人口增长全国第一,这座城市值得布局吗?

人口增长全国第一,这座城市值得布局吗?
2022年03月24日 18:27 楼市参考

随着越来越多的城市公布了2021年的常住人口增量数据,本号整理的“主要城市2021年常住人口增量”榜单日趋完善。

截至目前,成都以24.5万人的人口增量,排名榜单首位,可以说是过去一年全国人口增长最好的城市之一。

后台留言中,成都也是不少粉丝关注的焦点,那么今天我们就深入地聊一聊,成都楼市的未来潜力如何,成都的房子到底值不值得买?怎么买?

01

成都,是全国楼市回暖最明显的城市之一。

从更加直观,代表性更强的二手房数据角度来看:2021年5月开始,受二手房指导价政策、银行信贷收紧的影响,成都二手房成交量进入了下行周期。

随着全国楼市调控进入“纠偏”阶段、银行信贷放宽,加上价格出现松动,成都二手房成交量从11月开始反弹,12月更是突破12239套,达到了2019年年初的水平。

尤其是进入2022年后,成都二手房成交回暖的势头也没有出现断层。

1月成交9632套,2月成交7319套,虽然看起来有下行趋势,但要知道2月有春节假期,再加上全国疫情反复,即便在5大楼市风向标城市中,2月也只有北京、上海的二手房成交量超过了8000套。

3月整体数据尚未出炉,但根据已公布的数据来看,截至3月23日,成都二手商品住宅成交套数就已经突破了10038套,预计3月可以达到12000套左右的水平。

成都楼市,回暖得非常扎实,而且已经顺利进入了“金三银四”阶段。

从低谷到持续回暖的快速转变,能说明很多问题。

第一,成都楼市的供求关系存在矛盾。

下图是保利研究院发布的2017年—2021年成都住宅年度供销比数据

可以明显的发现,从2018年开始,成都的需求面积一直保持在2000-2500万㎡的区间以内,波动不大,但供应面积从2021年开始出现了明显下滑,导致2021年出现了局面供不应求的局面。

从2010年——2021年成都住宅类土地出让情况中我们也能看出,成都的土地供给从2021年就开始不断缩水,此后一直保持低位。

需求稳定,供应长期低位运行,这就造成成都楼市一直拥有比较强的活力。

当调控来临,需求会被短暂被抑制,一旦政策调控的敞口打开,市场信心反弹的速度也会非常快,需求得到释放,楼市的韧性也会在这时展露无遗。

第二,成都楼市很有可能在今年进入爆发周期。

2020年,2021年连续两年的成交低迷,我们认为主要原因还在疫情和调控。尤其是2021年,二手房成交指导价,以及6字头的房贷利率,实际上对成都的购房需求造成了很强的压制力。

但10月信贷放松,目前房贷利率降到5.6%了,同时房价也降了,有些房子比指导价还低,加上全国疫情防控取得比较好的成绩,进入常态化阶段,也会释放出大量购买力。

从这几个角度来看,布局成都的价值,大概率会在未来今年得到一个显著的提升。

当然成都的价值,不仅来源于楼市的活力,还源于优秀的城市基本面。

02

先从人口流入这个决定“楼市潜力”的基本面来看。

开篇我们曾提到成都是过去一年全国人口增长最好的城市之一,可能会存在争议,因为非普查年的人口数据不够精准,存在一定水分。

但据七普数据显示,2020年成都市常住人口为2093.78万人,十年内人口增量达到了581.91万人,仅次于深圳和广州全国排名第三,同样能够证明成都人口增长实力。

再从经济发展的基本面上来看。

据成都市统计局数据,2021年成都全市实现地区生产总值19916.98亿元,即将突破2万亿大关,全国排名第六。增量数据上,2021年成都GDP增长率为8.6%,两年平均增速6.3%,在GDP前十城市中也是数一数二。

