原创 刘博团队
今年清明节，港人北上挤爆口岸，港珠澳大桥罕见塞车两个半小时。
3月28日（3月29日香港复活节假期开启）至4月7日期间，约1100万人次进出香港，香港总人口才750.31万人（2023年底数据），相当于假期期间，港人平均过境1.5次。
别说福田、落马洲、罗湖等各大口岸人满为患，港人北上“辐射”范围还远超深圳、广州，厦门的鼓浪屿“含港率”都高达200%。
复活节、清明节假期连假期，香港和深圳等内地城市相互抢钱，谁赢了？
01
楼市PK，香港抢风头
要是看楼市，香港风头无两。
4月6日，香港蓝色海岸（Blue Coast）项目开盘，推出422套房源，竟然吸引了3万多人登记，平均70多人抢一套房子，再次刷新香港楼市热度。
为什么会出现这样的超级“抢房潮”？
1、香港撤辣
2月28日香港发布楼市新政，撤销所有住宅物业需求管理措施。新政前非香港居民到香港购买住宅，需要缴纳相当于房价30%的印花税；新政后所有购房者统统只用缴纳“100港元到房价的4.25%不等”的印花税，大幅降低了购房者的负担。
过往以印花税调控楼市的“辣招”全面撤销，被香港人称为“撤辣”。撤辣后楼市立即升温。3月香港二手房市场成交约4000宗，比2月的1500宗明显大涨；一手房成交更高达4200宗，较2月暴涨14倍多，成交套数创下了1998年后26年来单月新高。
2、地段
在香港楼市，“黄竹坑上盖”是过去几年最受香港富豪追捧的新房区域之一，香港老牌家族和明星们争相抢购，百老汇家族、庄士机构主席小儿子、永义国际前主席儿子、甄子丹太太、李克勤太太、李宁太太等名人，让“黄竹坑上盖”熠熠生光。
港岛南岸是“黄竹坑站上盖”的最大项目，Blue Coast是港岛南岸第3期，位于香港仔及鸭脷洲香叶道11号，交通十分便捷，无缝衔接港铁黄竹坑站，两站直达金钟站，贯通四线铁路，连接港九新界，10分钟内即可直达金钟，15分钟内可达中环，20分钟内到达铜锣湾。
3、价格
港岛南岸项目过往推货价格并不便宜，第一期晋环首开单均价2.96万港元/呎（1呎约等于0.093㎡），第二期扬海单均价3万港元/呎，第四期海盈山单均价2.79万港元/呎。长江实业营业部首席经理郭子威表示3期Blue Coast的造价为2.8万港元/呎，却开出2.19万港元/呎的均价，比去年同区新盘便宜超2成，比La Montagne（四期海盈山）项目的平均交易价格低27%，确实突破了市场想象，这才引发了超级“抢房潮”。
而且Blue Coast是港岛南区最大型休闲生活地标商场The Southside的基座；周边名校林立；内部园林、会所设计皆有亮点……感兴趣的朋友们可以自行了解，这里就不对单一项目做过多展开介绍了。
02
香港“抢了”谁的钱？
在香港楼市高热的背后，我们可以抓住真正的“买手”。
有销售表示，在近期自己卖出的10多套房中，有7成是由内地客贡献的。
原因很简单，近两年香港积极抢人、抢钱。
“抢人”方面，2023年香港“优才”计划开始取消名额限制，去年收到了80207宗申请，约是2022年申请总数的5倍，其中共有12969宗申请获批，获批人数是2022年（2845人）的4.46倍。
据香港特区政府公布的最新数据，去年一年通过“专才”与“优才”计划的人数达到7万人，这两项计划均对工作能力和收入有门槛要求，引入人才的月收入中位数为5万港元，三成人才月薪超过10万港元。
长实集团早就瞄准了这批高端精英的购买力，以Blue Coast为例，长实集团提供了一系列免费配套服务，比如将红勘、马鞍山的酒店提供给购房者；此外，长实还计划提供包括在香港生活居住、读书的法律咨询，购房之前的租房安排等。
“抢钱”方面，2023年香港恢复了2015年暂停的投资者入境计划，并将投资门槛大幅提高到了3000万港元，以吸引高净值人群。
虽然购买住宅不计入投资移民条件，但高净值人群的购买力是实打实的。
据统计，今年3月香港一共成交了159套总价3000万以上的新房，是2月成交量（22套）的7倍多。
“撤辣”后第一个抢占先机的新盘——恒地长沙湾巴域街的Belgravia Place出现了26组大宗交易客户，有人一次买走24套房，交易总价1.66亿港元，创下了香港新盘6年来的最高纪录。
图源：香港中原地产
