原创 刘晓博
楼市，进入了“利好不停歇”的阶段。几乎每隔几个小时，就有利好传出。
今天（9月12日）一大早，是北京。
据财新、澎湃新闻、财联社等媒体报道，北京解除了二手房指导价的限制，被纳入试点的“海淀区29个学区房” 的卖方叫价，已经可以在公开场合（包括中介APP和门店窗口）展示。
二手房指导价，官方叫法是“二手房成交参考价”。由于这个参考价中介、银行必须执行，所以老百姓称之为“指导价”。
这个政策，是2021年2月8日深圳率先创设的。之前也有参考价，但真的是仅供参考。深圳“28调控”后，中介展示二手房的价格必须是参考价，不能是真实交易价格，或者卖方叫价；银行发放贷款，也必须按照参考价执行，而不能按照真实价格。
由此带来两个影响：第一，由于买方看不到卖方的真实叫价，所以二手房中买卖双方很难达成价格共识；第二，这相当于提高了二手房的首付比例。
深圳“28调控”后，有10多个城市仿照深圳建立了自己的“二手房参考价”制度，但都没有像深圳一样，覆盖全市所有的小区，只是涵盖了部分“领头羊”性质的小区，一般来说都是学位房。
下图是北京29个海淀区学区房的指导价，发布时间是2021年9月末，三个价格分别是小户型（60平方米以下）、中户型（60到90平方米）、大户型（90平方米以上）的指导价。
我查阅了几个小区，比如蜂鸟家园、黄庄小区、知春里等，在某中介APP上的确可以自由挂牌了。由于市场发生了巨大变化，目前的挂牌价跟指导价也差不多。
北京取消二手房的指导价，象征意义比较大。因为北京是首都，而且历来是楼市调控最严厉的城市之一。
目前仍然维持指导价制度的，只剩下深圳了。北京只限制了29个小区的价格，但深圳却限制了全市3595个小区的价格，至今不允许全市二手房挂牌真实的价格。
北京松绑，有利于深圳最终取消这项制度。此前，广州已经彻底取消了“指导价”，上海则没有出台过指导价制度（采用的是“三价从低”）。
北京和深圳都是中国楼市的风向标，二手房指导价如果都能取消，可以让楼市进一步回暖，对全国的示范作用比较大。
昨天晚上，福州宣布取消限购和限售政策，成为继沈阳、大连、济南、青岛之后，又一个取消“双限”的二线城市；而南京、宁波等二线城市，则取消了限购。
最近，还有一些“楼市大招”在网上流传，比如住宅的土地年限将从70年延长到“无限期”，北上广深限购范围大幅缩小，甚至传闻可能全域取消限购。
上述传闻的真实性如何，未来有可能落地吗？
先看土地年限。
现行的土地使用权出让年限（居住用地70年、商业用地40年、工业用地50年等），是《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的。
它的底层逻辑、法律依据是“宪法”和“土地管理法”。其核心是“宪法”第十条里的规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
改变土地出让年限，必须要修订“城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例”。把土地使用年限无限期拉长，涉及到土地所有权问题，是非常重大的事情，必须在更高层面讨论、并修改法律。
所以我的看法是：短期内不太可能这样做。未来如果要这样做，也一定跟房地产税立法结合起来。
最近关于北上广深全面取消限购、非核心区域取消限购，这类说法在网上有很多，下面这张图也广为流传。
上述红色“保持限购”的到底是哪些城区？看下面的图就明白了，就是杨浦、虹口、静安、普陀、长宁、黄浦、徐汇，不到300平方公里。
如果这个政策落地，影响将会很大，因为浦东新区（包含陆家嘴）就不限购了，一定会有大量全国各地的资金涌入上海。
如果上海能这样搞，北京至少5环外可以取消限购了，因为5环内面积是“上海中心7区”面积的2倍，4环内面积也超过了上述“上海核心7区”。
参照这个力度，深圳除了福田、罗湖、南山、宝安区南部，其他区域都可以取消限购；广州除了天河、海珠、越秀、荔湾，也都可以取消限购了。
我觉得上述取消限购的设想，可以作为政策工具研究着、储备着，至少年内不会出。将来会不会出，要看楼市的回暖情况。
如果市场真的非常不理想，一线城市全面取消限购也不是没有可能。大城市出台限购措施，也只是2010年以来的事情。从1998年全面房改到2010年，全国任何一个城市的房子都是随便买的，那时候正处于人口红利期，也没有开征房地产税这个悬剑。
而现在，城镇化率比2010年高了很多，每年新增城镇化人口也减少了，人口红利终结了，还有房地产税，形势的确有了很大不同。
只有房地产市场稳住，经济才能真正稳住，股市也才有可能让多数人挣钱。房地产太重要了，目前没有一个行业的体量、含税量可以替代它。
