文 | 白羊
脚前脚后，两个临深城市，也是当下最热的楼市之二——东莞、惠州，先后出台了最新的楼市调控措施。
先是7月1日，惠州市住房和城乡建设局发布《关于调整我市市区普通住房标准的通知》，调整新的“豪宅税”标准线；
再是7月2日，东莞住建局发布《关于进一步加强商品住房预（销）售管理通知》，要求申请预售的商品住房项目总建筑面积在3万方及以下的，需一次性申请预售，分期预售的每期面积不得低于3万方（这点好理解，意在打击捂盘惜售）；
同时，加强商品住房销售价格指导，每栋楼申报均价不得高于三个月前申报价的10%；分期申报销售价格的，每幢（栋）申报均价应不高于本项目对上一期同类型商品住房申报均价的5%。
这个时候出台楼市新政，背景似乎不难理解。
如下图，在最新一期的冰山指数中，深莞惠三城再次霸占前三甲，足见其楼市之火热。值得一提的是，这种局面已经不是第一次了，自3月楼市解冻以来，深莞惠已多次打榜。
然而，真相却没那么简单。
剖析东莞、惠州两城楼市新政内容便会发现，这些措施没有一点雷厉之势，反而很温柔，有些甚至是利好楼市。
惠州此时上调豪宅线标准，其实，是在托市，对楼市是一种利好。
与2018年的版本比，此次普通住宅认定标准唯一也是最大的变化就是价格，从2020年7月1日起，惠州市区普通住房标准住房建筑面积交易单价分别调整为：惠城区（含仲恺高新区）不高于14593元/平方米；惠阳区不高于16731元/平方米；大亚湾开发区不高于16667元/平方米。
超过这个价格线，房屋买卖时所交税费就要多一些，上调标准线就意味着有相当一部分交易可以少交税了。
值得一提的是，相比于2018年，此次的豪宅标准线，惠城区(含仲恺高新区)上涨了660元/平方米，惠阳区上涨1314元/平方米，大亚湾上涨1802元/平方米。
所以，该新政于楼市而言就是个实实在在的利好。至于可能的影响，大家不妨参考下深圳，去年双十一，深圳也大幅上调豪宅线，此后楼市交易量立马活跃了起来，并成为此轮深圳楼市热潮的转折点。
值得一提的，6月上旬，惠州还出台了一条利好楼市的新政——全面取消落户限制。
那么，该如何看待惠州的这一迷之操作呢——房价表现较于全国其他城市仍相对较热的情况下，仍出台利好楼市的政策。
其实，这看似矛盾的一幕，恰反映了惠州楼市的一个真相——有价无市。
据惠州市住房和城乡建设局发布数据显示，2019年惠州全市二手房总交易面积421.8万平方米，同比下降26.8%，其中惠城152.3万平方米，跌幅达到50.2%。
惠州的上调豪宅税标准、全面放开落户，就是为吸引接盘侠、刺激交易量，意在托市。
再看东莞！
东莞楼市新政看似再为当下火热的楼市降温，其实也就是轻轻的一巴掌。
当然，其为了打击房企捂盘惜售、增加供应而出台的总体量3万方需一次性申请预售的规定，是值得肯定的。真正值得商榷的，是其对价格涨幅的限制。
且不说3个月10%涨幅的限制本身就是很仁慈的规定，而且与之前政策比，尺度甚至还进一步放宽了。
早在今年3月初时，东莞还出台过一份《关于进一步优化新建商品住房销售价格申报管理的通知》，其中规定，取得预售许可证或现售备案证书180天后，开发企业可对未售出房屋的申报价格进行调整，调高幅度不超过5%。
当时，该规定还有一条措施，意在防止开发商打价格战——项目获得预售后，实际成交价格不可超过申报价格，也不可低于申报价格的90%。
由此可见，两城官方对当地楼市的微妙态度。
要想理解这种态度背后的深层次原因，就需要搞明白自三四月份楼市解冻以来，为啥深圳、东莞、惠州的楼市热度居高不下。
深圳楼市的火爆原因并不难理解，这里有着全国首屈一指的购买力，换言之，这里的有钱人超乎你想象、他们能拿出的闲钱更是多到你想象。而这些年来，深圳房价大幅上涨造就的财富效应，更是强化了这些有钱人对楼市的信仰。而深圳尖锐的人地矛盾、住房矛盾更是让这一信仰不可动摇。
至于东莞、惠州，占据邻近深圳的地利，一直是深圳购（炒）房客外溢的首选之地，这些年来东莞、惠州房价的快速走高，很大一部分就是这些“深水”外流的功劳。
今年“826”是深圳特区成立40周年，按照我们的传统，深圳届时肯定会收到上面的大红包。其中可能的红包之一，就是深圳扩容。
也正是这一预期的存在，深谙楼市炒房之道的深圳土豪们，对东莞、惠州的楼市也就更加热衷。这就是今年以来深、莞、惠楼市一同火热的深层逻辑之一。
6月12日，中央党校主办的《学习时报》发表文章，标题为《“三区”叠加扩权赋能 探索建设大深圳统筹合作示范区”》。
文章主要观点是：在不改变行政区划的前提下，由深圳主导，通过赋予深圳经济、社会、民生事务等省级管理权限，对深圳、东莞、惠州惠阳、深汕合作区、深河合作区五地的土地、劳动力、资本、技术、数据等供给侧要素进行结构性调整，在顶层设计上规划建设一个跨行政区域的资源统筹、功能协调、产业互补、成果共享的区域统筹合作新模式。
赋予深圳经济、社会、民生事务等方面的省级管理权限，享有省一级立法权、省一级政策制定权、规划审批权、对外经济合作权、金融和税收等宏观经济调控权、项目审批权等，在不改变原有行政区划的基础上，由深圳主导规划、国土、交通、建设、环保、科技、金融和社会事务等。
不管说是“扩容”，还是说“扩权不扩容”，于东莞、惠州而言，无疑都是利好，有益于深惠、深莞之间的进一步融合。
若“826”真有扩容或扩权之类的大礼，东莞、惠州楼市当下的热恐怕只是前奏而已；
若“826”什么都没有，扩容或扩权预期落空，东莞、惠州恐怕要迎来一波回调。两地官方此时不对楼市下猛药，估计也是担心“收紧紧箍咒”和“预期落空”叠加后，会对楼市造成不可承受之重。
当然，这种回调只是短期的，因为从长期基本面来看，东莞、惠州的实力还是不容小瞧的。
如下图可见，东莞、惠州在广东省内的地位，仅次于深、广、佛，东莞过去19年的GDP增速更是位居广东21城之首；惠州虽然跑输平均值，但排名还是上了4位。
由此可见，粤港澳大湾区的财富创造主要还是聚集在深广佛莞惠珠等头部城市中。时间是杆秤，所以，长期而言，东莞、惠州的房价还是无虞的，虽然现在看似有些虚高。
只是在短期预期落空后的调整中，恐怕那些激进的炒房客将会很难受。