内地人对香港物业的热情主要有4点原因：
1、香港撤辣，楼市史诗级大招发力，大幅降低了购房资金，机会难得。
2、内地房地产税目前还充满了不确定性，让富裕家庭不太敢买更多的房子，担心多套房会有累进制、惩罚性的房地产税率；但香港房地产税（包括物业税、差饷、地租）已经非常明确，而且非常便宜，基本上相当于房子本身的物业管理费。
3、香港是一个资金来去自由的地方，香港不动产可以任意视作“准美元资产”、“准欧元资产”、“世界资产”。国家也力挺香港巩固国际金融中心地位，城市价值首屈一指。
4、香港住房的租金回报率高于内地一线城市。香港实际可得的租金回报率在3%左右，远高于国内主要城市1-1.5%的租金回报率；而且因“优才”、“专才”、“高才”等人才计划发力，高薪人才大量涌入香港，优质资产的出租情况将更加可观。
数据来源：Wind
当然，香港物业还有目前房价处于历史低点；管理成本较低等诸多吸引内地买家的因素。
03
深圳消费赢麻了
香港在楼市上大出风头，深圳及内地在消费市场强势“吸金”。
照深圳前段时间的统计，每个月大概有550万人次的香港游客北上消费，人均消费是670元，这样算下来，一年就是300-400亿规模的消费市场。
港人北上消费为什么成热潮？
在最新公布的2023年全球城市生活成本排名上，香港高居榜首。
数据来源：美世 2023年城市生活成本排名
香港打车起步价30元；一串鱼蛋要六七十元；一份白灼菜心128元；做个好一点的美甲开价600元+……
不是香港买不起，实在是深圳更有性价比。
再加上港币升值，因此港人疯狂在内地“反向剁手”，买菜、逛超市、吃饭、按摩、玩密室、抓娃娃……甚至到深圳看病也成潮流，香港人开始疯狂购买深圳社保。
04
深港，正在共赢
香港与深圳这波抢钱大战，有来有往，其实都是赢家。
港人北上消费，单笔交易金额低但需求广泛、数量庞大，积少成多；
内地人在香港扫楼，门槛高但单笔交易金额也高，推动香港楼市屡创纪录。
香港和深圳的全面拥抱，还有利于合作共赢。
深圳及内地消费市场对香港是一种“结构性补充”。
2023年，深圳全市社会消费品零售总额达10486.19亿元，首次跻身“消费万亿俱乐部”，成为全国第五个、广东省第二个万亿元消费城市。其中，港人也贡献了一份力。
香港以深圳及内地作为“大补给站”，发展有“靠山”，生活有“调剂”，也有利于香港留住人才。
香港楼市的高热也不会对内地楼市形成过大的冲击和虹吸，反而有利于促进内地楼市回暖。
内地人投资移民香港依然有“屏障”。香港新一轮投资移民规定：内地居民不能直接投资移民去香港，只能在获得第三地永居身份之后，才能投资移民香港。
虽然全面撤辣后，外地人在香港买房跟香港人本地人税费相同且不限购，但香港本地人买房最低首付10%，非香港本地居民在香港买房最少需要首付3成，若想投资出租，则合法出租要求是4成首付；且买房并不等于落户，和孩子读书没有直接关联也不会加分，而且在香港买房不能用人民币支付，必须有港币在港户里。
目前，大额资金汇出买房仍受监管限制。
根据《经常项目外汇业务指引（2020年版）》第五十四条和第五十五条：个人结汇和境内个人购汇实行年度便利化额度管理，便利化额度分别为每人每年等值5万美元。
《国家外汇管理局关于进一步推进个人经常项目外汇业务便利化的通知》（汇发〔2021〕13号）规定：境内个人办理购汇业务时不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目。
因此内地人在香港买房，若是采用资金“蚂蚁搬家”的方式耗时耗力（且根据《个人外汇管理办法》：“银行和个人在办理个人外汇业务时，不得以分拆等方式逃避限额监管，也不得使用虚假商业单据或者凭证逃避真实性管理”）；走资金“暗道”（地下钱庄）等方式，更加违规且风险重重；很多内地富裕家庭并不会冒险去香港买房。
在重重外汇门槛下，在香港买房的家庭，资产往往远不止3000万，这也意味着他们在内地大抵已经有了多套物业；而且香港与内地城市在社会福利、生活消费等方面各有利弊，因此对内地富裕家庭虹吸有限。
香港作为中国楼市风向标之一，香港房价稳住、楼市火爆，也有利于内地楼市回暖。
香港撤辣后的高热效应，也给内地楼市一个提示：比起“挤牙膏”式政策，内地楼市需要出台更有力的“促需求”大招。
