原创 刘博团队
毫无疑问，现在房地产的“周期时钟”正运行在冬季。
国家统计局数据显示，2022年1-10月房地产开发企业土地购置面积7432万平方米，同比下降53%，土地成交价款6061亿元，下降46.88%。
单月来看，10月土地购置面积和土地成交价款分别为983万平方米和1037亿元，二者同比下降53.1%和49.7%。
土地成交面积和金额腰斩，会有什么影响？
最直观的影响是，未来两年，住宅的供应量（面积）将出现断崖式下跌。
据CRIC数据显示，2021年，全国含宅地块通过招拍挂方式成交的土地总建筑面积约173549.35万平方米，较2020年下跌23.96%。
截至2022年11月16日，全国含宅地块通过招拍挂方式成交的土地总建筑面积约72756.17万平方米，较2021全年下跌58.08%。
若加上2022年最后一个月的成交估算，2022年全年较2021年成交面积仍有约五成的跌幅，可谓“腰斩”。
注意，这个数据反映的是成交土地总建面，比土地成交金额更直观，代表未来住宅供应面积。
从图上可以看出，2022年房地产市场太冷，拿地减少，代表未来房屋供应面积的柱子短了一大截。
这又意味着什么呢？
我们认为，楼市也开始进入“猪周期”了。
也就是说，随着明后年住宅供应量大幅降低，房地产的冬季终将过去，进入供不应求、价格上涨的通道。
这和猪周期的规律何其相似。
大约每四年一遇的猪周期，勾勒出了当期猪价和后续供应之间的传导效应。
猪价上涨，养殖户会增加产能，随后市场进入供应过剩、猪价下跌的过程。
猪价下跌，养殖户由盈转亏，无利可图，便开始减少产能，供应减少后，猪肉又进入供不应求的状态，市场逐渐恢复景气，养殖户扭亏为盈。
现在房地产市场，正好走到了底部这个阶段，房价下跌，拿地减少，市场低迷。
下一个阶段，根据逆时针方向，将出现供应量减少、供不应求、价格上涨的局面。
中国房地产市场以前也经历过拿地金额下跌、供应量下降的周期，但是没有这一次这样强烈。
今年以来，房企拿地急剧收缩，对后市将产生更大的撬动效应，我们将进入一个波动幅度更大的阶段。
我们之前说过，未来几年“楼市或重演1998-2002”。
1998年到2002年，楼市赚钱效应非常不显著，以至于很多人不考虑买房。
这和当下土地、房屋的供应量减少，房企数量减少，市场进入底部修复通道走势一致。
但事实上，正是在那个阶段买房的人，后来赶上房价上涨，赚得盆满钵满。
可能有人会说，房子和猪肉还是不同，因为吃猪肉的人可能一直很多，但是我们的人口红利、城镇化红利已经在大幅减少了，不能完全和猪周期走势一样。
的确如此，理论上，根据理想的“猪周期”规律，只需大幅降低供应量，就能够让房地产市场重新复苏。
但是别忘了，中国楼市是高度分化的市场，所以，情况更为复杂，需要考虑实际需求这个变量。
结论就是，对于部分大城市，有人口增量，市场需求充足，“猪周期”可以发挥作用，楼市正在回暖，将来有望再度进入牛市。
而很多四、五城市，则因为有效需求不足，所以，供应过剩一直存在，“猪周期”自然无从谈起。
拉平来看，全国均价可能出现连续几年不涨的情况。
但在一线城市、二线城市的核心区，房价将逐步恢复上涨，而四五线城市可能继续阴跌，导致全国均价的“呆滞”。
具体到城市层面，情况更加一目了然。
部分二三线城市，过去卖地很多，楼市库存高企，未来两年即使减少供应也不会出现缺货情况。
典型的比如大连，楼市去化周期48.2个月，郑州，去化周期37.37个月，武汉，去化周期28.9个月，昆明，去化周期27.9个月，厦门，去化周期27.2个月，长春，25.9个月，青岛，去化周期25.4个月，南宁，24.3个月。
这些城市，如果按照现在的去化进度，房子还能持续卖2年以上，大连最多可以卖4年。
对这些城市来说，什么周期可能暂时都无法发挥作用，只能慢慢去库存。
像上海去化周期为4.6个月，合肥，去化周期7.1个月，杭州7.3个月，济南8个月，苏州9.8个月，这些城市未来供应减少之后，市场就会出现短缺，“猪周期”效应凸显。
比如深圳，2023年7月15日以后，深圳715调控三周年期满，届时将有数十万新落户深圳的人凑齐了3年社保，开始拥有购房资格，市场肯定会有所回暖。
有人会问，既然如此，养猪能否逃出猪周期？
很遗憾，答案是，非常难。
2002年至今，我们已经一轮一轮地经历了五轮猪周期，之所以每次都要经历一遍这个痛苦的过程，因为这和养殖利润挂钩，而在经济利益面前做个理智的养殖人何其困难。
所以“猪周期”很难完全避免，只能应对和减轻周期波动带来的不利影响。
楼市，也是如此。
我们既希望经济早日转型，摆脱对房地产的依赖，但是又不得不继续与之共舞，使它发挥稳经济的作用。
在这种情况下，我们能做的，既然无法完全逃离，只能理智面对，做出对自己最有利的决定。
比如强二线和一线城市，抓紧当前楼市不太热的时候上车，更为明智。
楼市进入“猪周期”，这些城市的刚需、改善和适度投资者，可以动手买房了。
因为现在市场正处于冬季，随着供应短缺周期到来，市场再度走热，将错过当下最佳买点。
