原创 刘博团队
两个月，楼市竟上演了一场人气大逆转！
昨日（3月26日），半岛城邦花园此前流拍的4套豪宅进行了二拍，累计吸引近10万人围观，超八十人轮番出价竞拍，且全部溢价成交。
同样的房源，从无人问津到炙手可热，到底为什么？
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这件事还得从2月说起。2月2日，7套半岛城邦豪宅在阿里法拍平台开拍，仅3套成交，超一半房源流拍，颇为惨烈。
7套房源都是以半岛城邦+益田两个开发商为权利人，建面约在89.6—140㎡之间，单价约在10.94—12.91万/㎡，起拍价约在965.7万—1819.4万元，当时吸引了约3万人围观，人数不足昨天的1/3。
成交的3套房源，仅1套经过了多轮竞拍；其他两套都只有1人报名直接以起拍价成交；剩下的4套房源连一个报名的人都没有直接流拍了。
流拍原因主要有2点：
1、当时市场较冷。春节前夕返乡潮开启，深圳楼市进入淡季。根据乐有家数据统计，1月29日—2月4日深圳二手住宅看房量环比下滑33%，成交量环比下滑22%。法拍房自然也难免受到冷遇。
2、半岛城邦四期的户型放在整个豪宅市场上，竞争力稍有不足，89㎡只能做1房，102㎡只能做2房，流拍的4套全部集中在这两个户型。
昨天，4套房源被“提上”二拍，新起始价比一拍低了不少，相当于打了个8折。
但“超出预期”的是，4套房源保证金就收了1.185亿元，二拍的最终成交价也都远高于一拍起始价！
我们分别来看一下4套房源的具体情况：
● 四期D座3403房（建面约101.88㎡），共18人报名，竞价118轮，最终竞拍价约1331.2万元；（一拍起始价约1094万元，二拍起始价约875.2万元）
● 四期C座4902房（建面约89.6㎡），共18人报名，竞价82轮，最终竞拍价约1090.0万元；（一拍起始价约980万元，二拍起始价约784万元）
● 四期C座4903房（建面约102.05㎡），共24人报名，竞价66轮，最终竞拍价约1367.9万元；（一拍起始价约1132.4万元，二拍起始价约905.9万元）
● 四期C座4904房（建面约102.05㎡），共24人报名，竞价112轮，最终竞拍价约1363.9万元；（一拍起始价约1116.2万元，二拍起始价约892.9万元）
时隔不足2个月，同样的权利人，同样的四期产品，一拍中无人问津的四套房源，二拍中却变成了香饽饽。
只能说市场变化有点快！
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法拍房为什么会出现这样的大逆转？
1、深圳法拍房热度近两年持续走高
2023年深圳法拍房成交1934套，相较于2022年同比大涨41.58%。其中，住宅总成交1487套，有1116套溢价成交，平均溢价率约57.70%。
数据来源：同致诚研究中心
再深挖一下成交数据，发现法拍成交价是评估价的56%—310%，成交价是指导价的20%—237%（成交价为指导价的20%是因为仅拍卖该房产二分之一产权份额），溢价率最高达210%，足见深圳人对法拍房热情颇高。
分区域来看，南山2023年法拍房总成交324套，均价约10.31万/㎡，两项数据均高居深圳法拍市场第一，可见深圳人尤其偏爱豪宅法拍房。
半岛城邦四期这4套房源虽然一拍流拍，但当时也吸引了3万来人围观，说明市场关注度还是有的。
大家之所以“临门一脚”集体后退，也不过是受市场“冷气流”影响。市场一回春，大家的热情就会立即“涨潮”。
2、深圳人接收到了楼市回暖的信号
（1）政策信号：
3月22日，国常会针对房地产行业指出：
房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局……要进一步优化房地产政策……有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。
国常会再次强调房地产的重要性，并提出“有效激发潜在需求”，各地楼市支持政策加速跟进。近日楼市接连传出喜讯：上海松绑“7090政策”；深圳废止7090政策；今天北京还废止了“离异三年内不得京内购房”政策。
（2）资本信号：
资本市场对政策风向素来敏感，周一（3月25日）网传一线城市非核心区域的限购政策有可能取消，昨天地产股士气大涨，火力全开。
京投发展直接涨停，H0阳城04涨幅甚至高达2500%，泰和等多只地产债涨幅超过100%，滨江集团、华发股份涨超6%，当代五矿涨幅超7个点，保利招商涨超3个点，张江高科、中交地产等股票也有跟涨表现。
（3）市场信号
上周（3月18日-24日）深圳新房网签549套，环比上涨12.3%；全市二手房网签1286套，环比上涨6.6%，周成交实现6连涨。
从价格来看，截至3月24日，3月累计成交的二手房源低于指导价0-10%的房源成交占比明显上涨，达到28.57%，环比上涨3.16%；低于参考价20%以上房源成交占比下降，说明深圳楼市价格正在触底回弹。
从成交面积段和价格段变化情况来看，3月累计成交的二手房源里，90-144平房源成交占比上涨2.8%；1000-1500改善房源成交占比环比上涨1.3%；说明深圳人接收到了国家信号，改善客群入市积极性增加。
随着一线城市相继废止7090政策，住建部和今年两会又屡次提及“好房子”，说明中国房地产“打压豪宅”的时代结束了，未来将鼓励改善、支持豪宅。半岛城邦作为深圳经典的豪宅项目，市场表现回暖实属正常。
未来，我们还可以期待更大力度的楼市政策，“让商品房回归商品属性”。
