原创 刘博团队
临近年底，深圳各区进入了招商大会密集发布时刻，纷纷抛出“橄榄枝”，释放“强磁力”。这个时候，往往也是各区“亮家底”的时候，我们注意到一个颇为意外的情况，今年的诸多第一，竟然都落在了深圳这个区。
先介绍几个排名，看大家能否猜出来，这些第一说的是哪个区。
· 全国排名上，城区新地标摘获“2022年中国建成最高建筑”认证、营商环境在2021年全国百佳示范县市中摘得第一；
· 深圳范围内，招商对接市外重点项目、引进市外优质项目两项数据排名第一，人口流入和人口年轻化程度排第一。
答案是——罗湖！不知你是否能猜中？罗湖被视为年轻深圳中的老城区，这几年其实一直在“弯道超车”。11月24日，罗湖举行以“新罗湖 向未来”为主题的2022年招商大会，披露了更多有趣的数据。
今年能明显感受到，正在重塑中心城区价值的罗湖被越来越多人看到！曾经迁出的企业将总部迁回，重量级企业总部不断迁入，不但如此，连最敏锐的资本也来了，中年人置业的需求、年轻人购物的选择都在慢慢回归罗湖。
近年国内外“回归中心城区”的趋势越发明显，新一轮中心城区“再城市化”浪潮开启。罗湖靠什么抓住了这一次的契机？我们细细研究了罗湖的招商大会，发现还有更大的隐藏“彩蛋”，这里可能将诞生深圳新的“CAZ”！（CBD理念的一种延伸，CAZ即Central Activity Zone，一般译为城市活力中心区）
“一来一回”中的罗湖逆袭
城市发展过程中不可避免会经历“中心集聚”、“分散扩张”到“再中心化”的阶段。国际上纽约、伦敦、旧金山、东京等大都市，都在探索城市更新、集聚新业态等新模式，迭新城区面貌。
国内特大城市，尤其是深圳，用几十年高强度时空压缩方式创造了世界城市化的进程奇迹，自然也会率先遇到“再城市化“的问题，罗湖作为深圳改革开放最早的建成区和中心区，“老城焦虑”最为典型。
而在最新的招商大会上，罗湖传达给外界的鲜明讯息是，中心城区价值已经回归！
罗湖区长致辞时，提到了“欢迎回罗湖、欢迎来罗湖”，这个“一来一回”很值得关注，反映了罗湖的两个趋势。
一是已有大企业、好企业迁回罗湖。据迁回的重点企业表示：迁回，是看到了罗湖旧城改造的决心和效果，目前腾挪的产业空间已把劣势转为了优势，企业迁回恰好可以赶上新发展时机。
二是代表新活力的500强大企业、外商、独角兽企业选择来罗湖。24日，罗湖官宣招商引资签约优质项目共60个，包括12家世界500强、10家外商，一批行业龙头、独角兽公司，尽显罗湖招商的强大吸引力。
“滚雪球”效应凸显
资本流入罗湖
实体企业、金融机构纷纷流入罗湖，释放了罗湖资本市场活跃的积极信号，也显示了在中心城区“再造”上，罗湖破茧突围的实力。
罗湖“家底”的厚实，是支撑“主城价值回归”的基础。根据2020年国际货币基金组织（IMF）认定的发达经济体指标，罗湖已经达到了发达经济体标准，且罗湖的都市型经济有着高端化、高密度、高韧性的特质，数据显示，罗湖金融业、商贸业、商务服务业、战新产业四大主导产业强悍，第三产业占比达到93.8%，经济密度全市第三。
罗湖的突围，体现在几个“新”上，尤其是产业扶持政策的创新和空间的再释放，对于落户罗湖的企业来说，看完估计会格外惊喜，因为实在太有含金量，罗湖直接拿出了10亿元产业扶持大礼包。
1、新聚焦
此次招商大会上，罗湖提到聚焦四大主导产业，扶持的方法极具罗湖特色。
