原创 刘博团队
日前，《关于金融支持前海深港现代服务业合作区全面深化改革开放的意见》发布，明确目标：到2035年，基本建成与国际接轨的金融领域规则体系，金融环境达到世界一流水平，为全国金融业扩大开放起到更强示范引领作用。
这一次意见稿的发布，不仅在金融层面上对前海的支持又进一步进行了强化，也打通了前海在国际服务领域的“任督二脉”，推动前海双核的前海深港国际服务城、深港国际金融城，迈入一个全新的建设新征程。
其实，今年来前海利好频频，省政府工作报告8次被提及，深圳市政府工作报告重点提到前海轨道交通建设布局，香港也加快了北部都会区与前海等区域的合作对接…
前海不仅是上至国家，下至港深战略发展的关键点，同时也是深圳楼市关注的热点片区。近期有很多粉丝在后台咨询前海置业的建议，其中有好几个在咨询锦尚公馆的情况，比如IP来自广东的某某：关注这个项目好久了，问要不要出手。笔者之前知道前海有这个高端公寓，但没敢贸然回复。因为没有调查，没有发言权。
（粉丝后台留言截图）
为了回答粉丝的疑问，笔者还特意去实地调研一番，了解了一些实际情况。
开年卖了21套，是真是假？
据从开发商内部消息获悉，前海锦尚公馆公寓项目在开年第一个月竟然销售了21套。可以说，不仅遥遥领先于区域，放在深圳也是相当亮眼的成绩。
为什么这么说？
因为单以21套这个成绩，不仅比前海同期住宅项目流速更快，放眼整个深圳，也能成为前海和南山公寓成交套数榜的前列。
要知道，锦尚公馆作为前海在售商务公寓产品，含精装备案均价97935元/㎡，能以这个价格在内卷的前海取得如此成绩，实属难得，也在一定程度上说明，市场对这种稀缺高端公寓产品的认可度反而超越了住宅。
再有锦尚公馆一个月的业绩，放眼整个深圳公寓市场也是非常惊人的成绩。
按照目前均价，销售21套，如果以120㎡的平均面积计算，其销售额能达到约2.4亿。而同期其他在售的高端公寓项目，2月份的成交大部分都在10套以内。
锦尚公馆能在开年第一个月就热销，不仅充分说明市场对前海未来和价值的看好，也反映出高净值人群已经嗅到了置业和投资前海的契机。
什么人在出手前海公寓？
那么，到底是什么人在出手前海公寓？
为此也特意走访了锦尚公馆的几位销售，了解到一些实际情况，很值得粉丝朋友们借鉴。
客户A：是一名企业主，目前居住在南山某知名高端住宅，由于没有名额，一直在考虑购买一套核心地段的公寓来投资兼顾居住。
为此，他还走访了市场大部分高端公寓，发现锦尚公馆这种仅10层的洋房式公寓非常罕见，未来出手也没有竞品。同时他还详细研究了妈湾片区的规划，觉得片区发展肯定非常有发展潜力。于是，在展厅和现场了解了3个小时，最终购买了115㎡的户型。
客户B：是一位专业投资客，非常熟悉前海价值以及商办市场。
前段时间开车正好路过妈湾的时候，看到前湾河旁有两栋小洋房，看起来品质不错，后来一了解，项目已经入伙，还是现楼在售就激发了他的投资兴趣。于是，立即预约参观，发现两房户型很不错，了解到前海同户型租金都是在1-1.2万，即买即租，既能赚租金也可以博未来增值，就立即下定一套。
客户C：是项目前期老业主的朋友，想为退休父母购置房产。
通过业主推荐，招商在前海有一个滨水洋房公寓，而且已经入伙马上可以住，正想最近为退休父母购置房产，就前来了解。看完对区域规划和景观非常满意，尤其是周边公园规划很适合老人颐养天年，也难得找到一个马上可以搬进去住的项目，首访即成交。
其实，以上三位真实客户的案例，也代表了现在深圳买公寓的典型心态。
经历过三年疫情的洗礼和楼市的调整，如今买公寓的人更加谨慎了，也更加清楚自己想买什么样的房子。
