原创 张岳
时隔三年，深圳楼市迎来最温暖信号！
种种迹象表明，深圳购房的最佳购房窗口期正在接近尾声，留给观望者的时间不多了。
01
深圳楼市，四个重要变化
大家普遍关心的问题是：深圳楼市何时复苏？现在能入手吗？我们先看几组数据：
第一，出来看房的人多了
1月28日，贝壳研究院数据显示，贝壳50城二手房带看量较2022年春节期间提升28%，其中深圳春节期间的带看量较去年同期增涨86%。（数据来源：贝壳研究研究）
一般而言，春节期间买房的人较少，但今年深圳二手房看房数量有了显著提升，说明压抑了三年的深圳购买力，将在今年集中释放。（2020年715新政出台将满3年，满足深户3年+社保3年将释放一批购买力）
第二，新房涨价了，笋盘减少了
一方面，2022年深圳出让32块宅地，限售价相比于2021年有所上调，像光明、龙华、前海等片区，今年的购房成本都会有所提高；另一方面，去年年末国有大行万亿级输血加资本市场融资放开，双管齐下，房企资金流动性压力大大缓解。优质房企已经渡过最艰难时刻，打折促销的优惠力度大不如前了。
说白了，就是购房者薅羊毛的机会少了，去年还有8字头买前海新房的机会，现在前海商品房限价为10.7万/平。（数据来源：深圳市规划和自然资源局）
同时二手市场的笋盘正在减少，2023年房地产重回“支柱产业”地位，中国楼市迎来转折之年。
乐有家研究中心监测的业主挂牌价显示：全市平均挂牌价环比止跌持平。此外，前海有业主直接加价50万，宝中有业主直接涨价100万，还有的业主撤盘惜卖了。
第三，品牌房企热点项目，已经开始走量了
1月份春节档，往往是一年成交中的淡季，但深圳一些品牌房企和网红盘却卖得特别好。
拿深圳万科举例，1月流量金额达到13.42亿元，位列深圳第一名。
万科未来之光项目1月到访量2000+，成交超100套，这是非常亮眼的数据。（数据来源：克而瑞）
数据来源：克而瑞
为什么深圳楼市突然回暖了，笔者认为最重要的原因是政策的转变。
第四，官方对深圳房地产提出一系列积极定调
1月28日，在广东全省高质量发展大会上，省住建厅提出：
因城施策实施好差别化住房信贷政策，积极支持刚性和改善性住房需求，为以旧换新、以小换大、生育多子女家庭住房消费提供便利，按规定落实个人购买住房契税及换购住房个人所得税优惠政策
1月30日，市住房建设局党组书记、局长徐松明提出：
全面抓好房地产业与建筑业“两大产业”，为全市经济高质量增长作出最大贡献，充分发挥房地产业支柱作用，采取更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心，促进房地产市场平稳健康发展
来源：深圳特区报
1月30日，2023年全市住房和城乡建设工作会议召开，提出：
做优做强房地产业和现代建筑业“两大产业”
来源：深圳市住建局官微
开年复工，短短几天，官方对深圳楼市提出“更大力度”、“精准支持”、“提升信心”、“做优做强”、“最大贡献”等词汇。
如此简单、直白的话语，更体现出深圳对2023年楼市的态度和决心。
02
选择比时机重要
虽然现在是深圳购房的最佳窗口期，但不得不承认一个事实：
深圳购房者面对当下的市场，选择面是很小的。
因为经历三年的楼市调整期，市场在变化，购房者在学习，他们的认识越来越深刻，他们的需求变得更加多元化。
首付是一道门槛，名额是一道门槛，之后是筛选实力房企，确保交付和品质的同时，还要兼顾升值潜力和居住价值，满足以上需求的产品在深圳非常稀缺。
笔者提供一个选房策略：看看大家都在用脚为谁投票，那些逆市飘红的网红盘，一定有自己不可复制的优势。
如万科未来之光，为什么在1月春节档这样的冷淡期仍能取得超100套成交的亮眼成绩，热销背后的原因是什么？
第一，企业总部环绕带来超强购买力
万科未来之光的占位优势明显，周边就是宝中、留仙洞、科技园这些总部企业聚集区。
区位示意图
其中号称中国“硅谷”的深圳科技园，更是集聚了最前沿的高新技术产业，一些大众所熟知的腾讯、大疆、百度、中兴、迈瑞、创维、飞亚达等行业巨头都坐落于此。
简单讲，宝中、留仙洞和科技园的产业竞争力，让深圳最会赚钱的公司和最能赚钱的人聚集于此，所以万科未来之光不缺购买力。
第二，优质生态资源吸引高端居住需求
在深圳，什么样的房子最贵？研究深圳豪宅区的迭代更新，你会发现它们或依山、或临水、或观海，或至少拥有高尔夫资源，由此可见优质生态资源的稀缺性。
