原创 张岳
楼市，正在上演最为激烈的“多空博弈”。
看多的人直接把2月份成交数据拍在桌面上，市场复苏已是不争的事实。
看空的人认为复苏不可持续，现在的回暖只是过去3年积压需求的集中释放。
这轮复苏有多“坚挺”？笔者将以楼市“风向标”深圳为切口，谈谈自己对市场的真实体感，并给出一个关于今年楼市的重要判断。
01
市场复苏的底层逻辑
如果你的心弦仍随着短期房价的涨跌而上下波动，那么你还没理解楼市复苏的底层逻辑，没看懂深圳这座城市价值的“锚”。
从表象看，深圳楼市的确回暖了。
土地市场，深圳新一批供地，商品房限价的上涨幅度都在5%以上，最高涨幅甚至达到11.85%，土拍信号正重塑市场信心。（数据来源：深圳市规划和自然资源局）
新房市场，大家看房购房的意愿高涨，很多首开的展示中心门庭若市，挤满了看房和咨询的客户。
二手市场，2月成交量攀升至3552套，环比1月增长95.4%，同比增长229.8%，这也是自2021年4月以来的最高峰。（数据来源：深圳房地产中介协会）
数据来源：深圳房地产中介协会
一些核心地段资产出现大幅上涨，如华润城润府1期一套88平3房，去年12月同户型房源成交价在1290万左右，现在最新成交价为1555万，短时间涨幅高达20.5%。
以上绝对是深圳市场的真实体感，但到底是什么支撑了深圳楼市的复苏，这种复苏是昙花一现，还是可持续的？
从更深层面看，深圳楼市价值是人口、产业和财富聚集效应的具象化。
近期的深圳，已经“人满为患”。
深圳地铁日客流量首次连续5天超700万人次，更是在3月3日达到869.13人次，创下历史上最高客流记录。（数据来源：深圳地铁官方微信公众号）
（数据来源：深圳地铁官方微信公众号）
那些“逃离”深圳的人，又回来了。过去几年，受疫情、封控、经济、就业等多方面影响，一线城市一度出现大面积“逃离返乡”现象，然而到了2023年，这些人又回来了。
那些刚毕业的大学生，都来深圳了。疫情放开后，在全力拼经济时代，人口、城市、财富正面临新一轮洗牌。而深圳仍是全国年轻人打拼、奋斗、搞钱、实现阶层跃迁的最好城市。
年轻人来到深圳，不仅奉献青春，创造价值，他们安家落户的同时，也是将几个家庭、几代人的资产向深圳转移的过程。
回顾过去40年，深圳从默默无闻的小渔村到走向世界的国际化都市，除了改革开放的时代红利，香港外溢的产业红利，更重要的是作为全国最大“移民城市”的人口红利。
不断集聚的人口，不断创造财富的企业，不断迭代升级的产业才是推高资产价格，重塑城市价值的“锚”。
别担心海面波涛汹涌，深圳这条船因为有“锚”的存在，一定会表现出超强的韧性。
02
城市价值的“锚”在哪里
关于今年楼市的一个重要判断：分化是未来房地产市场的最大特征，而深圳的“价值之锚”也在发生异动。
这项数据可能颠覆你的认知。据深圳地铁统计，在全网进站客运量排名前5的站点中，深圳北站以遥遥领先的客运量位列深圳第一。
数据来源：深圳地铁官微
深圳北站+民治站的客运量高达16.4万人次，甚至比代表金融的福田车公庙和代表科创的南山高新园加在一起还多。
人口流动的方向就是财富流动的方向，深圳北站很有可能成为深圳下一个“价值之锚”。
深圳发展至今，城市中心已发生多次转移，从罗湖商贸、福田金融到南山互联网，深圳资产的价值之锚也从90年代的罗湖银湖，慢慢变为2000年的福田华侨城香蜜湖，再到2010年前后的深圳湾。
2023年，随着深圳土地开发殆尽，轨道交通愈发完善，当深圳城市中心不再转移时，以整个深圳乃至深圳都市圈为立足点，真正的中心在哪里？答案就是“深圳北站”。
对于精英来说，居住在深圳北站意味着更好的通达性和更高的效率，15分钟直达香港西九龙，30分钟畅达广州、东莞、前海，4小时通达厦门、长沙、武汉等大半个中国主要城市；
