文 | 白羊
2020年，大湾区楼市热点频出，其中就包括珠海。
2020年，珠海新建商品住房市场呈现“量缩价涨”的特点。
合富数据显示，2020年珠海新建商品住房成交面积396.08万㎡，同比下降11.27%，而成交均价25230元/㎡，同比上涨10.2%。与广州、惠州等地楼市的“放量价涨”有着明显的不同。
不过，这并不能简单的解读为珠海房价上涨动能不足、冲高回落的信号。
其一，2020年珠海新建商品房供应也是萎缩的，新增供应量约392万㎡，下降2.44%。反观广州等地楼市它们成交量上涨同时，伴随着新增供应大增；
其二，2020年的成交量在过去7年中处于第三高，仅次于2016和2019年两年。所以这个成交量虽有回落，但不算低。
其三，11月份珠海又进一步放宽人才引进和落户条件：学历放宽至大专（高职）、年龄放宽至男性50周岁、女性45周岁。此新政无疑又给珠海楼市带来了不少的新鲜韭菜。
其四，珠海楼市新建商品住房库存周期仅为7个月左右，市场相对紧缺，不存在去库存压力；
此外，过去一年，珠海土地市场火热。
合富数据显示，2020年珠海商住用地供应24宗建面共约330万平方米，同比下降三成以上，成交20宗建面共约284万平方米，同比分别下降28.57%、35.01%。
楼面地价则大幅走高，商住成交地块整体平均楼面地价11450元/㎡，同比上涨35.28%。
供给减少、地价飙升，无疑会进一步推动房价上涨预期。11月25日，中海以总价约104.7亿，折合楼面价23281元/平、溢价率约25%拿下珠海新地王，又给本就较热的市场情绪加了一把火。
所以，2021年只要珠海官方不收紧调控，一手房市场大概率还会继续上演“让子弹飞”。
但这并不意味着，你就可以抱着钱、什么都不顾地all in珠海楼市了。毕竟一手房市场再繁荣，盛宴也只是属于开发商的。
下面的信息，同样值得关注。
其一，珠海人民似乎并不缺住房，这与深圳的长期严重短期有着本质性区别。
截至2019年底，珠海常住人口突破200万至202.37万人，若按此计算，仅是过去2年，每个珠海常住人口（包括婴儿和老人）就都新增了4平方的住房。
其二，在人口和GDP总量都不占优情况下，珠海一手房均价已高居大湾区第三。
珠海一手房2.5万的成交均价在大湾区内已超过两个万亿GDP城市东莞、佛山，仅次于深圳和广州，其中，横琴、拱北、吉大等板块全年均价均为“4”字头。
真心不算低。
未来继续推高珠海房价的需求和动力又是什么？这点最好想清楚。
（来源：珠海房姐）
其三，较于一手房（一级市场）的火热，二手房（二级市场）就有点压力山大了。
截至2020年底，珠海楼市二手房挂牌量约为1.75万套，从绝对值上看，并不算多。问题是成交量太低。链家数据显示，2020年珠海二手住宅共成交量3060套，二手住宅均价约为21156元/平。
若按此计算，现有二手房挂牌量需要近6年才能去化完，且二手房房价较于一手房房价打了八四折。
换言之，珠海楼市二手房市场严重供给过剩、供大于求，还议不起价。
所以，若你是自住型购房，根据自己实际需求、量力而行即可、性价比怎么高怎么买。
但若你是投资性买房，想在珠海楼市分上一杯羹，最好想明白珠海城市发展和房价上涨逻辑，并重视板块选择。若蒙眼进场、盲目下注，小心被套割肉。
其一，从城市基本面看，这些年，珠海的进步是值得肯定的。
从2009年到2019年十年，珠海GDP增长率力压深圳高居大湾区九城之首。
资金总量则是仅次于深圳，位居第二。高增速的资金总量也为珠海火热的楼市提供了一种解释。
近年来其常住人口的增长，也在提速。近两年每年7%的增速更是全国第一，还是很猛的。
