文 | 白羊
今年疫情,让不少基本面不错的二线和一线城市的楼市“因祸得福”,最后不得不升级调控为楼市降温,如深圳、东莞、成都、无锡等。
但另一些基本面看似不错的城市就没那么好运了,疫情带来的小火苗很快就又熄灭了。不用出手调控市场便已是一片萧瑟凄凉,典型如山东省会——济南,一个苦逼到让开发商哭泣的城市。
那么,济南楼市到底有多苦逼么?
证据一:官方公布的房价指数反弹乏力,价格涨幅表现在70城中倒数。
日前,国家统计局公布的70城商品住宅房价指数显示,9月,济南一手房房价指数环比上涨0%,同比下降2.9%;二手房房价指数环比下跌0.4%,同比下跌3.9%。表现在70城中居于倒数。
若把时间拉长来看,济南在3月份之前经历了新房房价8连降,在经济活动开始复苏的4月份止跌,5、6、7月份新房房价微涨,8月份又开始下跌。二手房房价在3月份止跌之前已经达到了12连降,之后的4、5、6月份下跌7月份微涨,8、9月份继续下跌。
另有数据统计显示,济南楼市从2019年6月到2020年的9月的二手房挂牌价19643元变为17700元,降了1943元,二手房成交价从17009元变为15343元,降了1666元。
证据二:土地市场冷淡,开发商不愿高溢价拿地。
之前文章中说过,土地市场的热度往往代表着房企们对当地楼市的中短期预判。
2020年上半年济南累计成交31宗住宅及商业用地,但只有3宗是溢价成交,且时有流拍。房企们对济南土拍的冷淡反应,无疑是在用脚投票未来两三年的济南楼市。
不知是为了提高土拍收入还是怎么着,在土地拍卖溢不起价的情况下,本月中旬,济南发布《济南市人民政府关于调整中心城区及市区部分建制镇(街道)驻地国有土地基准地价的通知》,全面上调土地基准价,其中住宅用地大幅度增加由2018年的6245上调至14960元,涨幅达139.55%。
证据三:开发商为了卖房释放各种假消息和违规操作,搞得全国皆知。
5月份,有房企释放小道消息说,济南市政府要北搬迁至先行区,但随后便被官方辟谣。
八九月份时,济南中粮大悦城项目因违规操作取得预售证而被重罚。
到了十月,济南宝能城项目为了卖房更是山寨了一个济南地铁8号线安莉芳路站指示牌,再次让济南楼市上头条。最后也是难逃重罚。
济南的地产项目各种出位营销和违规操作,无外乎就是想多卖点房。反过来看,房企们被逼到这种份上,也足见济南楼市凄凉。
证据四:市场面临巨大的去库存压力,去化周期高达25个月。
2018年,济南商品住宅销售面积同比下降1.0%;2019年,同比下滑4.5%;2020年下滑势头进一步加大,同比下降12%。市场盘子进入缩量博弈阶段。
但因前些土拍量较大,一减一增下,库存压力大幅增加,去库存周期拉长。
截止2019年底时,济南楼市去库存周期大约在15个月(合理区间为6-12月)。到今年年中,济南商品房市场存量增至20.67万套,约2394万m²,当前去化周期攀升至25个月。
证据五:政府下场救市。
一是,3月中旬时,济南曾发布过《关于促进济南绿色建设国际产业园发展十条政策》,其中有涉及“预售监管资金即征即返”;“在先行区直管区范围内购买二星级及以上绿色建筑商品住宅的,不受济南市限购政策约束”等放松调控的内容。
不过迫于压力,两天后便反悔取消了上述政策。
二是,年中时彻底放开落户门槛,实施“0门槛”落户政策,中专以上缴纳当月社保就可以落济南的集体户,直接享受首付三成待遇。该政策显然来的有点晚了。
虽然官方的救市政策一个流产、一个晚到,但官方救市本身就已是当地楼市压力山大的最好信号。
