楼市“新年第一个愿望”,落空了……

楼市“新年第一个愿望”,落空了……
2023年01月16日 10:15 博闻财经

原创 刘晓博

期待春节前降准或者降息,堪称2023年楼市的第一个愿望。

不过从今天早上央行公开市场业务交易公告看,春节前降息的愿望基本上要落空了。

下图是今最新公告。

今天是1月份中期借贷便利(MLF)操作的日子。去年1月17日,央行发起的7000亿1年期MLF将到期,需要续作新一轮MLF。

MLF的意思是:大银行拿着国债、地方债、高等级企业债等,到央行抵押获得低息融资。说白了,就是一种印钞方式。MLF的利率,是当前最重要的政策利率。

根据上述公告,央行今天超量续作,新一轮MLF给了7790亿元,比到期的多了790亿元,这算是一个利好。

中标利率为2.75%,跟上个月持平。

1年期MLF利率,是当前LPR(贷款市场报价利率)最重要的参考。如果它维持不变,LPR利率基本上会维持变,例外的情况很少;只有单独给5年期LPR降息可能发生,但这种情况更为罕见。

本月的LPR利率将在1月20日公布,我们基本上可以肯定,春节前不会降息了。至于降准,也没有看到信号。

所以,未来的降准和降息,大概率是留给“两会”之后了。今年“两会”上,政府系统会换届,留一些政策利好给新班子,也是合理的。

仍然维持之前的判断:2023年会有降准和降息,但空间不大。

降准的空间还有0.25个百分点,降息空间大概是:1年期LPR有10个基点左右,5年期LPR有15个基点左右。

央行之所以没有在1月降息,还跟1月5日刚刚发布了“建立首套住房贷款利率政策动态调整机制”有关。

根据这个机制:

各城市政府可于每季度末月,以上季度末月至本季度第二个月为评估期,对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。

对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,地方政府按照因城施策原则,可自主决定自下一个季度起,阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

也就是说,针对楼市的降息未来更多将采取定向降息的方式。如果一个城市新建商品住宅价格环比、同比连续3个月下降,就可以取消“首套住房商业性个人住房贷款利率下限”。

房贷利率参考的是5年期LPR利率,当前为4.3%,最多可以下浮20个基点。也就是说,“首套住房商业性个人住房贷款利率下限”是4.1%。

如果一个城市满足条件,就可以把首套房贷款利率下限4.1%撤销,执行更低的利率,比如3.7%、3.8%、3.9%。目前有30多个城市已经享受了这种待遇,其中甚至包括天津、武汉这样的大城市。

华泰证券根据官方数据整理出的结果是:今年一季度可以继续或者新享受“取消利率下限”的城市至少有38个:

这其实是一种定向降息,针对楼市特别疲弱的城市,而且只给首套房贷款。

从这个意义上说,楼市“新年第一个愿望”并没有落空,只不过采取了因城施策的方式。毕竟,有些城市楼市已经在回暖中,比如成都、上海、北京等,官方不希望再次出现局部过热。

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