原创刘博团队
7月房价数据出来了。有“两个增加”:一是新房和二手房价格的同比降幅,在增加;二是房价环比下跌的城市数量,还在增加。新房价格同比降幅,6月末是4.88%,7月末升为5.28%;二手房价格同比降幅,6月末是7.87%,7月末升为8.17%;70城中一二手房价环比上涨的城市,从上个月的6个、4个,减少为这个月的4个和3个,下跌城市变多。在一片阴霾的背景之下,有两个城市显得格外与众不同。
上海,新房价格,环比已连涨26个月,同比连涨69个月,同比上涨4.4%,领先全国;西安,7月新房价格连涨2个月,同比上涨3.4%,排名第二。上海和西安这两大城市,房价为何逆势上涨?01先看上海。第一,上海,是中国第二有钱的城市。这个第二有钱,主要体现在资金总量、住户存款和个税收入上。从金融本外币存款总额,也就是我们常说的资金总量来看,第一是北京,截至6月末,北京汇聚了24.95万亿资金,上海7月末这一数据是21.48万亿,位居全国第二。上海作为国际金融中心,拥有世界级的金融机构和高端服务业,资金吸附上具有优势。上海的住户存款,也仅次于北京。截至2023年末,四大一线城市的住户存款余额:
北京 65809亿元
上海 60166亿元
广州 30118亿元
深圳 27668亿元四大一线城市的住户贷款余额:深圳 31548亿元上海 31495亿元北京 25321亿元广州 26084亿元可以看出,北京上海的住户存款超6万亿,比广州的3万亿、深圳的2.7万亿高出一大截,但是住户贷款上,手上钱最少的反而最敢贷款,深圳的贷款余额3.15万亿,位居四大一线城市首位。从更直观的数据看,2023年主要城市城镇人均可支配收入、居民储蓄存款余额及增速上,以上海为代表的长三角多个城市排名靠前,周边富裕城市多,也促进了上海这轮楼市走强。
下面是2022年全国城市个税TOP30城市的排行:
上海的个税收入,几乎相当于“北京+广州”,或者相当于2个深圳,或者相当于4个杭州。上海在个税上超强,跟总部经济有密切关系。外企进入中国内地,首选设立总部的城市就是上海,大约占外企的6成左右。国企、民企的总部,很多也设在上海。2022年,上海个税接近了人均1万元。大企业总部多,意味着高级管理者多,年薪高、交个税就自然要高很多。
第二,上海居民的杠杆率较低,这一轮房价下行,居民手中还有充足的子弹抄底。按照国际通行标准定义的住户杠杆率,用公积金贷款余额+住户贷款余额/当年GDP,得出主要城市住户杠杆率。
2022年,深圳的杠杆率94.7%,广州91.3%,上海79.7%,北京69.3%。2023年,深圳的杠杆率97.5%,广州93.1%,上海79.5%,北京69.5%。由此,上海居民的杠杆率低于深圳、广州,当地居民有钱,全款买房的比例比较高,还有加杠杆的空间。
这一轮房间按跌幅程度来看:深圳>北京>上海>广州。有钱人多的上海,承跌能力也更强。第三,上海市场回暖,主要得益于核心区豪宅市场火爆。克而瑞统计显示,今年上半年高端住宅项目各总价段,上海成交套数均排在第一位。
总价5000万元以上,上海共成交308套,占比近八成。总价3000万-5000万,上海的成交套数为1236套,占比近七成。总价1000万-3000万,上海共成交5187套,超过北京+广州成交之和。
上半年,上海已有近10个豪宅盘日光。进入下半年,上海豪宅日光还在继续。8月17日,上海两大豪宅楼盘——融创外滩壹号院和越秀苏河和樾府同日开盘,双双“日光”,其中最贵一套房源总价高达1.13亿元。由此可见,上海核心地段的稀缺豪宅,是富豪们可以作为全球资产配置的特殊存在,将持续高热状态。当然,上海楼市也是高度分化的,越靠近市中心“黄金地段”,房价就越高。虹口杨浦、徐汇长宁、黄浦静安,是上海现代精华之地,均价在10万以上,从城区到近郊、再到远郊、郊县,房价如涟漪一层层走低,热度也一圈圈散去。02再看西安。同上海类似,西安新房也进入了高端改善去化向好的氛围之中。据世联行7月份西安楼市数据,7月西安共有23个项目开盘,只有2个纯改善项目去化较好。一是位于曲江新区的金茂·璞逸曲江,开盘去化率达到了100%,另一个是奥体的绿城·紫棠苑,开盘去化率94%。7月,西安不同建面的住宅售价变化如下:
90㎡以下新房价格环比持平,同比上涨2.8%;90-144㎡的新房价格环比上涨0.2%,同比上涨2.8%;144㎡以上的新房价格环比上涨0.1%,同比上涨5.1%。
144㎡以上面积区间涨幅最为明显,大面积的改善产品,拉高了均价。去年一线城市成交的千万豪宅,面积段覆盖较广,从90-180㎡都有,而到了西安,千万豪宅的起步面积到了180㎡以上,市场进入纯改善时代。
就基本面来讲,西安的人气,在北方城市来讲还是非常高的。近三年常住人口增量,西安40.9万,郑州39.1万,青岛26.5万,济南18.8万,北京-3.2万、天津-22.6万。
从地铁客运强度看,西安的蓝色柱子很长,和一线城市的人气差不多,超过一点几,尽管其实际的运营里程不足300公里。
从主要省会城市小学生在校人数增长情况看,近八年,西安的小学生增速是最高的,达到75.2%,位居第一,说明西安对年轻人口的吸附能力强,城市的流量和留量比较充足。
就居民杠杆率来看,可查的数据到2022年,西安公积金贷款余额未公布,加总近三年的算500亿,住户贷款9083.7亿,除以2022年GDP11486.51亿,可得居民杠杆率83.4%,略高于上海,但是低于广深。总结一下,西安新房价格逆势上涨:一是产品结构以改善为主,拉高了均价。二是真实的人气比较旺,有利楼市回暖。三是前期居民杠杆率不算太高,存在一定加杠杆的空间。03我们可以发现一个共性,就是经济增速放慢的城市,都会放松房地产政策,试图让房地产重新站起来。今年上半年,西安和上海的GDP增速表现均一般。
但是,这并不意味着经济增长慢,放松房地产,这招对所有城市都起作用。最明显的是广州,今年上半年广州的GDP增长比较差,放松楼市之后的广州楼市回暖效果,就不如上海和西安这两个城市。还可能还是跟城市居民的杠杆率挂钩。2022年西安的居民杠杆率是83.4%,而同期上海的居民杠杆率是79.7%,广州是91.3%。前期对居民的负债透支较大的城市,在放松楼市调控后,也较难出现大幅回暖。
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