较于当下的苦逼,其实济南楼市也曾有过属于自己的无限风光,在“去库存”那波行情中,济南楼市热到发烫,很多楼盘只要拿预售基本都能卖光光,有些全款才能买到房子,还得绑定车位、地下室等。
济南楼市由热变凉的直接原因就是从2016年到2017年出台的三次调控,层层加码、空前严厉。
2016年10月,济南出台调控措施主要有:首套房商贷最低首付比例从20%提高到30%,二套房首付商贷比例从30%提高到40%。本市户籍家庭有三套住房的,暂不得再购房,非本市户籍限购一套房。
2016年12月,再次出台限购政策,本市户籍家庭限购两套房,非本市户籍家庭限购1套房(需提供连续两年以上在济南市区个人所得税及社会保险缴纳证明)。
2017年4月,限购政策进一步升级,本市户籍家庭二套房首付比例提高至60%,非本市户籍限购的一套房子也将首付比例提高到60%。并且将商业贷款的最长期限缩短至25年。
三次调控下来,基本把济南楼市本土和外来的投机、投资乃至改善性需求都给锁得死死的,只能靠刚需、刚改撑场子。
然而不像无锡等城市(即便有调控压力市场仍能保持热度),济南楼市的刚性需求能量并没想象的那么大,这从济南的城市基本面便可以看得出来。
山东虽然是中国经济强省(GDP全国第3),济南贵为山东省会,但因为青岛、烟台等强市的存在,济南对山东省内人、财的吸虹能力并不强,几大指标(GDP、资金总量、固定资产投资)的省会首位度,在全国排名中基本都处于倒数。
反观上述指标排名靠前的银川、西宁、哈尔滨、成都等省会城市,今年以来,楼市的热度都是居高不下。
那么,济南楼市还有入手(投资)价值吗?尤其是“零门槛”落户也算是为严厉的调控打开了一道进场的门。
进场是肯定值得进的。但要注意三点:一是,不要轻易赌济南楼市再度轮回(即笃定官方救市,取消限购等调控,楼市报复性反弹),现在大环境是真的变了;二是,做长线赚慢钱,对持有和出手时间要有心理预期;三是,区域选择上,要慎重。某种程度上,二和三是二位一体的关系。
区域选择上,有两个原则,一是,最好跟着政府规划的发展重心走。二是,合理判断政府画饼变现的可能性和时间长短。
济南最新的发展规划可归结于“一体、两翼、多点”。
一体指的是山(泰山)河(黄河)之间的现有中心城区;
两翼:北翼指的是黄河以北,以北岸先行区为主体的功能片区;南翼指的是泰山以南,包括莱芜区和钢城区;多点包括商河城区、平阴城区,以及白云湖、玉皇庙等功能节点。
具体见下图
考虑到济南城市首位度及对省内资源的吸虹能力,现有发展下,“多点”的价值更多体现在居住上,投资价值有限;中心城区发展相对成熟,其价值也自不必多说。
南翼(莱芜-钢城)是由去年初吞并莱芜市所得,但考虑到其与济南市中心相隔较远,且中间又有泰山阻隔,来自济南的资源导入和协同发展可能不会有预想的那么好、那么快。
横跨黄河的北翼——新旧动能转换先行区,是济南官方正在全力推进的发展区域、济南的“雄安”。
在今年济南政府工作报告明确提出“推进先行区建设全面破题起势。把先行区作为国家战略实施的重要支点,对标雄安新区,坚持高点定位、系统谋划,高标准修订完善发展规划。”
考虑到其无缝对接与济南市中心,在地缘上比南翼更有优势,也基本可预见其未来的发展会大大好过南翼。
从“长期主义”的视角,“北翼”无疑是值得买入的,但考虑到济南楼市现有压力及实际发展能量,这个“长期”怕是要用五年、十年乃至更长时间才能兑现。
若是保守想图个安全,最好还是选济南市中心内的房子。
4000520066 欢迎批评指正
All Rights Reserved 新浪公司 版权所有