我国内地资金总量排名前六的城市,分别是北京、上海、深圳、广州、杭州和成都。
这四个一线城市加两个强二线城市,目前楼市情况如何。
根据国家统计局每月公布的房价指数,我们进行了一系列梳理。
先看北京。
近两年来,北京二手房和新房价格走势一直很坚挺,已连续多月同环比“双涨”。
2022年,北京新房涨幅平稳,二手房价格涨幅呈前高、中低、后高走势。
环比方面,今年以来,二手房只有1个月环比下降,其他时间均在上涨,新房环比均上涨。
综合来看,北京的新房市场的表现比二手房市场更加景气。
最近比较热的一个话题是北京二手房挂牌量连续超过10万套、11万套大关,二手房挂牌量很大。
一般来说,挂牌的房源增多,说明市场行情不好,通常降价的概率大。
但北京作为全国调控标兵,楼市泡沫没那么大,也就不怕戳破,所以,仍以稳涨为主。
从价格走势看,北京二手房的价格在8月涨幅触底,目前仍然在上涨。
成交量方面,据中指数据监测,2022年1-10月,北京二手住宅成交面积为1005.3万㎡,同比下降32.4%;
二手住宅成交套数为110484套,同比下降32.6%。
究其原因,随着传统营销旺季加置换退税等利好政策的落地,释放了大量的改善需求进入到新房市场,一方面加大了二手房挂牌量,另一方面也推高了新房的成交量。
2022年10月,北京新房成交套数8443套,环比增长13.5%,同比上升40.7%,创近15个月新高。
所以,北京楼市整体呈现回温态势。
再看上海。
前两年的上海楼市已经维持了较长时间的热度,从同比看,上海的房价走势以向好为主。
今年10月,上海二手房价格指数环比一改往日上涨姿态,下跌0.4%。
这也是上海二手房价格年内环比首跌,上一次下跌还是2021年11月。
上海的新房价格却表现稳定,价格环比增长0.3%。
再看成交量。10月上海二手成交套数约为16107套,环比下降约10.8%。
“上海学区房断崖式下跌,不到一月房价跳水381w”、“上海二手房量价齐跌”等新闻屡上热搜。
目前,上海似乎走到了新房普涨、二手房量价齐跌的十字路口。
究其原因,还是和新盘供应相关。
以9月份为例,上海共有35个楼盘开盘,其中21个项目开盘售罄,这使得上海9月的开盘去化率达到74%。
而进入10月份,由于优质项目供应不足直接影响当月的开盘去化率。
据58安居客房产研究院华东分院统计,10月份上海新房成交4887套,环比下降56.86%,成交量为今年单月(除去因疫情影的4月和5月)最低。
价格上,上海改善性住房供应越来越多,均价10万+的产品变多了,价格确实在上涨。
供应上,11月13日,上海市房地产交易中心官网发布2022年第七次集中批量供应房源,本批次上市57个商品住房项目,共约190.6万平方米,合计16060套。
这是上海年内新房集中供应规模最大的一次,前六批次中,上海分别供应33个、46个、40个、39个、32个、28个新盘。
因此,上海在二手房挂牌价格下跌,一二手房价格倒挂空间变小,新房市场供应量充足等因素影响下,预计上海市场将横盘一段时间。
深圳
深圳目前的房价走势,整体以下跌为主。
二手和新房环比均为下跌,同比方面,二手跌,一手微涨。
10月,深圳新房住宅成交量3328套,环比下跌7.9%,二手房住宅成交量1733套,环比基本持平。
深圳推出二手房参考价以来,当地二手房成交量不断创新低,已连续15个月成交量跌破2500套,今年9月、10月更是跌破2000套,且无反弹迹象。
深圳二手房市场未来一段时间仍将维持在低位。
新房方面,截至10月,2022深圳新房住宅供应量为4.38万套,预计全年新房住宅供应量大概在5.5万套左右。
截至10月底,深圳新房市场去化周期升至12个月,为近一年新高。
