文 | 白羊
房价涨幅一度冠绝全球的合肥楼市，2020年又烧起了。
官方发布数据显示，2020年1-12月，合肥新建商品住房新建商品住宅销售备案135305套，销售备案面积为1519.1万平方米，同比大涨31.30%。
全年看，市场供不应求，2020年合肥楼市新建商品住房供应661.6万㎡，成交769.3万㎡，一手住宅供求比0.86，创五年来最低，也是四年来首次出现供不应求。
在受疫情冲击情况，还能实现如此涨幅，可见合肥楼市的热不是微热而是很热。
具有风向标意义的二手房，也实现了放量增长。
1-12月，合肥楼市二手住房成交83344套，成交面积783.31万平方米，同比上升6.67%。
不管是一手还是二手都是量价齐升。据国家统计局的70城商品住宅销售价格变动情况，合肥新建商品住宅和二手住宅销售价格指数已连续7个月出现“双涨”。
2020年合肥市新建商品住房成交均价15627元/㎡，同比增长10.9%；市区一手住宅成交均价18779元/㎡，同比增长13.2%；二手成交均价16848元/㎡，同比增长2.9%。
值得一提的是，临近年底，合肥楼市的火势烧的更旺了，出现了明显的翘尾行情。
12月，合肥一手住房销售备案15912套，销售备案面积为181.71万平方米，环比增长14.07%；二手住宅成交11788套，成交面积111.36万平方米，环比上涨32.05%、同比上涨139.59%。
4季度新房成交均价首次突破2万元/㎡，合肥市区房价步入2W+时代；受土地市场火爆和核心区域新房供不应求影响，11月份合肥二手房成交均价快速上涨，均价突破1.8万元/㎡，当月环比增长达6.5%。
而一些别有用心的炒房客也开始琢磨怎么把水搅浑摸点鱼，如近期合肥个别小区业主擅自成立所谓“房价指导委员会”，并通过微信群等社交平台发布集体涨价言论等。
面对越烧越旺的楼市，及出现的楼市乱象，进入2021年短短一个月不到，合肥官方连浇几盆冷水为楼市降温。
1、限购升级：市区购房必须在近两年内连续逐月缴纳1年社保或个税，补交社保无效。
2、“假离婚”失效：1月5日起，夫妻离异未满2年的，仍按原家庭房套数查。
3、人才落户漏洞被堵：1月12日，合肥市人社局声明，自1月1日起，不再组织职业资格认定和核发职业资格证书。且再次强调执业职能等级证书并未纳入我市人才购房资格认定范围。
4、1月22日，合肥五部门联名发文：严厉打击哄抬房价等违规行为。
通告明确规定，对涉嫌煽动集体涨价、恶意炒作房价的业主、对网络平台发布虚假房源、虚假房价等信息的行为以及房地产开发企业哄抬房价的行为，有关主管部门将依法查处。
若接下来，火势依然难退，不排除合肥官方会进一步收紧调控的缰绳。
那么，抛开调控因素，从市场角度去看，迈入2万+时代的合肥还值得买么？或者说合肥房价的上涨动力还在么？
笔者认为，从宏、微观基本面看，合肥依然值得看好的。
先看微观供需层面：
金刚石数据显示，截至12月末，合肥新房库存48372套。按过去半年的去化速度计算，去化周期为7.96个月，库存偏紧。
其中，滨湖、高新、包河等热门区域更是远低于半年，属于严重的供给短缺。
供给短缺，价格上涨，至少会很难降，这是一个简单的经济学常识。
那么，在未来供给有没有大幅增加的可能呢？很难。因为地卖的少，面粉不够。
2020年合肥市区住用地成交35宗，减少5宗；规划建筑面积478万㎡，同比下降28.6%，市区供地连续4年低位运行。
（图表来源：贝壳研究院）
具体来看，土地错配也非常严重。比如合肥楼市中的当红炸子鸡板块，如滨湖区、高新区、政务区，分配到的面粉很少，甚至几乎没有。
（图表来源：贝壳研究院）
这也意味着，合肥楼市库存短缺、供给紧张的局面，在未来一两年仍将持续，尤其是热点区域。而供给的不足又会及时反映到价格上，进一步加大一手房房价上涨压力。
值得一提的，虽然都是中部省会城市、对核心和热点区域都有限购调控，较于隔壁大兄弟郑州，合肥的内生性需求显然更胜一筹。
合肥官方数据显示，12月份，合肥楼市限购区内（高新区、经开区、新站区、政务区、滨湖区、瑶海区、庐阳区、蜀山区），合肥市区户籍人口购买首套房占市区户籍人口购房备案量的比值约为53.78%。