从金融机构本外币存款余额(资金总量)上看,截至2021年12月末,成都资金总量达61044亿元,仅次于北、上、深、广、杭,位居全国第6。

2021年成都居民人均可支配收入为45755元,比上年增长8.7%,在全国处于中上游水平;一般公共预算收入1697.9亿元仅次于南京,排名全国第八;

2021年成都规模以上工业增加值增长11.4%,新增4家全国制造业“单项冠军”,国家专精特新“小巨人”企业达107家、居副省级城市第三位。

不难看出,成都能在近几年多次位居“中国内陆新一线城市”榜首位置,底气还是非常足的。

而城市基本面的优秀,更能直接反映出成都的城市活力,对于购房者来说,成都是值得重点关注的城市之一。

03

在成都买房,哪些片区值得看好呢?

成都市“十四五”年规划和2035远景目标中,关于成都未来发展方向是这样表述的:

围绕“一山连两翼”城市发展新格局,突出“东进、南拓、西控、北改、中优”差异化功能定位,以“人城产”逻辑推动组团发展、功能复合,构建产城融合、职住平衡的全域功能体系……

其中,“北改”是发展交通港,“西控”主要是生态保护,发展旅游业,“中优”打造城市中心,“南拓”打开城市发展空间,“东进”承接“双渝”发展。

在刚刚发布的2022年成都市政府工作报告中,关于城市空间规划分为三个部分:做强中心城区,做强城市新区,做强郊区新城。

成都是典型的盆地地貌,最适合发展的平原地区就是现在的“中优”和“南拓”部分,加上一山之隔“成渝”发展新空间,共同组成未来成都发展的三大核心,在成都买房,也要着重注意“中、东、南”这三个方向。

下图是房天下2022年2月成都房价地图:

成都城市空间布局和北京类似,也是典型的环状结构。

二环以内是成都的老城区,发展成熟,学校、交通、商业等配套非常齐全,居住价值高,但唯一的不足就是可供开发的土地太少了,大部分是旧改,价值潜力相对较弱。

二环外,目前值得布局地方可以划分为几个档次:

第一档是高新区和天府新区。

高新区限购比较严格,目前均价20940元/㎡,站在成都的金字塔顶端,也是政府工作报告中做强城市新区的重点,产业、规划起点非常高,再加上区域教育、商业、医疗等各项配套都已成熟,供不应求。

大源,金融城和新川板块去年都非常火,品质好的二手房都是4、5万打底,看着比较高,但相对于片区价值来说,还没有到达天花板,值得重点关注。

天府新区是成都“中优”规划中的两大城市主中心之一,发展潜力毋庸置疑。

值得重点关注的片区主要是板块中部,以及天府大道两边,兴隆湖、南湖、麓湖、秦皇寺、天府前湾,科学城、锦江等,都是可以重点关注的部分。

第二档,锦江区、成华区,青羊新城、武侯新城、北部新城等。

锦江区的攀成钢,三圣乡发展比较成熟,目前可开发的新地也比较少,整体不错。

成华区的二八版块是成都7个城市副中心之一,板块定位为集“文化、创意、商务、休闲”为一体的CCD,区域内配套也比较成熟,可开发的土地有集群效应,值得关注。

武侯新城,青羊新城,北部新城等几个城市副中心新城,规划打造都不错,板块内供应量稳定,价格相对友善,自住可以重点关注,投资的话,有抄底机会也可关注。

第三档,光华新城,杨柳湖中心,大丰、香城中心,龙泉驿等板块。这些板块规划比较新,主要承接第一档第二档的资源外溢,有自主需求可以关注。

最后东部新城可以单独拿出来说,论规划东部新城是能和天府新区、高新区相提并论的,但是由于和主城区距离太远,还有山脉阻隔,不看好的人比较多。

我们认为,在成都东进和成渝双城经济圈战略之下,东部新城的价值潜力值得认可。

不过缺点也很明显,未来片区新房供应量大,二手房的流动性较差,投资风险比较高。自住有购房需求的可以买,手里有闲钱,准备长线投资的人群可以考虑。

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