原创 张岳
房地产一直是历届全国“两会”热议话题。
随着“两会”的召开，面对2024年的楼市，业界人士和公众都在密切关注其发展趋势和政策调整。
而政府工作报告对房地产的最新表述是：
适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。
总结来讲，好房子，是2024年房地产的新趋势。
之前官方常说“满足居民刚性住房需求和改善性住房需求”，现在在“改善”之前加了“多样化”，这其实就是住建部说的“好房子”，包含了豪宅，而且是个性化的。
我们之前的商品房制度是不支持豪宅的，连改善性都限制，比如“7090政策”、“禁墅令”、“限价令”等。现在不仅强调了多样化改善性需求，还强调“完善商品房相关基础性制度”，说明巨变即将到来。
未来值得关注的房子，是位于人口净流入的、一线城市中政策优化地区的商品房。特别是那些能够满足改善性需求、具有高居住品质和潜在增值空间的改善型住房。
01
到哪里买好房子？
买好房子，应该关注哪些城市，城区？
近期，深圳的市场关注度较高。随着深圳楼市全面松绑，落户即可买房，深圳楼市的“小阳春”已如约而至，看房量激增，春节假期后15天二手房成交量同比上涨54.5%。（数据来源：深圳住建局数据发布专栏）
对于投资者、企业家以及寻求发展机会的个人来说，应该关注哪里？谁是深圳的明星片区？
龙华无疑是一个值得关注的区域。
一、龙华是深圳年轻经济的沃土
电影票房和一座城市的经济发展存在一定关联性。根据《2023中国电影市场数据洞察报告》，位于深圳龙华的CINESKY新天影院夺得了2023年总票房冠军。（数据来源：猫眼研究院）
数据来源：猫眼研究院
以上数据反映出龙华区的人口结构更加年轻，也意味着该区域拥有大量的年轻人，这类群体通常具有较高的可支配收入和较低的家庭负担，消费行为更加注重个人娱乐、休闲活动和时尚消费，消费潜力非常旺盛。
二、龙华是深圳中产的代表
今年1月12日，华南首家costco在龙华正式开业。
开业当天，深圳店的会员开卡数量超过14万人，创下全球新店开业首日会员增长纪录。同时，其销售额也刷新了中国所有Costco门店开业当日的销售纪录，位居全国首位。
Costco首次进入中国华南市场，为什么会择址龙华而非其它区域？最重要的还是消费群体和市场定位，龙华区作为深圳新中产聚集地，其目标消费群体更符合Costco的市场定位和消费者特征。
三、龙华的进阶，是城市发展历史的必然
为什么Costco，山姆会员店，壹方天地，天虹，红山6979等大型商业密集聚集于龙华？
最主要原因还是这里有充分的需求，有人口的流入。以整个大深圳为视角，深圳交通效率最高，通达性最好的“大深圳城市中心”就是龙华。
区位示意图
地铁数据也给出答案，2024深圳地铁春运期间客流超2亿人次，日均客运量排名前三的车站分别为：
1、深圳北站35.06万人次
2、岗厦北站28.11万人次
3、布吉站27.58万人次
在深圳地铁五期规划中，龙华成为最大赢家。22、27、25号线让龙华拥抱南山西丽，衔接福田香蜜湖，未来龙华将密集铺排7条地铁，深大城际还将在龙华设民治北站和龙胜站，未来从龙华出发，可20分钟直达宝安机场。
地铁规划示意图
四、龙华经济，产业，高端配套全面升级
目前，龙华已布局北站国际商务区、九龙山数字城、鹭湖中心城、龙华超级商圈、大浪时尚特色小镇、观澜文化特色小镇六大重点片区，涵盖数字经济、总部经济、金融、科技、文化等现代服务业，承载了深圳科创兴城的野心。
住在龙华，犹如生活在一座“公园之城”。5年时间，龙华区公园总数从114座增至目前158座，环城绿道贯通约50公里，立体绿化面积累计约91.63万㎡，绿化覆盖率达43.7%。
公园分布示意图
在龙华的生活也可以特别丰富，龙华中心的城市级配套正全面崛起，不输福田市民中心。如深圳市美术馆新馆、深圳图书馆北馆、简上体育综合体、龙华艺术中心等，听话剧、看展览、读书运动、休闲娱乐触手可及。
配套分布示意图
最近几年，深圳的城市价值中心正在经历着悄然的变化。特别是龙华区，它正迅速成为深圳的效率和创新中心。
02
买房逻辑发生转变
