没错，说的是郑州。
3月1日，郑州刚出台19条重磅楼市新政，放松了限购、限贷。
3月8日，河南省郑州市人民政府办公厅发布《关于积极推进大棚户区改造项目货币化安置工作的实施意见》，货币棚改重出江湖。
定出三年时间表，2024年全部完成群众回迁安置。
这对郑州以及全国楼市来说，影响都很大。
首先，货币棚改相当于减少楼市存量（拆迁），增加需求（发钱），必然促进楼市成交上行，带动经济回暖。
其次，作为2022年以来首个下场“救市”的二线城市，郑州重启货币棚改，会引来其他二线城市效仿，同时意味着，三四线城市松绑力度将会更大。
01
我们先来回顾一下郑州楼市的基本面。
河南作为人口大省，人口9936万，接近一亿，而郑州在省内具有绝对优势地位，对省内人口的吸引力很大。
郑州统计局公布的当地七普人口数据为1260.1万，因此，郑州是全国人口排名第十，河南省唯一常住人口超过1000万的城市。
然而，近几年，郑州经济增长却失速，楼市表现也欠佳。
在2021年名义GDP增速前50个城市排行中，郑州以5.7%的增速排名倒数第二，实际增速4.7%，倒数第三。
对比2016年，当时郑州经济总量在大中城市中居中，增速维持较高水平。这几年，郑州经济犹如逆水行舟，不进则退。
特别地，去年郑州经历了特大暴雨和疫情影响，让乏力的经济雪上加霜。
在楼市方面，经历2015年到2017年的楼市“跃升期”，郑州楼市便进入平台期。
一边是成交面积维持平稳，另一边则是不断新增的供应量，因此，整体看，郑州商品房的成交量是不断下降的，去化周期也随之拉长。
CRIC数据显示，郑州新房狭义库存规模已接近1500万平方米，消化周期超过20个月。
2021年2月，由于成交持续低位徘徊，新房库存消化周期跃升至31个月。
在这个背景下，郑州出台救市19条。
包括大力支持大学生、外来务工人员、随迁老人、改善等四类购房需求，放宽二套房限贷、引导下调房贷利率。
其中，很重要的一个武器，就是鼓励棚改货币化安置。
02
为什么说货币棚改是重磅武器？
对存在安全隐患的老旧小区或棚户区，进行拆除，政府回收土地，不为拆迁户提供安置房，而是补偿现金，让他们去买商品房。
其结果是，整个城市的存量住房减少了，购房需求增加了，购房资金也增加了。
这和其他救市政策的区别是，降首付和放松限购都是在需求端做文章，而货币棚改直接作用于供需两端，从而改变了楼市的供需关系。
原来市场是供大于求，现在则变成供求平衡，甚至供不应求，供求关系发生变化彻底扭转，楼市走向也会改变。
因此，货币棚改的威力不容小觑。
而棚户区一词起源于辽宁，指的是居住条件不便利，房屋简陋，没有市政设施的房子。
2005年，国家出台《关于推进东北地区棚户区改造工作的指导意见》，开始大规模进行棚户区改造工作。
前期主要以实物安置为主， 2014年后开始推进货币化安置，给拆迁户补偿现金，人们拿到钱再去开发商那里买房子。
2015至2017年，全国完成了为期三年、1800万套棚改任务。
2017年5月，国务院实施第二个3年棚改攻坚计划，2018-2020年再改造各类棚户区1500万套。
对于既缺乏产业，又没有大量人口作为支撑的三四线城市来说，棚改成为一剂强心针，拉动三四线城市需求上涨。
今年，郑州重提棚改货币化安置，意味着上一轮三四线城市棚改货币化安置偃旗息鼓，而二线城市的货币棚改开始卷土重来。
横向对比来看，郑州的棚改规模居于二线城市前列，以2020年为例，在数据可得的11个二线城市中，郑州棚改规模排名第一。
2022年到2024年，郑州三年棚改货币化工作，将成为郑州楼市发展的一个新动力。
现在郑州房价不算高，每平米均价在1万4左右，相当于惠州临深的房价水平。
估计郑州棚改货币化带来两方面影响：一是加快去库存速度，二是推高房价。
此外，郑州二手房差额个税据说已经变相取消了，可以自行选择交1%个税或者差额个税，相当于给二手房交易减税，有利激活交易回暖。
更重要的是，有了郑州带头，后面的二线城市，也可能会陆续跟进。
包括青岛、石家庄、太原、长春、哈尔滨等城市，楼市都比较低迷。
在因城施策的框架下，楼市需求端利好不断释放，政策的力度在加大，节奏在加快。
政策放松的空间已打开，今年，二线、三四线城市的楼市，有望随着政策松绑调整而回暖。
03
回到买房投资上，如果在河南买房投资，首选还是郑州。
具体来看，郑州整个城市的主要发展方向是向东和向南，向东与开封构建紧密型都市圈；
向南有新郑机场，不仅填补了郑州航空上的不足，还能依赖货物贸易带动城市经济发展。
未来，郑州还有撤县（市）设区的可能。
毕竟郑州市区面积太小了，郑州市区面积1071平方公里，排在倒数第二位。
全市总面积也仅仅7446平方公里，市区面积占比14.4%，远远不及平均线。
而郑州代管的5市1县，新郑市、中牟县、荥阳市，新密市，巩义市，登封市，面积合计占据6400平方公里，相当于郑州总面积的86%。
郑州市区面积扩大，最快速最便捷的办法就是撤县（市）设区，将代管的市、县直接划为郑州的区。
对比而言，河南的其他城市，包括洛阳和南阳，投资价值整体都不高了。
从投资的角度来说，如果大家借助楼市政策宽松来调整自己的仓位，还是要远离三四线城市。
至少首选省会或者计划单列市，回归核心都市圈的高级别城市。
在河南买房投资，首选郑州的核心区和重点发展片区。