（图表来源：珠海房姐）
截至2019年，珠海人均GDP为16.98万，在大湾区9城内高于广州、仅次于深圳，表现亦可圈可点。
若用一个词来概括珠海的城市基本面和发展，就是“小而精悍”。
其二，大湾区时代，珠海拥有着让其他兄弟城市们羡慕妒忌恨的政策和发展红利。
首先，珠海横琴自贸区是大湾区内三大自贸区之一（另外两个为广州南沙、深圳前海）。在深圳40周年大会重点提及的大湾区四个片区中，有三个在深圳，一个在珠海即横琴粤澳深度合作区。
可见，大湾区时代，珠海不仅享有巨大的发展红利，且占位也很高。
其次，重大公共基础交通的大幅改善，也大大拉进了珠海与广州、深圳、香港等湾区核心城市的距离，而距离的拉进也为这些核心城市人流、钱流涌入珠海，提供了更多可能。
港珠澳大桥，使得珠海成为内地唯一与港澳陆路相连的城市；连接江门黄茅海大桥，预计也将于2024年通车。
（图表来源：珠海房姐）
备受关注的深珠通道，日前珠海市委书记表示将力争“十四五”末开工建设；
与广州相连的是更为高效的城轨，目前广珠城轨已于2012年12月31日全线贯通；珠机城轨一期（珠海站至长隆站）已于2020年8月建成通车，二期（长隆站至珠海机场站）已于2018年开工建设。
规划中的城轨还有广州地铁18号线延长线，将直接贯通服务广州、中山、珠海三市。
（图表来源：珠海房姐）
除此外，另一个值得说的珠海公共交通就是机场。
2019年，珠海金湾机场的旅客吞吐量为1228.3万人次，相当于同年深圳宝安机场旅客吞量5293.2万人次的22%，看似很弱小。但不要忘了，珠海常住人口只有深圳常住人口的10%。
从下面图表中亦可看出，这些年珠海金湾机场的旅客吞吐量增长十分迅猛。
这种与其常住人口不成比例的机场旅客吞吐量，只能说明，每年有大量全国旅客坐飞机来珠海，或是旅游、亦或是借道进入澳门。不管哪一种，久而久之，就意味着会有大量资金沉淀在珠海（前述珠海资金总量的高增长提供了侧面印证），乃至成为当地楼市买家。
2020年11月，香港特首林郑月娥在《行政长官2020年施政报告》中提及，香港国际机场按市场化原则投资入股珠海机场，参与其运营发展。
这也意味着，珠海金湾机场在大湾区的地位和吞吐量将会进一步提升。
其三，珠海调控政策较为宽松，尤其是对港澳人士相当友好。
在珠海现有调控中，澳门人士的限购套数等同于珠海户籍人士，香港人士的限购套数等同于内地非珠海户籍人士。
由于澳门地少人多（相对于土地）、房价高昂，与澳门一水之隔的珠海无疑会成为澳人购买的首选之地。而随着港珠澳大桥的修通，也为港人在珠海买房提供了更多可能。
于大湾区内而言，随着深圳（昨天深圳再次升级调控）、东莞出台调控，大量的投资性需求（尤其是深水）只会流向湾区内其他有潜力的楼市。
由前述可知，发展势头强劲且坐拥巨大政策红利的珠海，可谓一头“大白马”，尤其深珠通道带来巨大的想象力，想让不差钱的深圳客不关注都难。
所以，不同于隔壁的江门、中山，珠海楼市并不单是珠海人的，还是大湾区乃至全国投资客的。基于这一论断，前面出现的看似矛盾的现象：珠海楼市既不缺需求（一级市场火热，房价高企，主要由非珠海的投资性需求推动），又缺需求（二级市场接盘量能不足，抛盘压力较大），也就不难理解了
面对汹涌的外部需求及地广人稀（面积和深圳差不多，人口却仅有深圳十分之一）的现实，既意味着珠海楼市不缺需求和购买力，也意味着无法长久性的雨露均沾。
换言之，在珠海投资买房，要谨记两点，一是板块抱团，或聚焦于那些享有优质资源如教育的成熟板块，或聚焦于有重大发展红利和前景的热门；