11月9日,深圳市住建局发布六个人才项目共计4422套住房,一定程度增加了市场供应量,起到稳定市场预期及价格的作用。
总的而言,目前深圳已经建立起了价格可控的住房体系。
广州
10月份,广州新房、二手房房价依旧延续此前的跌势,连续第三个月环比下降。较之9月,分别环比跌去0.3%和0.7%。
与北京、上海、深圳三个一线城市相比,广州商品住宅销售价格跌幅略大。
据广州中原研究发展部数据显示,10月广州新房共网签57.92万㎡环比下跌13%,仍处于低位水平。
至于二手房,情况也不容乐观。
10月二手住宅成交量为6626宗,整体成交量跌至年内第二低位,但同比去年大增26.1%。
目前的广州楼市,仍处于筑底期,是典型的买方市场,购房者的话语权比较大。
若是买二手房,谈价空间大,若是买新房,折扣更大。
10月至今,增城、黄埔、南沙、白云等区项目促销力度较猛,二手受分流影响相对严重。
如果条件允许,广州很多板块确实可以上车了。
杭州
10月杭州新房价格环比上涨0.3%,同比上涨6.4%,二手房价格环比下跌0.8%,同比下跌0.5%。
杭州二手房住宅交易价格7~10月已连续四个月下跌。
其中,7月下跌0.3%,8月下跌0.4%,9月下跌0.6%,10月下跌0.8%,跌幅呈逐月加大走势。
目前,杭州楼市高库存高推盘量,市场需求降低,正面临高库存、低去化局面。
二手房挂牌量非常多,杭州楼市成交量却明显降低。
来自中指研究院数据显示,2022年10月,杭州十区(包含临平、富阳)的新建商品住宅供应为110.06万平方米,环比微降2.4%,实际成交76.8万平方米,环比降幅达24.5%。
为此,杭州目前已放松限购政策。
11月11日,杭州“带押过户”落地,上周房产新政——“认房不认贷”、“二套首付4成”、“降利率”三大措施开始执行。
从下定量上来看,新政对二手房的利好影响还是有的,“双11”新政后下定量相较前一周提升20%。
截至11月20日,杭州共成交二手房房源3258套。
以当前平均日成交量约163套来推算,11月杭州有望结束“4连跌”,二手成交相比前几个月出现小幅回暖。
杭州是土地财政依赖程度较高的城市之一,楼市运行状况对杭州经济的整体影响较大。
同时,杭州作为新一线城市投资性购房和楼市金融属性鲜明,杭州多区域放松限购,效果可能正在显现。
成都
10月,成都新房、二手房都在涨。其中新房环涨0.3%,涨幅与上海、杭州并列全国第4,二手房环涨0.4%,涨幅位居全国第一。
至此成都房价已连涨10个月。
在市场普跌的行情下,成都的成绩实在太耀眼,甚至很多人对它发布救市政策充满问号。
成都市今年内第三次优化限购政策,区域限购政策进一步松绑:
除成都高新区南部园区之外,中心城区和近郊区县市市场统一为一个区域,不再相互区域限购;远郊区县市非户籍、无社保居民家庭也可以购房。
事实上,成都的楼市分化较明显,一些三圈层的二手房和高新南区核心区的一些二手房相比,单价差异甚至可以达到十倍甚至以上。
核心区的好盘,抢着买,外围区的房子,无人问津。
与限购政策优化调整一起推出的还有公证摇号政策的优化,这两项措施将有利于市场需求的恢复。
目前成都楼市供需是有人口和产业支撑的,虽然需求暂缓但是会逐步回暖。
以上资金总量排名靠前的6个城市,一线城市中,新房和二手房价格环比已经呈现北京、上海在涨,深圳、广州在跌的分化局面。
10月,二手房价方面上海也“掉队”了,不过总体来看上海的基本面过硬,问题不大。
深圳和广州进入买方市场,可以精挑细选的项目很多。
杭州和成都来看,这两个城市都相继出台了利好政策,进一步促进资金进场和楼市回暖。
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