可见，内生性刚需是合肥楼市的主力引擎之一，也正是内生性刚需的给力，让合肥在与郑州上演的“冰与火2020”剧情中，成了那团炙热的火。
再看宏观基本面，即合肥是一座怎样的城市
与周边大城市相比，合肥并没有特别的先天性优势，没有米字型交通枢纽，也不是绝对的区域性中心，虽处于长三角经济圈，却位于边缘，享受不到大上海的强辐射，还要面临被上海、南京吸虹，但其又是一个敢拼敢干、够努力、运气又好的城市。
2020年，合肥市政府更是因“最佳风投”的段子，而荣登互联网头条，做了汪峰都没做到的事。
段子背后反映的是合肥在风口型产业及科技创新方面取得的巨大成功，而每一次投资的背后铺下的都是一张产业链的网。
在投资11年间，京东方在安徽累计投资超过1000亿元，吸引了100多家上下游配套企业来安徽；
舆论只关注到了投资蔚来的账面价值，却很少知道合肥的新能源汽车销售量早已占全国市场13%，被称为“中国新能源汽车之都”。在投资蔚来后，更是已有120多家新能源相关企业落地。
2020年初，合肥更是成为四大综合性国家科学中心之一，另三个均为一线城市：北京、上海、深圳，由此亦可见，合肥在科技创新方面的实力及江湖地位。
目前，合肥市有高等院校60所、各类研发机构超过1500家、博士后工作站148家，集聚各类人才190多万人、“两院”院士135人。中科院、中科大、清华、北大、北航、合工大、安大等在合肥均落子有新型研发机构、实验室和创新中心。
新兴产业和科技创新才是一个城市的发展之本。科技创新会让产业更加强大，而产业又能聚拢更多的人。据悉，2019年合肥的人口流入居然有10.2万，比南京流入人数还要多；最新数据显示，截至2020年合肥常住人口已经突破了一千万，达到1039.5万人，其中户籍人口779.5万人，外来人口260万人。
2020年，合肥GDP也正式突破万亿大关，达10045.72亿元，按可比价格计算，同比增长4.3%，分别高于全国、全省2.0个和0.4个百分点。根据合肥规划目标，到2025年GDP将在现有基础上再增长60%，至1.6万亿元。
千万常住人口、万亿GDP、蓬勃发展的新兴产业和科技创新，合肥发展并不比郑州逊色。
所以，从城市基本面着眼、长期来看，合肥的房子就像中国股市，依然值得看涨。不过这并意味着可以蒙着眼买，和A股一样，合肥楼市板块分化严重，看似不错的大盘指数，其实是由热点板块带起来的。
见下图，2020年1月和2021年1月合肥楼市各区域房价涨幅变化。截至2021年1月，合肥楼市均价同比上涨17.7%，但细分之下，各板块的涨幅差异巨大。
西北的新站区几乎没怎么涨，南边的经开、滨湖及西边的蜀山区反倒涨幅巨大。这一现象的背后反映着合肥城市发展重心路径的演变。
贝壳发布的《2020年合肥安家置业报告》亦反映了合肥楼市“南热北冷”这一特点。
（2020年各城区一手住宅均价及同比变动（单位：元/㎡，%））
（2020年各城区二手住宅成交均价及同比变动（单位：元/㎡，%））
除了板块差异较大外，合肥楼市还正在迈入存量市场，贝壳数据显示，合肥二手房占比全市成交比例不断上升，2020年成交套数占比达到52.4%。随着进入存量市场时代，合肥房地产成交逻辑也正在发生改变，地铁、教育等优质资源对房价的溢价作用明显提升。
贝壳数据显示，2020年合肥市重点学区房成交均价2.56万元/㎡，同比增长6.7%；较非重点学区房每平米均价1.64万元，同比上涨2.8%，价差高达9200元，学区溢价较上年增加了1160元；
2020年合肥地铁房均价上涨，成交均价1.78万元/㎡，同比增长4.7%；非地铁房成交均价1.60万元/㎡，同比增长2.2%，较地铁房低2.5个百分点。
这些新变化，也给我们在合肥投资性买房上提供了指引。
若手头资金允许，一是板块上，重点关注西和南两大核心发展方向。西有高新区、大学城，以科研为主，高新区重点看蜀西湖；南有滨湖区、经开区，以商务、金融为主，重点看省府金融板块。由于北边和老城区大量人口外移，除了中心政务区，投资最好不选老城。二是重点关注有地铁、教育等资源利好的地方。
还有，注意择时，耐住性子、不要盲目追高。若合肥楼市高烧不退，一些热门区域，今年不排除官方出台更严厉的调控。