*金融业方面，罗湖是传统金融强区，金融业总资产占全市的1/3，红岭新兴金融产业带纳入了全市金融业“一城一街一带”发展规划。接下来罗湖要重点强化金融总部集聚，打造深港消费金融先行区、数字人民币应用示范区、黄金金融特色区、保险创新试验区，对新引进的持牌金融机构最高扶持5000万，对新设立的数字人民币专营机构及重大基础设施最高扶持2000万，对新设立的黄金专营机构最高扶持5000万。
*商贸业方面，罗湖要打造最好吃、最好逛、最好玩的国际范与烟火气共融的中心城区，鼓励引进零售行业龙头企业等，落户扶持最高可达1个亿！对于罗湖首店，给予最高扶持300万。
*商务服务业同样是罗湖的强项，四大会计师事务所有三家在罗湖，集中了全市40%的旅行社。罗湖以业态高端化、产业集群化、发展国际化思路进行升级转型，上榜国家级、省级行业榜单的律师事务所、会计师事务所、税务师事务所、管理咨询等企业，落户扶持最高1个亿；
*战略新兴产业上，罗湖有“和时间做朋友”的耐心，对于新引进并获认定的软件信息重点企业，扶持资金不设上限，最长连续扶持5年。
扶持补贴能看出，罗湖这一次很拼，更为难得的是，为了方便企业清晰了解产业扶持政策，罗湖特别设计了“政策计算器”。在此提醒，感兴趣的企业主可以进入“政策计算器”查询。
2、新罗湖
挖掘主导产业潜力，罗湖在产业空间上再造“新罗湖”。过去五年罗湖供应土地119万平方米，释放土地资源42万平方米，新增产业空间446万平方米，今年又拿出了50公顷土地，集中在清水河总部基地、笋岗新罗湖会客厅、深港深度融合发展区，此前罗湖“没有空间”的形象已被彻底逆转。
其中深港深度融合发展区备受关注，明年预计将释放9.6公顷土地。要知道这个片区以罗湖、文锦渡、莲塘三大口岸为核心，是深圳与香港陆地接壤面积最大的区域，打造国际消费枢纽引领区、深港科技服务业跨境合作区、深港先进制造业协同发展区。罗湖有5块土地在融合发展区，总占地面积超16公顷，明年直接拿出来60%，可见罗湖的效率和诚意。
3、新高低反差
罗湖是营商环境高地和营商成本的洼地，这为企业提供了“新高低反差”优势。去年罗湖获“2021年中国营商环境百佳示范县市”第1名，“有温度”的营商环境被不少扎根在此的企业家点赞。
营商成本上，罗湖办公物业、住宅物业价格等相对实惠，叠加政策、环境利好，近年的深圳大宗交易市场，罗湖非常活跃。就拿今年数据来说，美联统计，今年1-9月，罗湖办公平均单价不降反升，在深圳各区中涨幅靠前，8月罗湖更在商铺、写字楼成交面积排名第一，占全市份额“半壁江山”。
4、新枢纽
而最后一个关键落在了“新枢纽”上。深圳有着粤港澳大湾区、深圳都市圈、深港双城三圈的发展机遇，罗湖在其中占据了“枢纽”的核心位置。
从近几年的发展模式可以发现，罗湖对于“枢纽”的把握非常精准。罗湖是湾区的交通枢纽、交流枢纽、消费枢纽，还是联通过去和未来的时空枢纽。
在深圳乃至湾区的发展焦点，罗湖聚焦主导产业、聚焦深港合作，汇聚人流、物流、信息流和资金流，“滚雪球”效应已在凸显。
人口也在回流
罗湖CAZ雏形已现
能将人吸引回来，证明了一个城区的底气。近几年资本流入罗湖，人口也在回归罗湖。
招商大会上，罗湖的人口数据令不少人意外。先是人口流入方面，人口数据显示：“2020年中国县域人口流入百强榜”，罗湖位列全国第四，深圳第一；而在人口密度上，根据深圳市第七次全国人口普查数据，罗湖人口密度位居深圳市第二，显示了罗湖人气很旺。