归纳起来，主要是两类人。
第一类是改善居住人群正在回归居住价值投资。
“房子是用来住的，不是用来炒的”仍然是现在住房政策的主基调，只有具备强大居住价值的好房子，在升阶自己居住环境同时，才具有投资价值。
尤其是在深圳限购的政策下，高端公寓成为了改善居住人群的优选，因为他们能以最小的代价来实现改善居住，还能踏准一波城市发展红利。
一是，公寓产品不限购不限贷，不占用名额；
二是，公寓价格是住宅的8成，性价比高；
三是，现在公寓“类住宅化”，居住性大大提高。
就拿锦尚公馆来说，让没有名额的改善居住人群有更多机会，享受到前海美好生活，也可以分享到城市发展的红利，再加上产品“类住宅化”：有阳台、通燃气，以及梯户比、车位配比等住宅配置，非常宜居。
第二类是高净值人群正在选择价值投资。
所谓价值投资，是以成长性以及发展潜力为关注重点的投资策略。放在楼市也一样，只有选择城市核心中的具有成长性以及发展潜力的优质资产，才有可能实现资产的增值保值，而前海就是典型的价值投资区域。
一方面前海“安全垫”厚实，在2022年，前海核心区依然是房价最坚挺的区域，从新盘限价看，均价基本控制在10-11万/平；从公寓新房价格看，价格也在11-14万/平。
另一方面前海优质资产增值是可预期的。
1、前海是深圳未来核心中的核心，也是深圳的金融中心，科创高地。有人口流入、有产业支撑、有发展潜力，未来资产价值也会水涨船高。
2、前海对比后海，存在明显的溢价空间，目前深圳平均房价最贵的是后海，约是前海的两倍多，随着前海的加快建设，未来前海房价不说比肩纽约、香港，就是追上后海，也是可预期，有明显的资产增值潜力。
3、选择独一无二的高端公寓，就掌握了未来定价的主动权。像锦尚公馆这样洋房式高端公寓，在前海市场独此一家，有着极高的定价话语权。
火爆前海
还得产品为王？
锦尚公馆之所以能吸引这么多高净值人群出手，不单单是因为前海的居住价值和投资价值，更在于项目本身价值，用“现楼”打破买房者的所有焦虑，所见即所享。
其实，通过实地考察还发现有很多稀缺价值点，甚至有些还是深圳独一无二的。
首先是地段核心且是前海最佳的宜居地。
锦尚公馆位于前海妈湾核心位置，也是前海最佳的宜居地。不仅拥有得天独厚的地理特色，背山面海，汇集山、海、林、城、岛、港、湾等资源自然环境，对望腾讯“互联网+”未来科技城，绘就了一个“国际一流人居之城”，还是前海三湾中，容积率相对低的片区。这种独特的、优越的地理环境，也让锦尚公馆成为前海城市景观最美、最宜居的项目之一。
其次是交通的快捷高效。
项目距离5号线妈湾地铁站仅300米，步行4分钟即达，还规划有15/21/28地铁线，可以快速往来各城市中心和口岸枢纽。同时片区还规划有海空口岸，可直达港澳。
尤其是近期两大工程迎来新进展，妈湾交通也将加速蝶变。
一是妈湾跨海通道预计在3月初全线贯通。届时，不仅让来自港口的货柜车绕过妈湾，经跨海通道直连下沉的沿江高速和南坪快速，彻底改观片区“货柜车”影响，同时还能3分钟即达腾讯科技城。
二是穗莞深城际机前段项目也火力全开，预计于2025年建成开通。届时，城际动车可直通全国各地。
再有是城市配套是前海最顶格配置。
如果说前海的城市配套是深圳最顶格配置，那么妈湾的城市配套就是前海最顶格配置。
妈湾以打造“人文艺术胜地、国际教育高地、世界级湾区商业门户”为目标，项目附近已引进国深博物馆、荟同学校、哈罗学校、泰康国际医院等，未来规划有前海塔、海洋博物馆、文化艺术区等大量高规格的市政配套。去年年底，妈湾的“朋友圈”也再度上新，中欧国际工商学院正式落户妈湾，今年即将开学，拟在此设立大湾区数字供应链创新研究院。世界顶级商学院的眼光，值得信任！
