原创刘晓博
今天,小作文又刷屏了,还是关于存量房贷降息的。PB社小作文写道:存量房贷下调可能分两步走,第一次下调可能会在未来几周内进行,第二次将于明年初生效,存量房贷的加权平均利率,将可望下调80个基点。此次下调,对首套房和二套房都适用。这是最近几天,第二次传出存量房贷将下调的消息,到目前为止官方没有辟谣,也没有证实,但地产股和银行股的确有异动,前者放量上涨、后者放量下跌。下面谈谈我对这件事的看法。首先要明确一个概念,小作文中说的存量房贷下调,不是LPR利率下调之后、存量房贷的自动下调,而是法外施恩、额外打折。买过房子贷过款的朋友都知道,贷款合同上的利率约定是“LPR+加点”。LPR是基准利率,它每个月都可能变化,你未来还贷的时候,利率也会跟随LPR的调整而波动。“加点”,相当于前些年的折扣,是指你签约的时候,跟银行商定的价格折扣,它可能是在LPR基础上上浮30或100个基点,也可能是下浮30或100个基点,具体是多少要看你的买房时机。很多对金融不熟悉的朋友,把“加点(或减点)”称为BP,其实BP是利率的单位。比如3.45%的利率下调到3.25%,就是降息了20个BP。这个“加点”(或利率折扣),按照贷款合同约定是不变的。打破合同约定,通过下调“加点”的方式给存量房贷降息,是法外施恩、额外折扣,这只能由国家决定,央行、金融管理局发布文件,要求银行执行。在历史上,这种额外打折只有两次,一次是2009年1月,一次是2023年9月。2009年1月那一次,是比较全面彻底的利率打折,让之前普遍打85折的存量房贷利率,变成打7折;2023年9月,则只针对存量首套房利率降低了“加点”,非首套房没有打折。过去2年来,央行对房地产的降息方式比较特殊,主要是定向降息:LPR降息较少,主要是通过打破利率下限,通过“减点”方式来实现的。比如目前5年期LPR利率为3.85%,在一些城市首套房利率低至2.89%,这就是在LPR利率基础上减点96个BP实现的。而存量房贷只能享受LPR降息带来的利率下调,所以有大量相信未来、提前抄底的购房人,不仅房价买在高位,利率也套在了高位。而之前的买房人,往往要被加点。比如2022年7月前后,深圳首套房的利率是LPR+30个基点,二套房是LPR+60个基点。而当前深圳首套房的利率是LPR-45个基点,二套房是LPR-5个基点。现在在深圳买首套房,利率折扣(加点部分)要比2年前优惠 75个基点!这带来两个严重后果:第一,让大量想买房的人陷入观望。既然楼市持续低迷,房贷利率不断走低,早买房的人双重被套,那么我为什么不等等看呢?于是,楼市变得越来越低迷。第二,房价、利率都被套在高位的家庭,不仅空前焦虑,消费能力也受到了抑制。只能攒钱提前还贷,这造成了最近几个月居民存款增长乏力、居民贷款也增长乏力。不消费、不存钱、不贷款,只还贷,是很多家庭的现状。
上图是每个季度个人房贷余额变化情况(数据来自央行),图中的黄线是同比增速,过去3年一路走低。个人房贷余额也在2023年一季度见顶(当时疫情结束,很多人抄底)后,一路回落。楼市太冷,不仅拖累实体经济,也拖累了股市。下图是上证指数最近的走势:
这些数据都告诉我们:该出大招了!给存贷房贷利率打折,就是一个可以考虑的大招。现在仍然在供楼的家庭,都是相信未来会更好的家庭,也是交了比较多税的家庭,给他们减负,避免他们在利率上受到不公平对待,是正确的。目前全国的房贷余额接近38万亿,如果平均降息80个基点(年利率0.8%),可以给贷款家庭每年节省一共3040亿元的利息开支。部分早期房贷的利率,在享受了多轮LPR降息之后,实际水平不高,降息空间不大;最近几个月的新增房贷,降息空间也不大。打个8折的话,也可以每年减少2400亿元的利息支出。这2400亿到3000亿,是银行业此次降息可能遭受的年度利润损失,存款降息势在必行。此次存量房贷降息中,实质性受益的家庭大约有7000万个,平均每个家庭每年可节省3500元左右的开支。具体到每个家庭,减负效果会有很大差异。如果二套房贷利率也能降息,那这部分家庭将成为最大受益者,平均每个家庭可以至少降息100个基点,甚至可能接近150个基点。假设一个贷款100万元,买了第二套房,以等额本息方式20年还款的家庭,此前的利率是5.2%(后来通过LPR降息,利率变为4.85%),此次假设可以降息到3.5%,享受135个基点的降息,则每年可以节省利息(相比4.85%)8600元。对于首套房家庭来说,由于去年9月享受过一次额外打折,今年如果再搞,优惠幅度相对会小一些,但能降息60个基点左右,也非常好的。此次利率打折,可以给按揭家庭每年总减负2400亿到3000亿元之间,看起来金额不大,但它增强了社会的公平感,让目前观望中的潜在购房者坚定了购房信心,意义不容忽视。另外,我还建议:借此次下调存量房贷的机会,把存量房贷的浮动机制做一个调整,改为跟随“地方政府每年公布的基准房贷利率”来浮动。之前,我们的房贷浮动机制是全国一个标准,“LPR+加点”这个公式比较僵硬,所以才导致了两年之内要搞两次额外打折。可以让地方政府、地方金融监管部门联手,根据上一年12月的LPR利率水平,在每年年初公布当年的按揭基准利率(首套房、二套房、商办房),让当地的存量房贷根据这个基准利率来动态调整。如果能1月公布一次,7月公布一次,各管半年,就更好了。如果真的能这样做,就减少了很多麻烦,也让早买房的人不会有“不公平感”。存贷房贷利率下调的事情尚未证实,怎样搞、何时搞,要看央行和金融管理局的正式文件。我个人的建议是:尽量早搞,并借机建立灵活的存量房贷利率调整机制,让存贷房贷利率调整在全国一盘棋的背景下,实现地域化,更好地为楼市调控服务。同时,也希望能看到本月LPR降息、公积金贷款利率降息。
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