万科未来之光的一大亮点，是坐拥六山两水四公园，生态资源优越，业主推窗入眼的不是密集的高楼，而是群山起伏、山色葱绿的尖岗山，工作累了还能出阳台看看这一线山景，平时在楼下散散步，遛遛狗，别提多惬意了。
（注：六山为尖岗山、大井山、平峦山、孖松山、企龙山、铁仔山；两水为铁岗水库、西丽水库；四公园为宝安公园、尖岗山公园、平峦山公园、铁仔山城市公园）
尖岗山实拍图
第三，多维立体交通网符合深圳人的置业观
热衷于搞钱、极具创业精神的深圳人，对事业有着更高的追求，因此居住区必须与市中心保持最佳通勤距离。
万科未来之光附近有5号线、12号线、15号线（规划中），未来“三轨并联”，2站西丽、2站宝中、3站到南山，坐享城市便捷交通。
交通示意图
此外，被誉为“深圳一环”的15号线也与项目相接。
世界顶级城市，大都有自己最重要的地铁一环线，如北京地铁2号线、伦敦环城线、巴黎2/6号线等，一环线内往往集聚了城市顶级资源，代表了城市的政治、经济、文化中心。
过去的深圳呈现多中心发展，从罗湖商贸、福田金融、到南山互联网，一路向西；但现在随着土地开发殆尽，填海被叫停，城市中心不再转移，深圳也终于孕育了自己最重要的“城市一环”：
即以地铁15号线将前海、后海、南山科技园、留仙洞、宝中、腾讯企鹅岛等科创高地圈起来的闭环，聚集了深圳最多的上市公司、发明专利、商业活动和“专精特新”企业，因此这个闭环也被业内称为深圳含金量最高的“深圳一环”，未来深圳房价的天花板，就在这条环线上。
“深圳一环”地铁15号线示意图
第四，黑马名校南科大附中宝安学校在旁
万科未来之光，3公里内汇聚南方科技大学附属中学宝安学校（在建中）、新安中学（集团）外国语学校、曦城协同学校等学府。
步行可达南方科技大学附属中学宝安学校，该校去年9月已经正式开学，招收小学一年级4个班，初一年级4个班。（具体招生计划以宝安区教育局公布为准）
南方科技大学附属中学宝安学校实拍图
值得一提的是，南方科技大学附属中学宝安学校依托“双一流”南方科技大学和南方科技大学附属中学雄厚的教育资源与优质教育品牌打造，办学背景非常强大。
而且南科大附中（福海街道荔园路8号）建校仅两年，第一届高考就刷新了近年深圳新办学校中考录取分数线，2022年中考战绩甚至超过了部分四大、八大老牌名校。
来源：南方科技大学附属中学官微
不得不佩服万科的城市运营能力，除了代建公里幼儿园和九年一贯制公里学校，万科还开通了公交首末站、引入了牛排餐厅，据了解今年会进行商业街区揭幕，举办商业落地仪式，落实配套先行，让大家体会到大城烟火气的幸福感。
在户型方面，万科未来之光在使用率上下了很大功夫，建面约80㎡户型，是许多家庭的首选户型，也是万科未来之光的明星户型。
建面约80㎡户型图
客厅、餐厅、阳台一体化设计，视觉通透、采光充足，而且减少了动线距离，不浪费一点面积，增大了空间的使用效率。两个卫生间，公共卫生间三分离，淋浴、洗漱互不干扰，更大提升了业主居住舒适度。
厨房采用U型操作台设计，做饭时站在中间，就如同站在“黄金三角”的中点，转动身体即可取用、洗涤、下锅，不必四处走动、翻箱倒柜。
该户型还预留了大量内嵌收纳空间，如进门一侧的玄关，可以放鞋子、雨伞、包包等；餐厅过道预留双开门冰箱位置，卧室间过道也规划大量储存空间，科学收纳让家居环境整洁有序。
对于购房者来说，你可以对比全城总价600万左右的项目，以区位、通勤、配套、环境等多个维度进行筛选，你会发现万科未来之光是深圳当下非常值得关注的项目。
2023年，深圳不仅公布了令人振奋的“经济成绩单”，还有望出台积极的松绑政策，市场已经有回暖迹象，购房最佳窗口期接近尾声，万科未来之光是优选方案之一。
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特别提示：
1、本文对项目周围交通、商业、文化教育（包含学区）以及其他市政条件的介绍，旨在提供相关信息，具体以政府规划及现场实际为准。
2、效果图是规划意向的概念设计展示，非最终规划方案，不作为开发商承诺，最终以政府报批报建的方案为准。
3、本文所提及一切图文资料以政府最后审批之法律文件为准。
4、本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议。