（项目周边配套示意图）
值得一说的是，项目周边的景观资源非常优厚，东北侧临近前湾河水廊道，还有前海石公园（妈湾段）、前海丝路长廊（规划，约2公里长）、绿地公园（规划，约4500㎡）等多重公园环绕。
（项目周边景观示意图）
最主要的是项目“产品为王”，打造出市场“硬通货”。
其一，城市核心地段中稀缺低密洋房，仅约2.33的容积率。可以说，堪比墅级容积，在如今寸土寸金的深圳新项目中绝对罕见，也是理想的人居。
其二，深圳市场独一无二的小高层高端公寓。项目主要由2栋10层高的建筑（1-2层商业，2-8层公寓）组成，这种十层楼的洋房，不仅在居住舒适度会远远优于高层建筑，而且这种稀缺资产未来升值空间也越大。
其三，极致的产品宜居性。
首先是社区舒适性高，项目可售房源才167套，2梯5/6户，每单元40户为主，这样同样的配套分配到每个业主身上的机会就越多，居住的舒适性也是深圳罕有。
其次是景观视野好，一面朝向前海石公园及前湾河水廊道，两侧分别规划为绿地公园和幼儿园，可以说推窗就是公园和河景。
再有就是产品可满足多层次的住家需求。项目以建面约78、115㎡2-3房为主，搭配少量建面约162㎡大3房户型。不仅可以满足改善人群的品质居住需求，也前海片区内罕有可选择较小的面积段。
据项目内部人员透露，目前锦尚公馆正热销中，不仅剩余套数已不多，还正在着手上调价格，想入手前海这种稀缺资产的朋友，一定抓紧时间!
前海之上的理想城市
到底会是什么样的？
其实，随着越深入了解锦尚公馆，就越感佩这批高净值人群的眼光。因为妈湾才是前海最具发展前景的区域。
根据前海法定图则调整草案显示，妈湾被定位为前海标志性门户区域。
由于土地权属等问题需要厘清，近些年妈湾开发进度相对缓慢。随着招商局集团和前海管理局“央地合作”，由两方合资成立深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司合作开发，宣告妈湾片区开发的新篇章，也打开城市发展想象空间。
根据官方披露的信息，这片几乎占据了妈湾近半的土地，最新定位是前海深港国际服务城，与桂湾深港国际金融城共同组成了前海双核，擎领前海未来发展。
前海深港国际服务城将借鉴招商蛇口40多年的蛇口开发经验，在前海打造一个升级版的蛇口。据悉，目前已云集中规院、深规院、华为、腾讯等19家知名团队参与规划建设，为将妈湾打造为与往不同的理想城市，或将再造一个升级版蛇口。
那么这个理想城市到底会是什么样的呢？2021年“前海深港国际服务城十五、十九开发单元集成设计方案”国际征集活动第一名竞赛设计方案曝光（非最终集成规划），就为妈湾描绘出了一幅美好的蓝图。
可以预见，妈湾将进入高速发展赛道，不仅站在更高的发展起点，推动前海城市界面的升级，为深圳呈现一个理想城市，产业选择也不断更新升级打开妈湾未来的想象空间。
最后还内透一个好消息，刚从规划网站上了解到的最新信息，前海妈湾将新增一块住宅用地，其容积率≤3.28，建筑限高调整为≤150米，不仅规划有办公、住宅、公寓、商业等业态，还将配建相关的公共配套及市政设施。
（妈湾15-02街坊）
此事也现场求证了开发商，尽管尚未给到明确的信息，但此次走访也得到明确信号，妈湾接下来将进入高速开发和建设阶段。可见，妈湾城市建设加速落地中，区域未来价值也在加速兑换中。因此，看好前海妈湾的朋友一定要重点关注，因为妈湾未来非常值得期待！
