北京的学位房,为何总挑战人类的极限?

北京的学位房,为何总挑战人类的极限?
2016年06月23日 11:18 读懂财富

作者:董小妹

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上图:北京大耳胡同里的“学位过道”

今天,一个过道刷爆了朋友圈。

它宽1.5米,长约7米,竟售价150万!

这个过道在北京西城区的大耳胡同里,有北京市第一实验小学的学位,买到手就能落户、上学了。

据说家长们为了孩子能上“名校”,把附近胡同里的过道都抢光了,就剩这最后一个。

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以钱换资源

上图:后来

被证伪的北京文昌胡同天价学区房

天子脚下,帝都气象。3月份被曝出的46万一平的天价房,有北京实验二小的学位,也是在西城区。

为什么中国的天价学位房都诞生在北京呢?

首先,北京人有钱啊。

截至去年年底,金融机构的本外币存款余额上海有10万亿,深圳是6万亿,广州不足5万亿,天津不到3万亿。北京最高,是13万亿。

这个数据很能代表北京的聚钱能力,更多的人愿意来这安家、工作、消费,分享有限的房源,房价被越推越高。

更别说本来就稀缺的学位房了。

其次,北京平房多、产权复杂,容易出现极端案例。

因为历史遗留问题,在北京中心城区有很多产权复杂的平房。在错综的胡同和林立的四合院里,任何角落都能被拆开,拼一拼就能换个房产证。

拆得越细,每平方米的单价也会炒高,天价就出来了。这种情况在单元房里是不可能出现的。

这个150万的过道据说也是私人院落改建的,在房本上仍显示为住宅。

不过它最大的作用就是提供学位,买到手后不能建房,也不能住人。

另外,不管你愿不愿意承不承认,高考对北京学生来说太容易了。

某人大代表曾引用过一个数据:

2013年,河南75.8万考生,有85个北大名额,录取率仍然是0.01%,北京7.3万考生,拥有226个名额,录取率为0.31%。

河南考生进北大难度是北京考生31倍,同年,山东学生考北大的难度是北京考生的24倍。

名校更爱招北京考生,在北京,名校的数量也令人羡慕。

在今年的“QS亚洲大学排名”中,有82所中国大陆大学跻身350强,其中北京的大学占到四分之一,为各省市最多。

户籍制度在高考这一关暴露出教育资源的不公平,学位房越疯狂意味着教育机会的不平等现象越厉害,大家越愿意用钱来换资源

2

房子难割舍的附加值

人们千方百计要落户到大城市。对考生来说,如果能在北京有上小学、初中的机会,成为北京的生源,某种程度上就意味着一脚跨进了清华、北大。

价学位房追逐的重点恰恰是以公益性、普及性为特点的义务教育。

义务教育的买单人是国家,政府给纳税人提供的义务教育应该是均等的。

但学位房打破了这种均衡。

小学、初中孩子比较小,考虑到孩子上下学的安全、交通成本,这个交通成本不仅有家长花在接送学生上的交通费,也有城市的拥堵成本,政府提倡学生们就近入学。

就近入学是按照片区、房子来的,不是按照成绩。

学校与学校的实力是不一样的,对应着政府没有均分的教育资源,房子有了学位这个附加值。

那么有没有可能实现教育的平均呢?在义务教育阶段,政府是否应该强制把好学校的拆掉,使得教师以及其他教育资源均分?

甚至,曾有人提议把某个区域内实力前100的教师,平均分到各个学校的极端做法。显然是无法实现的。

一方面是地方政府需要好学校带着整个教育体系往前走;另一方面,优秀的教育资源牵涉着很多人的利益,这是无法分割的。

有些地方退求其次,实行学位房锁定的政策。希望通过学位锁定,缓解房产市场炒学位的现象。

当房子的学位已被使用和占用时,教育局就会将该房子进行锁定,在小学6年和初中3年期间将不能再次申请学位,这就是学位房锁定。

而且小学和初中的学位是会相互影响的,假如在2016年,一家庭用了小学锁定,6年之内小学及中学都不能再申请。

在严格限定之下,优质学位的稀缺加重了市民的焦虑,有好附加值的房子自然吸引更多人来抢。

两计不行,再生一计。于是现在很流行的“大学区制”诞生了。

比如上图的红桃、黑桃、梅花、方片各代表一个片区,每个片区里有一个小学,不同辖区里的学生各上各的小学。

红桃片区的小学(简称红桃小学)全城最好,吸引大家都来上学,这里的房价变得越来越高。终于有一天红桃片区房价太离谱了,而其他三地房价还是不温不火。

于是,扑克牌市政府决定,把四地合成一个大的学区。虽然在红桃小学的入学打分时,红桃片区会比其他分高,其他三各片区的孩子却获得了入学的机会。

大学区的概念出来之后,等于把红桃片区的房屋的价值匀了一些,其他地方的房价就跟着涨了。

但要我说,因为没有出现抑制因素,红桃片区的房价只会越来越高。因为在同等条件下,这里的孩子还是有优先入学权的。

3

一直存在的接盘人

学位房这种现象在中国真的很难解决,学位对于房子来说会是个持续的题材。

为了让孩子上个好学校,与其把钱花在托关系上,其实还不如买个学区房。

首先,市民对学位的需求是源源不断的,总有接盘侠在后面等着;

其次,在通胀的风险下,房子是很好的的投资,房地产崩盘可能近年不会到来。

学位是附加在房子之上很重要的价值,学区房与临近的非小区的价格相比,有20%左右的溢价率。不论是46万一平还是150万买个过道,这种投资整体而言是有价值的。

这也是同等商务公寓卖不过住宅的重要原因。

当然,房价并非是永涨不跌的,学区的阶段性调整、教育改革等因素,都有可能使家庭的投入受到损失。

还是那句话,入市需谨慎啊。

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