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在全国各地楼市调控政策相继释放利好的时候，有一个城市却逆市收紧。
到底怎么回事？
日前，全国商品房预售资金监管新规出台，因城施策，对部分信用好的房企的预售资金，不再实行“超额监管”，有利于缓解房企的流动性紧张。
然而，海南海口市住建局进行了反向操作，发布通知要求进一步加强商品房预售资金监管。
根据规定，所有房款均要存入监管账户。
这里的房款包括购房人通过银行网点柜台、POS机或其他转账方式支付的购房定金（订金）、首付款、一次性付款或分期付款等，都要直接存入指定的监管账户。
这笔资金，严格按照建设进度、竣工验收、竣工验收备案、完成不动产首次登记等各节点把控。
开发房企不能随便挪用，而且监管资金余额不足时，开发企业还要及时补足。
总结为一个字，严。
事实上，海口收紧房产调控，与当地房价领涨全国分不开。
从国家统计局1月数据来看，海口二手房同比涨幅名列第二，涨幅为7.2%。
对比2020年和2021年数据，海口的新房、二手房价格均不停飙高。
有的月份这两个数据都领涨全国。
海口房价，事实上进入了上涨通道，而且越调越涨。
02
为什么海口房价会一直涨？
首先，海口新增供应非常稀缺。
海南过去几年不断回收闲置土地，控制填海，使得楼市供应量不增反减。
从18年限购以来，海口放到市场流通的商品住宅用地，供应越来越少。
2020年开始，又有大量的住宅用地转化为安居型商品房用地，纯住宅用地在供应减少的基础上又再减少。
新增供应减少后，需求却没有减少多少，一来一去，市场历史存量项目去化提高，导致海口楼市库存不足。
一手房供应不足，催生了二手房市场活跃，同时还出现一二手房价格倒挂现象。
作为完全的卖方市场，海口房价一直上涨。
其次，海南自贸港政策太特殊，2025年之前，海南将启动全岛封关运作政策，成为一个单独划定的独立关税区。
海南在“全岛封关”时代至少会有四大政策红利，资金自由流动、互联网全球开放、人员自由出入和离岸贸易金融中心。
届时，海南将和香港和澳门一样，实现零关税，低税率，国际化自由化程度高。
随着“封岛”日期越来越近，海南对企业和人才的吸引力与日俱增，海南楼市开始出现上涨压力。
更重要的是，封岛之后，海南的房产从某种意义上变为离岸资产。
除了三亚，海口作为省会，部分购房者担心到时候房地产政策会有变化，纷纷提前“上车”。
这进一步促成了房价越调越涨的预期。
03
可以肯定的是，在政府的严控下，海南房价再出现暴涨的可能性很小。
未来，支撑起海南楼市的不是炒房客，而是“候鸟式”养老人士、港区高收入人才和国内度假富豪群体。
值得长期看好的海南，买房怎么选？
首先，海南岛西部海岸线的楼盘慎重考虑。
海南的西部岸线是工业定位，有核电站、石化项目和散装港，东海岸线是度假定位，所以西部岸线的价值不如东部岸线。
从海口西海岸到三亚以西的海南东部岸线，是被刻意保留的，环境有比较大的优势。
如果投资不动产，要首选这个区域。
其次，5年限购限售区慎重。
海口市限购区域：（限购区内5年社保、5年限售）
主城区：滨江西路以西、长彤路以东、南海大道和红城湖以北区域为五年限购区域。
南部生态保护区：椰海大道以南、绕城高速以北、铁龙路以西、粤海大道以东为五年限购区域.
非限购：海口市政府所在的西海岸片区，观澜湖、美兰机场、高铁海口东站等。
三亚（限购区内5年社保、5年限售）
限购限售：主城区以及海棠湾、崖州湾的一线海景住宅。
非限购：三亚湾度假区、大东海、亚龙湾、海棠湾国际休闲度假区（非一线海景）。
最后，没有品牌的小开发商不考虑，优先选择国企央企等资金品牌实力雄厚的开发商。
