原创 刘博团队
一线楼市，正式吹响反攻号角！
上周五（9月1日），随着上海，北京“认房不认贷”政策的落地，北、上、广、深四个一线城市全面进入“认房不认贷”时代。
服下这剂猛药后，一线楼市真的举起来了。
上周末（9月2-3日），即“认房不认贷”发布后的首个周末，一线楼市迎来：二手房成交翻倍、售楼处爆满、“一天赶上一个月”、成交脉冲式上涨……
其中，北京，上海的表现最为突出。
北京当地人称“很久没有看到这样的盛况了。”
北京丰台区某房产中介门店表示，周六（新政后首日）一天，我们这一片儿卖了12套房，而前4个月我们店一共才卖了4套房。
北京某楼盘销售总监表示，政策出来以后，我们就陆续开始签单，整体昨天卖了15套，凌晨2点多最后一个客户签单。截至9月2日上午，我们今天已经卖到第10套。平常工作日大概是卖4套左右，周末大概在10套左右，估计今天会突破20多套。
据中原地产研究院统计，9月2日北京二手房成交量大约为1200套，与上周六成交只有不到600套相比，上涨超过100%。
另据了解，9月3日，融创房地产集团开发的“融创壹号院”首日开盘成交额就达56.2亿元，一期总共推出350套，当日成交169套。
上海房产中介感慨，爆发力太猛！
“政策宣布当晚都在加班，凌晨3点（9月2日）还在签单。”
“7月只卖出十几套，8月下旬开始回暖。政策落地后，周六就来了240组看房的客户，一直持续到晚上8、9点，一天就卖出12套，今天上午又卖出去几套。”
上海市宝山区某项目，仅9月2日一天就卖掉了30余套，120平方米的户型总共56套，现在只剩下3套；140平方米的有60多套，现在只剩两套样板房
9月2日，央企保利发展在上海的两个楼盘均达到了成交额过亿，其中一个楼盘成交额达1.6亿元，另一个成交额达1.1亿元。
深圳楼市表现相对温和，但接下来可能还有大招？
过去一直被称为“楼市风向标”的深圳，这一次为何没有北京，上海那么亮眼的表现？
京沪，深穗楼市分化的本质，是居民负债能力的体现，具体可以参考两个数据，分别是居民杠杆率和房价收入比。
先看居民杠杆率，如下图所示：
北京居民杠杆率69.3%、上海居民杠杆率79.7%；深圳的居民杠杆率则达到94.7%，的确比北京，上海高出不少。
结合房价收入比数据，按平均薪酬，深圳居民买房的困难程度是全国第一，而北京排名全国第三，上海排名全国第四，如下图所示：
在以上大背景下，深圳市场的回暖可能不会像北京上海那么快，深圳市场尤其是二手房市场的修复可能是一个相对缓慢的过程。
另外，深圳楼市虽然整体偏冷，但西部市场并不冷。
今年上半年，新盘开盘去化6成以上的楼盘共18个，其中近一半分布在西部市场。如颐城臻湾悦、四海臻邸、深业云海湾、越秀潮樾府、万科未来之光、卓越闽泰星奕府、万丰海岸城、会展湾雍境。
宝安区+南山区的去化周期低于12个月，今年上半年深圳新房供应中，宝安最多，超过6000套，但宝安区的新房去化速度全市第三快，这也说明西部市场并不算冷。
数据统计截至2023年6月末 数据来源深圳住建局
9月2日，位于宝安沙井的鸿荣源珈誉时尚花园开盘，当天销售596套，收金约27.66亿元，去化约73%。
西部部分楼盘的热销，包括可售型人才房的热销，说明深圳的购房需求和购买力还在，只不过因为过去3年的楼市调整期，让很多购房者持观望态度，导致去化周期拉长。
而且接下来深圳可能还有大招。
近期市场疯传深圳、广州将执行首套房首付比例2成，部分项目也做了宣传，但尚有待进一步证实。
如果这是真的，那么这种松绑力度将极大刺激成交量的上涨，深圳西部的热度也将传导至东部，进而带动整个湾区市场的成交。
回顾过去长达一年多时间的“房地产救市”运动中，我们看到各个城市八仙过海，各显神通，但唯独一线城市保持了定力。
然而到今天，我们真正迎来了拐点，四大一线城市全面落实了“首套房认房不认贷”，一线以下城市松绑力度也持续突破界限。
如在楼市调控上一直非常矜持的直辖市天津，宣布限购范围缩小到市内六区；而市内六区的限购门槛，也不过是一份在当地的就职证明。
我们甚至无需探讨这些利好对市场的刺激作用有多大，它至少释放一个信号：只要市场热度达不到预期，政策工具箱里就还有可用的工具。
在接下来的信心和预期的博弈中，购房者可以关注二手房成交量变化，如深圳二手房成交量接近5000套的荣枯线，即是市场底部的到来。
