降11.6%。
不过也有一些城市二手房成交量开始出现上涨，量在价先，成交量放大，就意味着市场开始回暖。
据统计，1月二手房成交量环比上涨的城市，分别为南京和苏州。
南京涨幅稳居榜首，1月二手房成交6674套，环比上涨63.14%；
苏州涨幅位居第二，1月二手房成交3972套，环比上涨0.61%。
而1月二手房成交量同比上涨的城市，则有东莞、南京、成都和青岛。
且青岛同比涨幅第一达46.68%，东莞第二为41.08%，南京和成都的成交涨幅均超5%。
二手成交量同环比均下跌的城市有杭州、厦门、深圳、北京、佛山。
值得注意的是，上述10城，一线城市还有上海和广州未统计，重点二线城市合肥、西安、郑州、济南、武汉未列入观察。
根据能够查询的公开数据，我们发现，1月上海和广州二手房成交量未见明显起色。
据广州中原研究发展部统计数据显示，2023年1月（1-29日），广州市二手中介网签量为983宗（不含自助网签），较去年12月同期的1242宗环比下滑20.9%。
据上海房易数据统计，截止到1月29日，上海二手房住宅成交7100+套，算上30、31号的成交，总成交量约8000套。
如果以2022年11月上海二手房住宅的1.58万套成交量来看（成交相对正常的月份），上海1月的二手房成交量近乎腰斩。
而合肥、西安、郑州、济南、武汉几个重点二线城市，1月二手房数据暂未完全更新。
据公开资料，今年1月，郑州二手房成交量，环比去年12月下降12%，略低于去年的春节2月。去年10月以来，受多种因素影响，郑州二手房成交量大降。
西安二手房市场去年一直处于疲软状态，成交量也不容乐观。但据多个房产中介表述，市场已有回暖迹象。
从诸葛找房的数据上看，1月23日至29日，一周时间西安二手房成交了约277套房源，其中最低一天成交3套，最高一天成交158套。
截至目前数据，1月二手房同环比均放量成交的城市为南京；
在环比或者同比单一指标上呈现放量上涨的城市有：苏州、东莞、成都、青岛，后续走势有待观察。
二手房价格方面，易居50城房地产市场机会与风险监测系统显示，二手房价格上涨的城市有东莞、上海、合肥、厦门、佛山、北京等城市。
结合来看，如果交易量未跟上，只有房价在上涨，交易量低迷，则会出现有价无市的情况。
综上，南京，目前二手房成交量明显放大（同环比），而东莞，二手房出现价涨（环比）量升（同比）。
这两个城市，综合人口增量、住房供应量及城市GDP、城市资金总量等多指标，可以位列中国内地不动产最有价值的城市前十。
目前，二者均已取消限购，带动资金流入，2023年有望率先闯关成功。
02
再看新房数据。
根据CRIC监测数据，1月30个监测城市成交面积为1071万平方米，同比下降34%，环比下跌41%。
无论是一线城市，还是二三线城市，新房成交同环比降幅仍在三成以上。
所以，2023年首月，各城市的新房市场可以说仍然黯淡。
一线城市中，只有北京、上海对比去年2月春节数据，楼市成交面积扩大，因此有媒体报道北京和上海楼市出现小阳春。
但是结合新房同环比数据和二手房成交来看，一线城市1月的表现难言回暖。
二线城市中，有一个城市新房同环比成交面积及春节数据均上涨，那就是西安。
结合1月西安二手房出现翘尾行情，西安土地出让金领跑，我们可以推断，西安的楼市，目前处于回暖阶段。
当然，从最新的新房供求比、存量和消化周期，我们可以看出后续哪些城市有望率先突围。
供求比越小，库存越小、消化周期越短，说明商品住宅需求量超过供给量越多，这些城市后续容易出现回弹。
供求比在0.8-1.2之间供求较为平衡，供求比越大，市场呈现供大于求。
那么，供求比小的城市有：
0.0：东莞；0.3：杭州、南宁、无锡、佛山、昆明；
0.4：武汉、济南、厦门；0.5：上海、宁波；
0.6：广州、成都、天津、西安、重庆、苏州
0.7：长沙、南京
库存同环比均下降的城市：武汉、天津、佛山、长春、昆明、济南、东莞、福州。
消化周期短的城市：上海（5.4个月）、杭州（6.2）、合肥（8.1）。
消化周期前三名：郑州（82.7）、大连（59.8）、青岛（37.3），这三个城市的库存太大，楼市回暖还需时日。
再看新房价格，环比出现上涨的城市有：成都、杭州、宁波、上海、西安、苏州、长沙、北京等。
综合来看，西安和东莞楼市需求较旺；
而上海、杭州和合肥，消化周期短，经济基本面较好，比其他城市更容易复苏。
03
可以看出，这一轮楼市复苏，将率先从二线城市开始。
目前一线城市限购限贷尚未放松，而二线城市很多都已取消限购。
不少三四线城市居民，可能会卖房并将资金搬家到这些重点二线城市，实现资产的调仓升级。
根据以上分析，以下二线城市在1月，已出现明显回暖迹象，它们是：
南京、东莞、西安。
上海、杭州、合肥三城新房消化周期最短，市场比较容易反弹。
成都楼市有望延续去年热度，今年继续保持景气，此外，苏州楼市的热度也在慢慢恢复。
如果大家对以上城市买房感兴趣，可以抓住低首付和低利率的优惠窗口期，提前看房选房了。
目前，这些城市已经开始动了，后续如果继续放量成交，将出现确定性回暖。
