原创 刘晓博
最近几天,A股和港股的房地产板块都显著上涨。小妖股就不用讲了,一天涨300%的都有。就连万科这样的大盘H股,几天时间也涨了近60%!下图是上证地产指数,1个月左右涨了18%,大家可以感受一下市场火爆的气氛。
至于恒生地产指数,1个月左右涨了27%左右。为什么地产股大涨?因为“430重要会议”提出了去库存的方略,二线城市全面取消了限购;最近又传出一个劲爆的消息,国家要收储存量房了!
虽然这个消息尚未完全证实,但昨天杭州临安区已经“打响了第一枪”,让人又不得不相信这个消息。
天风证券研究所也发表了相关研报。研报称:如果按照国家要求把住房去化周期压降到 18 个月以内(新房、二手房都算上),则需要净压缩 7.4 个月的去化周期,对应需要消化 7.7 亿平方米库存。大概估算需要约 7 万亿元的资金。
但天风证券研报的结论是:如果真的拿出7万亿收购存量房,可能会加剧地方政府和城投公司的债务压力,让他们的资金周转率下降,所以这是一件“低胜率、高赔率事件”。那么,国家有可能大规模收购存量房做保障房吗?如果这样做,将带来哪些影响?我的判断是:今年官方一定会增加“住房收储”的量,比去年显著增加。但要拿出7万亿来收购,则有点天方夜谭了,很难做到。要知道,去年和今年连续两年发行特别国债,每年也不过1万亿的额度。收储存量房可以加杠杆,也就是使用贷款。理论上,可以做到20%首付。发行1.4万亿的地方专项债券为本金,贷款5.6万亿,就可以买7万亿的房子。但事实上,难度很大。你算笔账就知道了。目前大多数城市的租金回报率都不到2%。即便按照2%来计算,假设收购的时候房价打6折,回报率理论上可达3.33%。但你要知道,上述回报率是市场租金水平下的。政府收购之后是做保障房的,其租金水平连市场价的三分之一可能都不到。即便按照50%来计算,回报率也才1.67%。贷款的利息是多少?目前5年期以上LPR是3.95%,假设这种公益行为可以降低20个基点,利率也高达3.75%。如果使用政策性贷款呢?也就是PSL(补充抵押贷款)。PSL贷款目前的年利率是2.4%。注意,这是央行给政策性银行的利率,政策性银行再给地方政府,加上运营成本至少在2.5%以上了。假设未来降息,PSL的利率下降到2.0%,那贷出去也要2.1%了。所以无论你怎样算,地方政府(或委托城投公司)来收储商品房做保障房,都不可能有正向收益,只能是往里赔钱。往里赔钱的生意,能做多大?言必称三大工程的那段时间,也只是强调要在超大、特大城市推进保障房建设。这说明高层明白,有显著人口增量的城市越来越少了,也就是三四十个大城市,扩容一下最多50个。除了50个中心城市,其他城市如果再批量建设新增保障房,很可能造成浪费。换句话说,只有50个左右的中心城市收储保障房,将来才有可能租出去、不空置。大部分的普通地级市、县级市、县城,收储相当于把库存从企业手里转到政府手里,然后烂掉。因此我的判断是:大规模收储存量商品房,其规模没有市场憧憬的那么大。有不少自媒体把这个大招说成是“王炸”,堪比2016年到2017年的货币棚改,这其实是想多了,或者仅仅是为了收割流量而已。说实话,收储和货币棚改的效果是没法比的。货币棚改是拆掉一批房子,减少城市的总住房,人为制造需求,并发给现金、购房券为支付手段。货币棚改如果大规模干起来,对楼市的确堪称核弹。但收储存量房,并没有减少市场上的房子,只是把债务转移到政府身上,让企业收回现金,解决社会上的三角债,其政策效果的能级不如货币棚改。货币棚改各地仍然在做,方式变成了“房票棚改”,意思差不多。之所以没有看到什么作用,也是因为资金有限,真正实施的项目有限。为什么不大规模搞货币棚改了?除了资金问题,人口增长出现了拐点、城镇化率到了高位,官方担心再用这种猛药,造成的后遗症太严重。地方政府收储存量房,也将带来显著的后遗症,就是上文分析的,加剧地方债压力,让地方手里的钱运转慢下来,甚至被套。好处是可以救活一批房企,让他们获得宝贵的现金流,从而解决一批三角债。这种债务即便最终转移到了政府身上,其实也是有积极意义的,所以适当做一批是没有问题的。估计主要是有人口增量、负债率低的高等级城市来做,普通三四五线城市即便做也是象征性的。所以这个政策仍然会加剧城市之间的马太效应,这相当于大城市又获得了增量资金。楼市走到今天,其实已经没有了一招致命的“王炸”,只能综合施策。未来还有哪些政策空间?下面这些可以考虑。1、在LPR利率暂时保持不变的情况下,继续给楼市定向降息。在未来2年内除极个别大城市外,房贷不再区分首套房、二套房、三套房,都按照首套房的首付比例和利率发放贷款。2、下调房屋买卖时的契税、增值税和个人二手房交易所得税,加大政府对购房者的补贴。3、进一步取消楼市限制,广州、天津、海南应该尽快全面取消限购,上海、深圳可以考虑取消郊区限购,上海深圳还可以全面取消120平方米以上住宅的限购。4、目前已经有城市的首套房商业贷款利率跟公积金贷款利率持平了,应该尽快降低公积金贷款利率。5、选一批财务指标安全的民营房地产公司,让各大银行跟他们集中签约,发放贷款和授信,并广为宣传。6、在美联储开启降息周期后,加快中国降息步伐。争取在年内或明年一季度,让加权平均房贷利率跌破3%,明年年中跌破2.5%。7、设立存量房贷动态调整机制,可以搞第二轮、第三轮存量房利率额外打折,并惠及所有存量房贷款。
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