对于企业来说，深圳北站高效链接东莞、惠州、中山、佛山、珠海等城市，它们汇聚了一大批先进制造产业集群，可以随时随地将决策转化为成果。
深圳市政府正在全力打造深圳北站。
在近期发布的2023年深圳政府工作报告提到：加快北站国际商务区等重点片区规划建设，重点区域投资超2400亿元！而在深圳地铁五期规划中，龙华新增22、27、25三条地铁进一步巩固交通中心地位，成为五期规划的最大赢家。
在城市定位方面，深圳北站和龙华也从“关外”、“睡城”、福田“后花园”升级为“都市核心区”、“世界级国际会客厅”和“深圳六大总部基地之一”，定位上不比前海弱。
深圳六大总部基地示意图
企业总部正在加速流入深圳北站。
位于地理中心的深圳北站，相比于深圳湾、蛇口湾、前海湾的房价绝对是价格洼地，更低的营商成本、更高效的交通效率和更高的生活品质将吸引企业和人才入驻。
目前，深圳北站已引进美团科技、稳健医疗、深圳高铁总部、深圳通、深圳计算科学研究院、华阳国际等优质企业，未来还将汇聚更多战略性新兴产业、高新技术产业、现代服务业等行业为主的高精尖总部企业，致力打造深圳北站超级总部基地。
国家队的落子更加印证了我们的猜想。
深圳不同阶段的城市中心总能看到华润的身影，如罗湖中心的深圳华润中心，南山中心的华润深圳湾，前海桂湾中心的华润前海中心，这种与城市中心绑定的发展模式也被市场称为“华润效应”。
2021年12月，华润置地与龙华区政府签订战略合作框架协议，与龙华区政府开展全方位合作：将片区统筹模式带入北站总部基地，再塑一座深圳湾。
2022年11月，华润首入龙华，拿下深圳北站巨无霸地块，将与深铁合作打造超核中心。
深铁集团是深圳市国资委直管的国有独资大型企业，自1998年成立以来，一直积极探索“轨道+物业”模式创新升级，从TOD单体开发的1.0模式迭代迎来TOD产城融合4.0模式，引领全国轨道交通企业的可持续发展，进一步助力城市格局升级。
这意味着，华润将联合深铁在深圳北站复刻“南山模式”，深圳下一个“价值之锚”变得触手可及。
超核中心示意图
根据规划，超核中心总建面约75万㎡，依托深圳北站枢纽，以绿芯公园为中心，在周围分别打造创智办公，风情水街和生态社区三大功能区，满足总部办公、创新服务、商务地标、商业休闲和品质居住等需求，呈现人、都市与自然的完美融合。
超核中心将在绿芯公园打造世界级“城市会客厅”，整个公园集演艺中心、艺术巡演中心、青少年科创中心、时尚运动中心等多维度高端配套，释放深圳这座城市的经济、精神、文化魅力。
华润还将在这里打造深圳商业新地标，引入万象系商业，不仅延续华润万象城、万象天地高端商业基因，还将商业与超核绿芯衔接，让人们享受购物乐趣的同时体验自然公园的鸟语花香。
最值得关注的是，超核中心将在近期推出项目的住宅产品——润府，对于深圳人而言，这是继深圳湾之后，抢占深圳下一个资产“价值之锚”的绝好机会。
03
为什么深圳人偏爱润府
在深圳，每一次“润系”产品入市，都能引发市场的极大关注。
因为“润系”产品在深圳几乎就是“标杆”的代名词，如南山华润城·润府/润玺，前海润峯府，都是城市核心地段、享受高端配套、单价10万+、入市即日光的高端豪宅。
现在深圳北站将迎来片区首个“润系”产品——超核中心｜润府，它不仅预订了今年深圳首个日光盘，也向我们描绘一个更加美好的城市高端生活。
“润系”产品对配套要求极高，普遍具备以下特点：
一、枢纽级交通配套：深圳北站枢纽不必赘述，本身就是深圳最大的流量池，也是深圳的人才聚合枢纽。
二、城市级市政配套：世界级城市会客厅配套，除了项目绿芯公园自带的多维配套，附近还建有深圳市美术馆新馆、深圳图书馆北馆、简上体育综合体、龙华艺术中心等16个大型场馆。
