原创 刘晓博
昨天（2024年2月27日），住建部在官网发布了“关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知”。
这份通知要求各地，通过编制住房发展规划和年度计划、建立“人、房、地、钱”要素联动机制，来稳定楼市，避免大起大落。
文件中以下三点非常重要：
1、各地要根据人口变化确定住房需求，根据住房需求科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理，防止市场大起大落。
2、各地要完善“保障+市场”的住房供应体系，以政府为主保障工薪收入群体刚性住房需求，以市场为主满足居民多样化改善性住房需求，科学编制2024年、2025年住房发展年度计划。
3、住房发展年度计划要明确年度各类住房及用地供应规模、结构和区位，测算房地产项目合理融资需求。2024年4月30日前、2025年3月31日前，各城市要以适当方式向社会公布当年住房发展年度计划有关情况。提前谋划2026—2030年住房发展规划。
“以人定房，以房定地、以房定钱”就是房地产行业新时代的“12字真言”。
如果之前大家对这12个字还可能理解不深，但当住建部下发这份文件，把它和稳定楼市、避免市场大起大落结合起来之后，政策信号就再明确不过了！
所谓“以人定房，以房定地、以房定钱”，具体含义是：
一个城区、一个城市，未来的新增居住用地将跟人口趋势挂钩。有人口增量，才可能有持续的供地；反之，新增建设用地大概率被冻结，或增长极为缓慢。
有多少人口增量，决定了未来需要新建多少房子；未来要新增多少住房，决定了未来需要供应多少土地，也决定了对房地产的融资规模。
当然还有一个句非常重要的话没有点明，其实对地方政府更为重要：这就是“以人定财（卖地收入）”、“以人定编”。
人口是否增长，以及人口规模有多大，决定了一座城市未来还有没有土地财政，土地财政规模有多大。而财政收入（地方政府主要依靠土地、房屋方面的收入），决定未来“体制内”的编制有多少，部门是否需要合并，领导职数有多少。
由此，至少会带来如下的重要影响：
第一，各地将更加激烈地争夺人口，不断降低落户门槛，增加民生福祉。因为人口将决定城市未来的一切。
之前，各地在编订城市总体规划的时候，往往习惯性地设置人口上限。生怕城市人口太多，城市变得太大。
比如国务院在2016年批复南京总体规划的时候，要求南京中心城区人口控制在670万人以内（下图）。类似的要求，出现在很多城市的总规批复中。
现在，情况正好倒转过来。
每座城市都担心自己太小，人口不足。尤其是到了今年，各地纷纷愉快地自我曝光“实有人口”、“实时人口”比大家知道的还多，比如广东宣布“实时在粤人口”有1.5亿人，比常住人口多了2000多万；合肥宣布“实有人口”1253万人，比之前多了200多万。
为什么大家突然热衷于剧透自己的“真实人口”？跟房地产的“12字真言”全面落地密切关系。
只有人口多了，才能获批更多的建设用地，才能多卖地。土地卖多了，才能增加财政收入，拉动GDP，并有可能增加体制内的职数。
第二，城市的马太效应才刚刚开始，在争夺人口方面，一二线城市显然更有优势，三四五线城市将全面沦为虹吸的对象。
一二线城市，也就是直辖市、省会城市、计划单列市和几个发达的地级市，他们级别高、经济发达，有更多的发展机会，医疗、教育等公共配套优良，吸引外来人口的能力更强。
尤其是全面放松住房限购后，人口、资金竞争力更强。比如当郑州、成都、武汉全面抢人的时候，在河南、四川、湖北省内是没有竞争对手的。
人口加速向中心城市流动，并带动资金、技术、产能的流入，势不可挡。中小城市在就业人口、富裕家庭不断流失的情况下，再被限制新增建设用地，地方财政压力将持续增加。虽然国家会加大转移支付力度，让部分财政资金从大城市回馈中小城市，但这根“虹吸管”的“口径”显然无法跟市场自然形成的“虹吸管”相比。
第三，“12字真言”的目标是稳定楼市，稳定房价，其政策效力不容低估。
短期看，普通三四五线城市库存非常大，需求比较少，楼市极为低迷。按照12字真言，他们需要减少、甚至暂停土地供应，推动房地产去库存。这个过程可能需要几年，持续减少供地，最终能达到这个目的。
人口增长快、住房矛盾大的城市，主要是一二线城市，将加大新增住宅用地供应，还要大规模建设保障房、推动城中村改造，未来供应量将加大，有利于稳住楼市，避免几年后出现因供应量偏少引发的大涨。
大城市住房供应加大后，房价稳定，有利于更多的人口流入，增强城市的竞争力和发展潜力，对楼市是长期利好。
第四，保障房和商品房将分道扬镳，未来不会重叠、合流。在这种情况下，保障房对商品房的分流作用减少，买保障房套利的人减少，真正自用的比例显著上升，商品房将向改善型方向发展，价格天花板被拉高。
文件明确，未来的住房体系是“保障+市场”双轨制，政府主要建设保障房，保障的对象是中低收入群体；商品房，则主要“以市场为主满足居民多样化改善性住房需求”。
以前，配售型保障房在购买若干年后，可以拿到100%产权、红本，变成商品房自由上市交易。于是，很多能买商品房的人也来买保障房套利。去年14号文之后，新的配售型保障房将终身封闭交易，不能转化为商品房上市交易，减少了对商品房的冲击。
官方开始提倡开发商建设“好房子”，也就是改善型住房，这意味着限价、限套型（7090）等政策限制都将放开，商品房的价格区间将拉大，真正的豪宅将不被限价，有利于打破楼市价格的天花板。
第五，未来人口持续流失的城市，“体制内”会不断缩编，会有更多乡镇、部门合并，公务员的职数会减少。
人口持续流入的城市，则会相应增加领导职数、岗位。最终，可能会影响到行政区划的调整。
比如在山西忻州的人口小县——河曲县，常住人口只有12.35万人，跟大城市超大规模的小区相当。最近几年，河曲县成为山西省人口小县机构改革试点之一，2022年当地官宣：已将36个党政机构精简为22个、135名领导职数精简为114名；将186个涉改事业单位整合为40个、1964名事业编制核减为659名，基本实现了“大部制”。
青海玛多县人口更少，只有1.46万人，通过“缩编”把全县党政机关由25个精简为20个，事业机构由31个调整优化为28个。除个别用编需求较大的部门外，部门行政编制平均不到4名，“四人以下局”13个。
可以想见，人口流失城市的公共设施更新、改善，难度都会加大。一些负债率较高的省会城市、直辖市，已经被限制修建新的高速公路、地铁等设施，城市和城市之间的基础设施差距将拉大，最终导致更多年轻人流失。
所以，未来楼市的机会主要在大城市，尤其是有人口竞争力、经济活跃、负债率较低、级别较高的城市及其都市圈。
