原创 刘晓博
从ICU转到住院部的“房地产行业”，被父爱的光辉照耀着。
昨天（1月11日），给房地产行业准备的“四道大菜”正式端了上来，这个行业继续“吃小灶”。
1月10日，央行、银保监会联合召开了“主要银行信贷工作座谈会”，上图是央行官网上新闻通稿的截屏。
红框内的部分，全部是谈房地产行业的。如果把这篇稿件第一段和最后一段程序性的话拿开，专门谈房地产行业融资问题的文字，正好占了全文的一半。
跟房地产平分秋色的是：基建投资、小微企业、科技创新、制造业、绿色发展等重点领域。
由此可见，房地产在2023年极其重要的地位。这个行业不回暖，经济很难走出谷底！
下面是这次会议对房地产行业的最新表态：
会议明确，要全面贯彻落实中央经济工作会议精神，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。
会议强调，要配合有关部门和地方政府扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，运用好保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划等政策工具，积极提供配套融资支持，维护住房消费者合法权益。要落实好16条金融支持房地产市场平稳健康发展的政策措施，用好民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），保持房企信贷、债券等融资渠道稳定，满足行业合理融资需求。要因城施策实施好差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，加大住房租赁金融支持，做好新市民、青年人等住房金融服务，推动加快建立“租购并举”住房制度。
其中最引人注目的，是对“改善优质房企资产负债表”的最新表述。也就是下面这句：开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。
什么叫“资产激活”？就是把沉睡的、不容易变现的资产唤醒，增加其流动性。
比如土地储备早日开发；房企持有的资产通过发行REITs流动起来；加大收购兼并融资支持力度，让房企可以卖出股权或者资产，去购买新的股权和资产等等。
对于企业来说，资产失去流动性是最可怕的，这会加剧债务风险。所以激活资产非常重要。
负债接续，就是给企业续贷或者贷款展期，这也是挽救房企的关键招数。2021年下半年之所以大量房企暴雷，就是因为银行“雨天收伞”造成的。
权益补充，是指允许上市房企再融资，或者借壳上市。通过定向增发等方式，房企可以补充资本金，而资本金的增加可以带来杠杆效应，让融资更便利。
预期提升，就是给房企信心。有了政策支持，钱就可以流动起来，房企就可以去拿地，土地财政就可以运转。
从2022年22个集中转让住宅用地的大城市土地出让情况看，42%的土地卖给了地方国企，这相当于地方政府左手卖给了右手，然后从银行融资。
这种玩法显然不可持续。因为很多拿地的地方国企，根本没有任何房地产开发经验，完全是替地方政府融资。如果恶性循环下去，地方债风险将进一步膨胀。
只有拯救一批市场化的房地产企业，让他们资金周转起来，才能重新获得拿地的信心和能力，也才能给地方财政注入真正的资金。
央行、银保监会给房地产行业吃小灶的最重要内容，就是针对房企的四道大菜——“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”。
哪些房企，才拥有吃小灶资格？
新闻通稿的说法是，“聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企”。
系统重要性，是一个金融概念。比如在全球和全国，金融监管机构每隔一段时间就会评选公布“系统重要性银行”、“系统重要性保险公司”。入选的银行、保险公司，基本都属于“大而不能倒”的企业，如果倒闭可能引发金融风险。
房地产企业也是高杠杆运作的企业，比如恒大的债务据说有近2万亿，其他房企也动辄千亿。对于大房企，监管部门要提前介入，长期监控，而不能头痛医头脚痛医脚。政策忽左忽右，不仅无益于行业发展，而且会人为引爆“炸弹”，“自己把自己绊倒”。
要让房地产回暖，建立新的发展模式，不仅仅要救市场主体、刺激供给端，还要救购房者、刺激需求端。
新闻通稿里关于房地产的第二段，主要谈了需求端的政策。
保交楼，就是拯救购房者，避免他们一辈子的血汗钱打水漂。
“要因城施策实施好差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求”，则是刺激需求，创造需求。
昨天央行公布了2022年的金融数据，2022年全国住户存款暴增了17.84万亿。这意味着，在疫情冲击下居民消费、投资欲望低迷，大量的钱被存入了银行。银行理财产品也被大量赎回，因为出现了普遍性亏损。这加剧了存款的增长。
另一方面，居民买房贷款（住户中长期贷款）腰斩，从2021年的6.08万亿的增量，断崖式跌到了2022年的2.75万亿。
央行发布的居民购房意愿，也下滑到了最低点：
物极必反。
最近半个月，情况正在发生变化，一些城市的楼市成交开始明显回暖。
比如在南京，上周二手房成交1814套，环比上涨了200%。在南京房地产交易中心，等着过户的人排起了长队，相关视频、照片在南京人朋友圈里刷屏。要知道，两周前大家还挤在医院、殡仪馆排队，现在换到了房地产交易中心。
在上海，2022年上半年大家的热搜是“移民”，是“润”，到了下半年逆转为买买买，上海成为2022年全国新房销售唯一增长的大城市，豪宅成交量几乎占了全国的一半。
报复性买房正在上海、成都、南京等城市出现。这种现象会扩展到全国吗？还要看几个重要政策的进展。
第一，一线城市需要继续松绑楼市，从限制刚需换房、改善买房，到支持他们。主要是降低首付比例，降低利率，也就是松绑“认房认贷”。
第二，尽早出台温和的、理性的、可承受的房地产税试点方案，让大家看到房地产税没有那么可怕。
第三，保交楼力度加大，取得显著进展。
第四，货币棚改在二线城市全面发力。
最近央行公布了截至2022年末PSL（抵押补充贷款）的余额情况，数据显示在过去四个月内（2022年9月份至12月份），PSL累计净新增规模6129亿元。
PSL是央行的一种“印钞”方式，是通过几家政策性银行投放低利率的基础货币，主要用于货币棚改、保交楼等领域，对房地产构成较大利好。
PSL也是房地产吃小灶的一种方式。
总之：2023年楼市必须回暖，政策会一波又一波地出台，直到储蓄向购房资金转化达到预期。
2021年全国新增房贷（住户中长期贷款）占新增住户存款的比重是61%，2022年下滑到了15.4%，这种局面肯定不允许持续下去。
最近人民币的超预期升值，就跟境外资金涌入抄底有关。当国内一些居民仍然对2023年悲观的时候，先知先觉的境外热钱已经开始行动了！
下周五（1月20日），或许会有新一轮降息，而且可能还会给房地产行业吃小灶：5年期LPR降息力度或许会大于1年期的。