人口结构上同样出人意料。罗湖男女性别比例是全深圳最均衡的区，接近一比一。罗湖的家庭结构上，0－14岁人口在深圳排第一，而且60岁以上人口比重也是第一，老人孩子人口占比多，也从一个方面说明，深圳越来越多“三代同堂”的家庭选择把家安在罗湖。
罗湖如此有人气，与宜居属性分不开。罗湖生态环境上，向来有“一半山水一半城”之称，坐拥一山四湖，有梧桐山、洪湖、仙湖、银湖、东湖，城市绿化覆盖率达64.6%。城市公共配套上，教育、医疗、文体、商业等都相当成熟，且房价性价比颇高，置业吸引力很强。
可以发现，罗湖资本回流、人口回流、经济向前，然而并不是在走以前CBD的道路。事实上，近年来CBD“职住分离”等现象引发了很多思考，而一种更加重视人本的CAZ模式，即城市活力中心区概念广泛流行。
世界范围内不少老城区依靠CAZ模式旧貌焕新，目前包括上海、深圳等大城市进入城市发展下半场，不少已经提出了建设CAZ的目标。
而从罗湖的城区“再造”来看，罗湖的CAZ已经显露雏形，通过产、城、人的融合，创造时间优势成本和机会优势成本，让企业、企业主、居民都有归属感，也更有助于吸引中年群体回罗湖就业、置业，使罗湖家庭结构更加均衡。
拐点之下
罗湖将重回流量巅峰？
一系列“组合拳”后，罗湖CAZ建设很可能迎来流量巅峰！
伦敦金融城、新加坡滨海湾进行CAZ改造时，实现了引人—聚人—留人的宜居宜业氛围，同时还有一大亮点，那就是不断打造差异化、个性化的文娱消费需求，放大购物娱乐体验，塑造城市新引力级，吸引国内外“流量“，不断激活城区潜力。
罗湖本身就很有流量，有东门、蔡屋围、笋岗等商圈，有新的网红打卡地—万象食家，还有矗立在笋岗中心的新地标---城脉中心，388米的高度已被世界高层建筑与都市人居学会认证为“2022年中国建成最高建筑”。
罗湖还有一种“网络流量”，正在慢慢转为“流量经济”。近几年年轻人热衷攒钱，一种全新的攒钱方式—攒“金豆豆”盛行。罗湖水贝的商家们迅速瞄准了商机，在线上渠道上新黄金品类“金豆豆”，打开了水贝又一个百亿市场。
能够看出，网络流量可转化为产业增量，特别是对特色产业而言，与流量相得益彰。
这一点罗湖在招商中已经注意到，并提出了玩转流量经济目标，拥抱直播经济，用直播流量为“世界宝都”“全国最大二手车交易中心”“全国最大工艺美术品集散地”等城区传统产业名片赋能，形成新的经济增长点。
对于人流量的赋能，罗湖则要发展商圈、旅游流量经济。罗湖针对不同人群需求，细化东门、人民南、蔡屋围、笋岗、水贝等五大特色消费街区，再造全新的深圳网红打卡地；而在旅游流量上，罗湖则要拓展高端旅游、定制旅游、旅居车旅游等新业态，同样拿出真金白银给予扶持奖励。
文娱业态全面更新，罗湖的城市面貌也在迭新，有新地标城脉中心，还将有407米的城建梅园，湖贝塔、寰宇大厦、晶都大厦等一系列新地标刷新天际线，罗湖这一波操作下来，可以说人气、财气和士气全赚到了！
数据显示，通过CAZ再造城区，伦敦金融城能为城市约1/3人口提供就业，新加坡滨海湾则一跃成为世界级的生态湾区。可以想象，已现CAZ雏形的罗湖，将流量发挥到极致，展现深港、湾区特色，城区的传播和影响力未来可期。
关注人、回归人的需求，是新一轮城市发展周期中“回归中心城区”的重点。
作为深圳特区长子，罗湖每一次都能精准抓住历史机遇，这一次也不例外，CAZ将给城市中心城区带来什么样的新走法，值得期待！
