文 | 白羊
虽然国人时常抱怨高房价，但买房首要的风险还真不是“买贵了，高位站岗”，而是房子烂尾。
在天高皇帝远、管理机制低下的三四线城市，这种风险并不是概率极低的“黑天鹅”，而是随时会冲过来的“灰犀牛”，诸葛卧龙的老家——南阳就是一个鲜活的负面教材。
日前，《中国新闻周刊》写了一篇关于“烂尾楼之都”南阳的文章。
文章表示，早在2014年时，当地官方就梳理统计出了302个问题楼盘。而到2019年底时，当地官员在处理问题楼盘的专题会上表示，“从目前省市联席办交办的245案和市房地产整治办交办的151案看，大多数都是去年整治中已交办的案件，说明推进力度不够。”
245加上151，总数是396，超过最初的302。另据业内人士表示，南阳市一些未颁发产权证的小区并没有纳入政府整治的名单中，若算上的话，问题楼盘的实际上数字要远远大于302，甚至也大于396。
一个若三线地级市居然有近400个问题楼盘，这是什么概念？大家可自行脑补
值得一提的是，连南阳市房管中心职工的团购房居然都烂尾了。
2013年，南阳市房管中心为解决职工住房问题，以“团购”方式，定向购买锦寓置业开发的美丽佳苑商品住宅，涉及1132名干部、职工。截至2018年11月，南阳锦寓置业公司累计收取了团购房款约26197万元。项目从2013年7月启动，约定2016年1月11日前交房，但至今只建好了主体框架。
据说，“房管中心的团购房都烂尾了”已经成了南阳楼市的一个梗。由此亦可见，“烂尾楼之都”的称号真不是白给的。不过，调侃完之后却是不寒而栗，想想看，连管理楼市的父母官都踩了雷，在这种城市买房你说你还敢掉以轻心么？
首先强调一点，南阳楼市出现大规模的烂尾楼盘，并不是因为当地楼市萎靡、房子不好卖，恰恰相反，就像其他很多三四线城市一样，南阳楼市红火的很。
据云估价研究院的数据监测显示，南阳市房地产市场均价从2014年的4000元/平方米，持续上涨到2019年的9000元/平方米。
一年涨一千，五年房价翻倍！当真猛得一逼。
看着蹭蹭上涨房价，再看看自己遥遥无期的烂尾楼，不知道那些踩雷的南阳购房者什么心情。
近年来，南阳楼市的持续火爆更是吸引到碧桂园、建业、绿地、金科等全国性大开发商纷纷进入。而巨头们的到来，又进一步抬升了南阳的地价和房价。
如在今年7月，南阳楼市就又诞生了“新地王”，楼面价5084元/平方米，综合溢价率高达223.6％。
此外，从基本面上看，南阳虽然是一个弱三线，但还是有属于自己的护城河。
2019年南阳市GDP总量为3815亿，河南省排名第三，仅次于省会郑州、古都洛阳；同期，南阳汇聚的资金总量4648亿，排名也是第三。
南阳的绝对实力虽不算优秀，但相对河南省内其他市已算是不错的了。
最重要的是，南阳“地广人多、占位绝佳”。
南阳总面积2.66万平方公里，2019年末总人口1201.88万人，常住人口1003.16万人。万人，在河南省18个省辖市中面积最大、人口最多。
在衡量人口质量的小学生指标上，南阳也是过去十年河南省内为数不多的实现正增长的市。
如下图可见，过去十年，小学生人数实现增长的市主要聚集在中北部，即以郑州为中心的中原经济圈。其实也不难理解，因为它是河南的发展重心，也是唯一的重心。
而南阳则是河南过去十年小学生人数唯一实现增长的南部城市，而且还是大幅增长，再对比其旁边驻马店、信阳（均出现大幅锐减），这个增长更是显得尤为难得。
而从区位上看，南阳虽然位居河南的边边，与湖北毗邻，但从距离上看，其到武汉与到郑州距离都差不多。
这也就意味着，南阳不会过多地被两大省会城市（郑州、武汉）吸虹，其庞大的人口购房需求转为内部消化的比例，就会比驻马店、周口、商丘这些地级市高得多。
作为河南城市第三极，南阳甚至还能对湖北西部同样远离武汉的一些地方形成反吸虹。
南阳“天高皇帝远”的绝佳占位，与四省交汇处的江苏徐州颇为相似。凭借着地缘优势，徐州房价这些年也是一路高升。南阳可以说就是一个小号的徐州（经济体量只有徐州一半）。
那么，南阳为何会出现“一边是红火的楼市、一边遍地烂尾楼”的奇观呢？虽然窟窿是开发商自己捅出来的，但官方也是有一定责任的。
文章中，当地一业内资深人士说得很直白：房地产是“计划经济”，土地、资金、规划方案、价格等都得受政府管控。如果这个市场出问题了，政府责无旁贷，或者说政府的治理能力、管控能力、监管能力与房地产市场不匹配。而在一些深陷南阳楼市泥潭的开发商看来，某种意义上，烂尾项目是当时南阳政府政策的牺牲品。
为什么这么说呢？
城市能级越低，往往人情世故越浓厚、地头蛇扎堆，没实力、不规范但又有关系的小开发商越多。
据统计，现在南阳的房地产企业超过500家，具有一级开发资质的企业，大概不到10％。这也是造成当地房地产混乱的原因之一。因为小开发商运营能力和抗风险能力低下，哪怕是位置不错的项目，最后往往也会陷入资金链断裂、涉法涉诉、权属纠纷等情况。
另一方面，之前当地在旧城改造、农会上等操之过急、大开绿灯，允许开发商在手续不完备的情况下动工、销售。甚至一烂尾楼盘当初开盘时，还出现了政府官员站台。
可想而知，那些有关系的房企们（基本上都是本地房企）疯狂抢跑。结果到后面补证时，各种问题就出现了，最后成了各方头疼的烫手山芋。
南阳几百个项目出问题、烂尾，基本都是源于上述原因。
南阳的教训也深深警醒了我们：越是中小城市买房，越是要买全国品牌性房企的房子，哪怕是有溢价。本地小房企开发的房企，虽然可以通过关系捡到些便宜，可一旦烂尾（新常态下这种风险更是直线飙升），你会欲哭无泪的。
据报道，在9月中旬，众多业主再一次自发来到南阳市政府门口，呼吁政府出面解决烂尾楼的问题。
