这个大城市,楼市悬了?!

这个大城市,楼市悬了?!
2020年06月22日 17:47 楼市参考

文 | 白羊

库存大增、房价增幅放缓,另一方面政府还在可劲儿卖地,前两年还在撒欢儿的福州楼市,处境似乎变得微妙起来!

据相关媒体报道,福州新建商品住宅可售面积已连续7个月递增,截止6月中下旬库存量达620万方。去化周期近24个月左右,典型的供给过剩

要知道,其去年3月份时新建商品住宅的库存量仅有297万方,也就是说仅1年多点,福州楼市库存量就增长了1倍左右。增幅还是有点猛的。

当然我们可以解释说,福州楼市受到了疫情影响,库存增加是情有可原的。

这里面是有一定的疫情因素,但考虑到,福州楼市库存从去年3月触底后就一直在增长,到8月时增长了23.6%,此后因金九银十行情出现回落,但10月过后,库存量再度持续性攀升直到现在。

所以,福州一手房库存大增,里面肯定有些疫情因素,但市场原因是占大部分的。

另一个值得关注的是,那就是伴随着库存大幅增加,福州楼市一手房房价涨幅也在以肉眼可见的速度放缓。

至于2018月5月的负增长,主要是“有形之手”的力量造成,在上半年,福州收紧了楼市调控。从时效性上讲,一般政策刚出来的那段时间对市场冲击是最大的。事实上,到下半年,福州一手房价同比增幅便恢复正增长,到年底时同比增幅达8.5%。

所以,对这个偏离值没必要过度解读。

但到了去年5月份后,其一手房价同比增幅出现了明显回落,而这段时间,福州并没有进一步收紧调控,考虑到其与库存的大幅增长同步,所以,这一现象应该是在当地楼市环境相对稳定的情况下,市场自然博弈的结果。

换言之,福州楼市现有调控力度下,市场能量已出现不足,羊毛已经被薅的差不多了。这与2017/2018年,福州收紧楼市调控伊始,房价仍猛如虎的情况相比,有了本质性的变化。

对此,那些身在福州楼市一线的从业者有着更深刻的感悟,有的表示“早在库存激增拐点来临之前的2017年下半年和2018年上半年,火热的楼市与高企的房价就已经透支了福州购买力,导致出现后来的楼市寒冬与库存高企。”

虽然当地从业者也感受到了这些年福州房价的过快上涨,但让房价下降个百分之二三十也是不太现实的。

于福州官方而言,若不想任由库存继续猛增下去、危如累卵,最终量变引发质变,有如下几个选择

一是,压制供给。但这一条显然有难度

2019年福州卖地收入1230亿元,同比增长63.7%;2020年1-5月,福州市土地出让金收入491亿,同比增长18%。地卖的那么嗨,也就意味着未来的新增住宅供应量将有增无减。

当然,这里面又涉及到另外一个问题,福州为何卖地这么积极?这里只说一点,福州的一般公共预算处于赤字状态,而且赤字额在逐渐增大。

二是,直接放松调控。但,这是禁忌。

从驻马店、宝鸡、广州等城市先后挨板子的情况看,估计福州不会踩红线的。

三是,放宽人口落户,以抢人才之名,间接做大买盘量。

既是说,曲线救楼市。事实上,福州已经开始这么做了。

上个月,福州市人民政府网站发布《关于鼓励高校毕业生来榕就业创业的若干措施》,采取本硕博落地奖励、全面放宽落户限制等措施,积极吸引高校毕业生来榕就业创业。

对纳入福州市“引进培养千名博士”计划的博士研究生,落地后奖励30万元,分3年等额发放。

国内“双一流”高校、境外著名大学、国家级研究机构全日制硕士研究生、本科毕业生来福州市企业工作,给予硕士每人3万元、本科生每人1.5万元奖励。

教育部直属重点师范大学应届普通全日制本科免费师范生来榕任教,试用期满合格后,给予每人3万元奖励,并在6年服务期内(含试用期1年)每年发放2万元补助。

这可都是未来的楼市接盘侠呀。

这步棋还是很有必要的,作为一个省会城市、区域性中心,近几年福州城市常住外来人口的增长,难言理想。再不下手抢人,日后即便想抢都没机会了。

当然,可能有人会说,福州的房价都破4万了,即便招来了接盘侠,怕也接不了多少。是有这个问题,但也应看到,招接盘侠的目的不是让他们拉高房价的上限,而是为下限拖底。

当下,福州有一点相对好的是,其房价及供应量呈现出的结构梯恰好与城市发展战略大方向相一致。

根据规划,福州的城市重心是往东南方向走。而这些年,也确实在将增量核心的资源往这里导。

如福州第二机场就落在东南海面上的平潭岛上;而福州自贸区,也主要落在了位居东边、属于主城五区之一的马尾区,及外围的平潭。

值得一提的是,除了市中心板块的鼓楼区、台江区房价整体较高外,北面的晋安、南边的仓山次高;西边的闽侯区(城市发展重心不在这边不过多考虑)、东边的马尾、东南的长乐都算不上高,至少不是高不可攀的那种。而大量的供应也主要集中在这些区域。

而外来人口一般多会沿着城市主轴走分布、落脚,所以,福州楼市明显的梯队差又恰好给了他们上车的机会。

不像深圳,城市的发展主轴一直沿着西海岸向北走,而这条线上的房价又是深圳城市内部最高的,反而大大提高了外来人才落脚的成本。

回头看,从福州这几年土地供应及房价表现来看,确有其激进的一面,就如福建房企一样趁着风口,大快干上。

值得一提的是,福州楼市又是一个典型的本土房企当道的城市。如下图,虽然有所好转但整体水平仍处于绝对高位。

所以,福州楼市供给过剩,与福建房企老板骨子里的那股激进劲儿,难免说没有关系。

若福州能把增量做起来,控制库存增速,最好能下降,重仓福州的福建籍房企还能睡个安稳觉,但若没有达到预期效果,本就钱紧的福建房企,怕又要卖家当过日了。

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