原创刘博团队
01
箭在弦上，天津的“政策大招”即将落地。
近日，天津市发改委发布《提升城市服务保障水平促进新市民安居乐业政策举措（征求意见稿）》。
《政策举措（征求意见稿）》共五大方面33条举措，涉及就业、住房、落户、医疗、子女教育、城市治理、城市形象等方面。
征询意见时间为9月6日到9月14日。
对于落户政策，天津调整的方向是缩短落户时间。
天津落户主要两种方式：海河英才、积分落户。学历型人才通过“海河英才”即可快速落户。若学历不够，只要有天津居住证和社保等，满足110分就可申请积分落户。
从《政策举措（征求意见稿）》来看，将调整居住证积分指标、分值表，缩短落户时间。
这里说的另类，其实是指购房政策。
一般来讲，一个城市如果限购，要么针对本市户籍市民，要么针对非本市户籍的全国人民，天津，开先河地来了个定向放开限购，对河北省和北京市，放开限购，所以说是另类。
文件原文是：
北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在津购买住房的，享受本市户籍居民购房政策；本市户籍居民在市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。对于在津贷款购买商品住房的居民家庭，首套、二套商业性个人住房贷款最低首付比例分别为15%、25%，“认房不认贷”，降低新市民购房门槛。
事实上，早在5月1日，天津就轰了这个政策炸弹，北京市、河北省户籍人群或者在这两地就业人员与天津户籍人群购房政策相同，只不过这次又加了首付1.5成的金融大礼包。
如果你是河南或者辽宁户籍，人在京冀工作（有当地的社保或个税），至少可以去天津买1套商品房，比如单身买1套50㎡一房+10套或者20套120㎡以上的房子，已婚可买2套110㎡3房+N套120㎡以上的房子。
总之，在城市群范围内放开房地产限购政策，天津是独家首创，接下来会不会有一些城市跟着学，我们可以进一步观察。
02
同样是放开120㎡房子的限购，为什么天津的政策比广州要矜持一点、另类一点呢？
天津是四大直辖市，作为北方重要的经济中心、科教文卫中心，其在金融、科创等服务业领域，更具政策优势和资源优势。
比如很多人想把孩子带到天津去参加高考，2023年，天津市本科录取率81.6%，985录取率6.9%，211录取率15.0%。
2024年河北本科录取率为41%，985录取率4.2%，211录取率1.3%。
同样的一个学生，在天津能上211，在河北顶多上个二本，因此，外地人特别是河北人怎能不觊觎天津的教育资源。
2018年天津推出“海河英才”计划：
本科生40岁以下，硕士45岁以下，博士不受年龄限制，只要持身份证、学历学位证，即可办理直接落户。对技能型人才，只要在天津市工作，具有高级以上职业资格，即可根据工作年限落户。
计划一出，惊现首日30万人申请，挤爆服务器的盛况，吸引了大批并不在天津工作和生活的“空挂户”，很多外地人都是为了买房落户让孩子上学。
天津很快意识到这个问题，2天后，“海河计划”增加了先转档案再落户、三部门联合预审等要求；
2021年天津还要求在津高考必须有3年完整学籍，即必须在天津上三年高中，进一步堵住了“高考移民”的漏洞。
同时，天津距离北京非常近，自我要求比较高，所以天津在买房落户问题上一般比较谨慎，坚持贯彻房住不炒。
如果咱们户口不在京津冀，人也不在那里工作，却跑到天津买房，肯定有“炒”的嫌疑。
现在，京津冀一体化战略正在推行中，有些人户口可能落不到北京，北京的房子也买不起，政策口子放开之后，这类北漂就可以选择买天津，周末去住一住，孩子在天津上学。
这个政策出台之后，会带来哪些影响？
一是政策给了天津虹吸河北省一个机会。河北一些想做资产配置的本地人，去北京买不了或者价格贵的，现在可以选择去天津中心城区置业。
河北各市房价排行榜来看，省会石家庄一马当先，以13946元/㎡的价格，稳坐头把交椅，邯郸、沧州、保定和秦皇岛四市市区房屋均价在万元出头。
对比之下，北京的房价是一线城市的级别，而天津远郊的房价与河北一些下辖市相当。
据克而瑞数据统计，2024年上半年，北京全市商品住宅成交均价为58158元/㎡。
在套均价方面，北京商品住宅套均价为741万。全市套均价最低的区域为房山，新房套均价仅为304万。
数据来源：CRIC
而六月，天津的商品住宅市场备案均价稳固在18872元/㎡水平。宝坻、宁河、汉沽等区域的均价在1万以内。
二是吸引北京人去天津郊区买别墅。
2015和2016年，天津商品房量价上升。当时不少北京人到天津买房，距离北京较近的天津武清、宝坻等别墅销量很好。后来2017年，天津的限购、限价、限售政策相继出台，天津楼市进入冷静期。
这次政策利好高端改善客群，天津远郊一些水系别墅的性价比凸显，可能会迎来一波销量。
在天津郊区，四五百万就可以买一套带五六百平米花园的独栋别墅，这对北京人非常有吸引力。
至此，核心城市仅剩北上广深四大一线城市和杭州（新房）、西安核心区以及海南省仍维持限购政策。
03
天津，过去几十年曾是仅次于北京上海的第三城，也是老牌的直辖市，它出台这样矜持的政策也在意料之中。
建国初期，天津的GDP一度接近于北京的7倍，改革开放前期，天津和北京也差距不大。
在2016年之前，天津的GDP始终在前5位。
然而，过于依赖外资企业，未能及时抓住中国自主品牌快速崛起的机遇，2023年，天津的GDP仅为北京的38%、重庆的55%、深圳的48%。
今年上半年，宁波以16.78亿元的微弱优势反超天津，天津的排名继续下降至12位。
至此，GDP前十城市仅剩北京一枝独秀。
京津冀一体化战略给天津带来的作用，并没有预期那么美好，反而方便北京工作的人来天津买房参加高考，但凡是真的留下一些产业和税收，天津的经济也不会在排行榜上一再下滑。
官方透露，截至2023年11月底，“海河英才”计划共为天津引进人才47.7万人，平均年龄32岁。
然而，天津在大力揽才、户籍人口增长之时，也在经历着常住人口流失之痛。
2023年末天津全市常住人口总量1364万人，同比23年增加了1万，但是与2016年1443万的人口高峰期比，7年减少了79万。
从2024年8月城市轨道交通运营数据来看，天津的客运量与四大一线城市相比，差距很大。千万以上人口的超大城市，每天的客运量都在千万级别，而天津算下来每天的客运量约为174万，不到两百万，是北上广深的五分之一。这说明天津的外来人口不多，本地人又以开车为主，城市的外来人口与经济活跃度都不是非常高。
因此，本次《政策举措（征求意见稿）》出台，将以放宽落户，引进增量人口为主。
我们认为，天津目前的楼市新政，松绑的力度还是不够，偏于保守。即便能够吸引一些来自河北和北京的购房者，但总量不会太大，对楼市回暖的帮助不会那么显著。
从长远看的话，天津未来还是要全面取消限购的。