三、地标级商业配套：除了项目引入的万象系商业地标，附近还有壹方天地、红山6979、天虹购物中心等大型购物中心，未来还规划了中洲、海岸城等商业中心，共同构建龙华超级商圈。
四、优质级教育配套：项目就在深圳外国语学校（集团）龙华学校初中的共享学区之内（最终学区划分以主管部门公布为准），周边1公里内有深圳市龙华龙腾学校、玉龙学校等优质教育资源。
现状航拍图
以上优越配套基本超越深圳市面上80%的项目，所以“润系”产品无论在新房市场还是二手房市场，都非常抢手，非常受关注。
在产品方面，润府则给人一种内敛、简洁、雅致和永不过时的质感。
如建筑立面，以珠光白为主色调，用香槟金线脚以黄金比例划分，勾勒出简约时尚的外观，干净利落的同时又有细节在内，远远望去宛如一件艺术品。
如社区花园，具备观赏性的同时，更注重业主的精神需求，三大场景Hi-Vacation Block、Calorie Park和微型植物园，让邻里享受空中泳池、运动公园、全天候植物园的同时产生更多交集，让精英共识形成圈层，用圈层塑造人们的思考方式。
在户型设计上，市面上很多新房普遍存在一个问题，就是一味着眼于面积的把控，从而过度压缩空间尺度，这会极大影响生活品质。
而润府通过大量调研，推出建面约99-143㎡户型不仅覆盖刚需、改善和终改等多样化需求，也让每个空间尺度都有所保证，兼顾功能感和舒适度。
如建面约99㎡三房两卫，客厅和两个卧室均朝南，整个户型南向面宽高达约9.4米，超大南向面宽，不仅阳光照射面大，也保证了通风效果。
建面约99㎡户型图
在传统户型中卧室一般是没有阳台的，而润府建面约99㎡户型设计为次卧阳台与客厅阳台相连，不仅有效扩展卧室面积，也将阳台拓宽为约6.3米超大景观面，整个阳台就像一个空中花园，很难想象99㎡户型也能做出“豪宅范儿”。
该户型还有很多细节值得关注，如厨房采用“U型台面+岛台”设计，顺畅的操作动线可以满足2-3人同时下厨，小型吧台丰富了厨房的社交属性；在餐厅对面墙壁还预留了双开门冰箱的内嵌空间，更高的空间利用率让整个家居环境整洁有序。
建面约114㎡四房两厅两卫采用广角大横厅设计，近几年"大横厅"设计格局成为众多豪宅的青睐，其特点为通透、大气，社交属性更强，景观视野更开阔。而润府114㎡户型基本不存在采光死角，甚至两个卫生间都有不错的采光。
LDK设计，打通厨房、客厅和餐厅空间，三大空间依次排开，家居动线缩至最短，提高家人之间的互动，实现空间的高度开放，既可以提高空间利用率，也让户型布局更加通透。
建面约114㎡户型图
建面约143㎡户型，这个面积段已经与“普通住宅”划开界限，在基本居住需求之上还要满足精神需求、圈层建立以及财富的沉淀和传承。
润府如何在这个面积段把格局打开？第一是绝对的空间尺度，超大的阳台、客餐厅，并在餐厅使用大面积玻璃幕墙，与阳台结合形成270°环幕视野，双厅空间犹如搬至云端的“一方院落”。
建面约143㎡户型图
第二是努力创造X空间，在保证空间使用充足的同时，还打造书房、茶室、衣帽间、儿童房等多变空间，它不是为了居住更多的人，而是尽量满足业主的多样化需求。
第三是绝对的私密性和静谧性，主人房，书房这些要求安静的空间，与客餐厅，厨房保持适当的距离，而且卧室门窗均配有隔音封条，五金件都经过消音处理，中央空调温湿均衡无噪音，甚至灯光都设计为柔和光线。
润府还有很多人性化细节不能一一展现，建议感兴趣的朋友一定要亲自去看看这个项目，这种花时间和精力去打磨的好产品，才是未来深圳市场的稀缺品。
目前，深圳市场虽处于快速回暖期，但分化仍是房地产市场的主旋律。跟随华润就等于选择了中心，错过深圳湾，不要错过超核中心｜润府，它是深圳未来十年的“价值之锚”。
