原创 刘晓博
近日，一份文件的截屏在坊间流传：深圳将停止执行实施了18年的住宅“7090政策”！
今天上午，多家媒体报道：深圳市规划和自然资源局相关人士证实，该文件属实。
这则楼市新闻瞬间刷屏：
什么是“7090政策”？它的退出，对楼市意味着什么？
“7090政策”，是指2006年5月建设部、发改委、国土部等9部门在“关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见”里，对新建住宅的套型比例要求，具体为：
要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。
该文件还规定：
保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。
由此，开发商在新建住宅的时候被套上了紧箍。至于各地的“咒”怎么念，其实有一定“裁量权”。比如在2006年6月1日之后，仍然出现了不少超低密度住宅，纯大户型小区。这些楼盘没有完成的调控目标，往往由另外一些楼盘来承担。
整体而言，深圳是执行这项政策比较到位的城市，一直走到了今天。有的城市，比如杭州，其实早就松了，只是没有正式宣布。
最近，上海在新一轮土拍中，也有放松7090政策的系列做法。
现在轮到深圳退出“7090政策”了，至于会不会保留一点政策尾巴，或者有一个过渡期，目前尚不清楚。如果是直接取消，没有附加新的户型要求，那对楼市的激励作用将更大。
从“7090政策”诞生的背景，以及设定这个政策的初衷，可以看出：就是为了增加住宅供应量（套数），压制过快上涨的房价。
这很容易理解。比如一座城市每年最多只能供应500万平方米的住宅，如果执行7090政策，按照户均100平方米计算，就是5万套住宅，而且以中小户型为主；如果取消7090限制，鼓励开发大户型住宅，按照套均150平方米计算，可以供应3.33万套。
套数减少、户型加大，更容易推动房价上涨；反之，套数增加、户型变小，则容易遏制房价。
所以，当“7090政策”退出的时候，对楼市会产生“加温”的效果，有利于楼市回暖。
值得关注的是，取消“7090政策”有一个更重大的背景：住建部多次表态，提倡建好房子，认为这才是中国未来房地产的发展方向。
其底层逻辑是：
第一，中国楼市完成了原始积累，存量住房庞大，基本解决了住房“有没有”的问题，未来需要解决的是“好不好”的问题。
第二，在房住不炒的背景下，富裕家庭担心未来的房地产税，不愿意多买房子。银行体系里堆积了140万亿的住户存款，其中80%是富裕家庭拥有的。如何让这些钱出来消费，通过消费带动经济发展，转化为税收？鼓励换车、换家电、换手机是一个方向，鼓励换好房子则是更重要的方向。
最近的国务院常务会议也提出：系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。
“加大高品质住房供给”，就是住建部说的鼓励建设“好房子”。
之前的房地产政策是鼓励刚需、打压改善和豪宅，具体表现是“7090政策”、“限价令”、“禁墅令”。
现在方向变了，改为鼓励改善、鼓励好房子，甚至鼓励豪宅。于是，“7090”政策就到了退出的时候，“限价令”也一样。
限价令下，不会有真正的好房子。哪个开发商建设好房子，他就会吃亏，甚至狠狠摔一跤。因为你在好房子上所有的投入，都不能突破限价令，都只能贱卖。
“禁墅令”未来也可能松动，甚至彻底反转。
这些变化，体现了“让商品房回归商品属性”。
未来，商品房的层次会拉得很开，有顶级豪宅、普通豪宅、改善型住房、普通刚需型住房、小户型刚需住房等。
到那时，房子将跟汽车一样，价差可能高达数十倍、上百倍，甚至上千倍。想想看，布加迪最贵的车可以卖到4500万美元，而最便宜的四轮汽车还不到1万元人民币。
深圳本来就是一个土地稀缺的城市，每年新增建设用地有限。如果套型限制放开，好房子比重显著上升，那么刚需、刚改供应量则相应减少，将有可能拉动房价反弹。
未来的好房子，还有可能全面取消限购。比如广州120平方米以上户型的住宅，已经在全市范围内取消限购。未来北上深，面积超过200平方米的豪宅还有必要限购吗？
如果不限购，又将发生什么？这恐怕是显而易见的。
记住我的一个重要判断：北京、上海很好，是中国的一线城市，这个共识早在1998年全面房改的时候全国人民就有，全国富裕家庭超配京沪资产持续了20多年。2010年之前，京沪根本不限购。
深圳成为大家公认的一线城市，大概是2017年“环深圳”概念提出后，当时经济学家巴曙松称香港、广州为“环深圳城市”，引发了舆论的广泛关注。但当时深圳住房已经限购，而且越收越紧，再后来是疫情3年。
所以，全国富裕家庭配置深圳资产的趋势，才刚刚开始、远没有完成。这一轮楼市松动，恰好给了他们机会。
