原创刘博团队
过去三年，深圳“赔钱”最狠的房子有三类：第一类、网红盘第二类、博拆迁但是最狠的，还属第三类、学区房。最典型案例是福田八卦岭宿舍，从成交均价14万元/平方米跌至约4万元/平方米，仅3年时间，暴跌70%。然而，这类“赔钱”最狠的房子，最近却开始触底反弹！近日，据多家官方媒体报道，深圳部分热门学区房开始涨价了。从今年年初到现在，百花片区的成交非常活跃。
截至到6月，百花片区的二手房成交量在126套，去年同期成交71套，这比去年同期增长了77%，而且这个成交量其实已经非常接近2019年的成交高峰期了。其中，金茂礼都的成交是最为活跃的，上半年是卖出了19套，已经差不多赶上去年全年的成交量。在成交价方面，长城一花园，4月成交一套85.3平3房668万，5月成交同户型718万，涨了50万。长城三花园，5月成交一套124平3房，总价为866万，到了6月同户型成交价为950万，总价涨了84万。
笔者也联系到一位在百花片区从业近十年的房产中介，他对百花片区的几点判断值得参考：1、目前的百花片区房价，对比巅峰时期，已经腰斩2、投资客已经消失，买学区房的均为自用家庭3、今年3-5月份，百花片区业主集体上调了挂牌价4、6-7月份，片区又有所降温，挂牌价有所回调5、有学位需求的可以买了，真的跌无可跌了
打开链家数据，查询百花片区最近3年的价格走势，如下图：
可以看出，从21年四季度到24年二季度，百花片区的房价整体呈下降趋势，但是在今年上半年，片区二手房成交的确大幅回暖。如何判断百花片区的房价是不是真的到底了？我认为可以从另一角度来看——租金回报率。国际上最常用的房价衡量标准就是租金回报率，今年年初，诸葛数据研究中心数据显示，深圳城市租金回报率在1.64%。当然，我们先不去计较1.64%的租金回报率是否合理，这个数字给了我们一个衡量标准，即：租金回报率高于1.64%的房产，其资产泡沫低于深圳平均值，相对健康；与之相对的，租金回报率低于1.64%的房产，仍存在泡沫。再来看百花片区，目前该片区拥有“百花+实验”或者“荔园+实验”学位的二手房，总价门槛普遍在600万～900万元不等，百平方米以下房源的月租金则普遍在6500元～9000元。这意味着，房价腰斩后的百花片区，片区租金回报率最高能达到1.8%，高于深圳平均值，这里面还没有计算学位的价值。因此，百花片区学区房市场的触底反弹，是市场选择和家庭需求共同作用的结果。过去作为投资品的学区房泡沫已经大大减少，目前市场价格更趋于真实价值。正如资深中介所言，这里的房价已经跌无可跌。除了百花片区，深圳还有其它热门学区房也出现了新变化。今年5月，福田农林片区深外小学正式转公立，在其对口范围内，财富广场是唯一一个以小户型为主的小区。据6月学区房成交数据显示，财富广场挂牌均价8.84万/平米，环比上涨3.1%；成交均价8.76万/㎡，环比上涨22%。成交量40+。今年5月，新建的深中龙华分校落址在民治街道，新的划分方案中，苹果园是上车门槛最低的小区。而仅仅在5月份，苹果园41平户型的单价就从4.7万/平上涨到5.11万/平，6月单月成交高达51套。
深圳部分热门学区房触底反弹，是否意味着深圳楼市即将大幅回暖？一方面，学区房的表现确实可以作为深圳楼市冷暖的一个重要指标，但其波动并不能完全代表整体市场的趋势。另一方面，这一现象也让我们更加深入地理解深圳楼市的内在逻辑。无论市场情绪多么悲观，住房和教育始终是刚性需求。稀缺资源，无论是优质学区、黄金地段、优美景观还是完善配套，始终会有其稳固的市场需求和价值支撑。在深圳，尽管学区房的价格曾经经历腰斩，但其内在价值并未因此消失。优秀的学区就如同优越的地段、卓越的景观和完善的配套设施一样，是房地产市场中的硬通货，是极为稀缺的资源。这样的资源注定只能为少数人所拥有，因此其市场价值在长期内依然会得到买家的追捧。综上所述，学区房的触底反弹确实是一个积极的信号。它也告诉我们，深圳楼市不会一直冷下去，跌下去，终究有触底反弹的一天。
