楼市10大利好,兑现了3个!

楼市10大利好,兑现了3个!
2022年11月13日 11:43 博闻财经

原创 刘晓博

10月22日,我曾在公众号“刘晓博说楼市”发表了题为《楼市,还有10大利好》的文章(点击查看),预言未来半年,中国楼市将迎来10个利好。

时间才过去20来天,三个利好已经开始兑现。

我当时预测的10大利好是(蓝字是正在兑现的利好):

1、降准;

2、降息;

3、存量房贷打折;

4、松绑“认房认贷”;

5、废止或者放宽“二手房成交参考价”;

6、货币棚改继续发力;

7、拉长按揭年限,放宽接力贷、合力贷;

8、继续减税;

9、一线城市给楼市松绑;

10、出台新的防控方案。

这些利好都是从C端,也就是普通购房者角度考虑的,没有包含可能给予开发商的利好。

已经开始兑现的三个利好是:

第一,也是最重要的:国家公布了“进一步优化新冠肺炎疫情防控措施20条”,虽然从形式上不是我预判的“第十版方案”,但内容基本相同。

上面是我当时的预判。正式发布的20条里,“7+3”的确变成了“5+3”,而且还取消了航班熔断,取消了中风险地区,不再判定“密接的密接”等。

正是因为有这个重磅利好,再加上对开发商融资的松动,才出现了昨天房地产股的飙升和狂欢。

“一线城市给楼市松绑”的预测,正在实现之中,标志是:北京对通州区隶属于北京经济技术开发区的台湖镇和马驹桥镇,取消了“双限购”。

这仅仅是一线城市松绑的第一步,接下来会有更多的政策出台。

第三个正在兑现的利好,是大城市松绑 “认房认贷”,标志是杭州昨天的楼市新政。

据钱江晚报消息,杭州某银行下发给各支行、分行营业部及个贷经营中心《关于调整杭州市个人住房按揭贷款政策的紧急通知》,宣布从11月11日开始执行“认房不认贷”的新政。

具体内容是:

第一,对于在杭州市无住房、但有住房按揭贷款记录且相应贷款已结清的居民家庭,为改善条件再次购买普通自住房,可按首套房贷政策执行。政策调整范围为杭州市限购区。

第二,为改善居住条件,贷款购买第二套普通自住房的居民家庭,最低首付比例为40%。政策调整范围为杭州市限购区。

第三,对贷款购买普通自住房的居民家庭,首套利率不得低于同期贷款市场利率报价减20个基点,即最低利率为LPR-20BP;二套房贷利率不得低于同期贷款市场利率报价加60个基点,即最低利率为LPR+60BP。政策调整范围为杭州市全辖区。

而此前,如果你有贷款记录,即便已经结清了贷款,在杭州购买首套房或者二套房,首付比例都要高达6成。现在,有贷款记录的人在购买首套房时,首付比例降低到了3成,买二套房降低到了4成。

杭州之所以先行一步,跟近年来卖地太多、住房存量太大有密切关系。

今年“517”新政(在杭州落户即可买二手房,买新房维持“落户+2年社保”)后,杭州的二手住宅成交量一度反弹,在6月创出年内的高点,市区(含富阳、临安)成交住宅5100套。

然而,反弹没有能维持多久,最近4个月杭州二手房成交量不断下滑,到10月下滑到了2100套(市区)。

接下来估计会有更多的强二线,甚至一线城市松绑“认房认贷”。目前几个“头部城市”的房贷首付比例高得畸形,没有真正落实国家支持刚需和改善的要求。

接下来,最有可能兑现的利好是降准、降息。

下周二(11月15日),将有1万亿的中期借贷便利到期,这是年内最大一笔。

为了继续维持流动性宽裕,央行至少会等量续作1万亿MLF,或者宣布降准。

11月15日也是观察央行是否会降息的重要日子。如果续作的1年期MLF中标利率下降,则意味着11月21日的LPR利率会降息。

由于美国通胀率明显下降,美联储快速加息已经接近尾声,再加上中国10月CPI回落到了2.1%(下图),中国继续降息的机会来了。

如果11月就降准、降息,说明10月的金融数据低迷,让管理层有了时不我待的紧迫感。

如果推迟到12月或者1月降准、降息,则说明管理层对人民币汇率的稳定比较重视,需要再观察一下、缓冲一下再说。

反正春节之前,大概率会有一次降准、一次降息,幅度都不会大。降息或许还是不对称的,5年期利率可能降得多一些。

总之,楼市最坏的时候正在过去。由于疫情等因素的制约,想快速回暖比较难,底部逐渐抬高是基本趋势。

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