在过去，选择正确的城市和地段历来被视为购房的关键因素。
然而，随着市场环境和居住需求的演变，未来在购房时选择合适的产品将变得更加重要。
主要原因是房地产逻辑正经历着根本性的变化：
首先，普通商品房会受到保障房的冲击。
未来的住房体系将形成“保障+市场”的双轨制，政府主要建设保障房以满足中低收入群体的需求，而商品房市场则更多地以满足居民多样化和改善性住房需求为主。
其次，“好房子”才具备升值潜力。
官方鼓励开发商建设“好房子”，即改善型住房。这表明未来商品房的价格区间将会扩大，限价和限套型等政策限制也将放宽。
因此，在龙华这片年轻人和新中产聚集的地方，我们应该特别关注那些位置优越、设计合理、品质上乘的改善型住房，这类房产不仅能满足居住需求，也具有较好的投资价值。
卓越珺奕府，完美契合了以上需求。
卓越·珺奕府位于龙华中央生活区——红山上塘成熟生活圈内，周边有港铁天颂、金茂府、中海锦城等知名住区。
项目不远处就是地铁4号线龙胜站和地铁6号线元芬地铁站，三条轨道线和四条城市干道环绕，受深圳中轴和龙华超级商圈辐射。
相比于普通住宅项目，卓越珺奕府具备三大难以复制的亮点。
第一大亮点在于大社区。
城市发展越成熟，中心地段就越难见到大体量新社区，尤其在寸土寸金的深圳，市中心的全新大社区极为罕见。
而卓越珺奕府是建面约31万㎡纯居大盘，采用龙华少有的围合式布局，将楼栋、绿化和空间相结合，实现视野、采光、通风的最大化，私密性更强，居住氛围更纯粹。
左：项目平面图 右：示意图
生活中各种休闲，运动，娱乐需求，只需要下楼在社区内部就能得到满足。卓越·珺奕府打造的Y-life社区共享空间，覆盖从孩子到老人的全龄化生活场景。
如瑜伽房、社交厅、健身房、棋牌室、老年学堂、图书馆、音乐房、童乐天地等一系列设施，以上共享空间建面约1600㎡，这个体量相当于深圳湾豪宅会所的体量（约1800㎡），而一般的刚需入门社区是没有空间做配套的。
第二大亮点在于户型产品。
开发商在使用率上下了很大功夫，相比于市面上80多平的三房两厅和90多平的三房两厅两卫，卓越珺奕府的80平户型就可以做到三房两厅，居住空间感还很好，上车门槛又低。
如建面约80㎡三房两厅一卫，该户型使用空间足以媲美市面上大部分90㎡的三房户型。
建面约80㎡户型图
市面上同面积段户型，普遍把老人房和儿童房做得很小，但卓越珺奕府的约80㎡户型，即使在老人房和儿童房放置一个衣柜、一张书桌和一张床后，仍空间感十足。
该户型还有很多巧思，预留了大量内嵌收纳空间，如进门一侧的玄关；餐厅过道预留双开门冰箱位置，卧室间过道也规划大量储存空间，科学收纳让家居环境整洁有序。
除了建面约80㎡户型，卓越珺奕府建面约89㎡做到三房两厅两卫，这意味着购房者可以在同等预算下，买到更大，更实用的空间，实现一步到位。
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卓越珺奕府的第三大亮点是品质。
其产品品质之所以受到市场认可，得益于其背后深入的市场研究和产品开发能力。
卓越通过超过1000天的研发、研究超过2000个客户样本、深度观察50组生活方式，并结合20位业内专家的座谈会反馈，最终推出专为深圳新中产设计的“奕式”产品线。
在市场上，卓越珺奕府从多个维度展现了其与众不同的品质。
延续卓越豪宅基因，珺奕府的外立面采用局部铝板+LOW-E玻璃的材质，打造现代简约风格，不仅在颜值上拉开与普通楼盘的距离，而且在居住舒适度上也有显著提升。
效果图
为了延长户型的使用周期，珺奕府付出更高的建造成本以实现房屋的可拆变结构，让原本传统固化的户型结构有了diy的可能。
此外，从社区的落客广场到社区门庭、归家大堂、风雨连廊、质感车库以及双重入户大堂，每一个细节都经过精心设计，确保业主每次归家都成为一种享受。
据悉，卓越珺奕府已于3月8日取得预售许可证，正值深圳实施新政策之后，全国范围内的资金正大量流入深圳市场，现在正是置业的最佳窗口期。
而在深圳当下市场，符合中心地段、高颜值、大社区、首置改善一步到位的好产品，实在太少了，卓越珺奕府是难得的机会。