二是不要盲目追高，哪怕是热门板块。
君不见，2020年珠海一手房平均上涨10%的情况下，当红炸鸡的横琴板块均价却同比下跌20%，西区同比上涨6%。
当然这不是说横琴不值得买了，而是说要注重波段操作，可以抄底但不要追高，就像A股里的那些大白马。
那么，珠海楼市板块该怎么选呢？
首先，和深圳一样，珠海也面临着东西发展不平衡的问题，只不过深圳是西热东冷，珠海是西冷东热。
珠海的经济基本上由东区（即香洲区，下图中的横琴、南湾、中心区、唐家都属于香洲）主导，西区基本打酱油。
因此，珠海投资性买房首选资源红利集中的东区，西区更多是买不起东区的刚需选择地，即便西区2020年房价同比上涨6%，也还是不推荐。
（图表来源：珠海房姐）
其次，就东区内部板块而言。
中心城区：
又可细分为老香洲、新香洲、吉大、拱北、前山等板块，这里基本集合了珠海最优质的教育、商业、医疗和环境资源。
对珠海本地人来说，如果有能力购房换房，一般也会优先选择中心城区房产。2020年，市中心的二手房成交量占珠海全市的约40%。
所以，若从出手容易程度考虑，或者说你是风险厌恶者，可以优先市中心城区。
横琴板块：
横琴自贸区的政策红利已毋庸置疑，横琴板块的绝对值房价也已是珠海的天花板。可以说，预期利好已体现在当下横琴房价里了。
未来横琴的房价能否继续打破天花板往上走，取决于两点。
其一，横琴自贸区发展规划的兑现程度。
其二，横琴这块肥肉对港澳尤其是澳门的吸引力。
澳门严重缺乏土地，澳门大学已因土地不足在横琴岛建了新校区，新校区的面积是旧校区的20倍，提升了澳大的世界排名。
如今澳门的单牌车可以入出横琴，以目前澳门的房价，横琴的房价和优惠政策对澳门人才和投资的吸引力非常大。据悉，横琴新区的各类房产，50%是港澳投资客购买的，如果未来香港的单牌车可以入出横琴新区，那么横琴的房价将会再次被引爆。
但考虑到这种兑现需要时间，且期间易受宏观环境的影响，横琴的房价难免会出现较大的波动。
因此，入手横琴，择时很重要，可以抄底但不要追高。
南湾板块：
板块内有保税区，可以重点关注下临近保税区的十字门中央商务区及其周边。
十字门中央商务区不大，占地面积约5.77平方米公里，但全是精华，位于珠海东部城区、西部城区和横琴新区的中心，将与横琴共同组成珠海未来的CBD。
目前珠海的第一高楼——珠海中心大厦就位于十字门中央商务区，中海新地王也位于此。
交通方面，和横琴方面有横琴大桥相接，附近未来有广珠城际轻轨延长线（珠机城轨），设湾仔和十字门会展中心两个站点。
（图片来源：珠海房姐）由于周边没有碍眼的城中村，连片开发、加上保税区的大批企业，华发商都等大型商业体的辐射和便利的地下轨道交通，未来不容小觑。
唐家高新区板块：
唐家高新区胜在地缘优势和自身努力上。
其位于珠海市香洲区北部，重点发展高等教育、研发、科技创新等。园区中有国家软件产业基地、广东省集成电路设计与生产基地、以及南方软件园、清华科技园、哈工大集团珠海新经济资源开发港等一批专业园区；
教育资源上，片区有中山大学附属小学、附属中学，高校有中山大学珠海校区、北京师范大学珠海学院、北京理工大学珠海学院，未来片区内人口素质会比较高。
由于其紧邻新老香洲，来自中心城区的人口往高新区板块迁移也将是水到渠成。
当然，该板块另一大亮点就是深珠通道第一站，走深中通道来珠海也是先过唐家。因此这两大通道对唐家的改变将是不如忽视的。
目前，唐家板块的新房均价2.8万左右，虽比全市均价高了10%左右，但仍大幅低于旁边新老香洲约3.6万的均价，泡沫并不明显。
所以，若你想放长线，唐家高新区板块值得关注。
