原创 韬略哥
停牌10个多月，终于率先复牌。
3月9日晚间，佳兆业发布2021年度业绩报告及2022上半年业绩报告，达成全部复牌条件。今日上午9时起，其正式在港交所恢复买卖。
要知道，从去年3月开始停牌的内房股达17家，按照港交所18个月停牌期计算，这些房企将在今年9月面临摘牌退市的风险。
这些内房股中，佳兆业是2023年第一家复牌的出险房企，其能成功复牌，说明风险化解已经取得重大突破。
关键在于，佳兆业为何能率先复牌，有没有能力上演涅槃重生？我们来深入剖析一下。
01
这两年，整个房地产行业艰难前行，2月初，武汉将房地产行业归类为“困难行业”算是侧面的一个佐证。
房企的经营状况确实“很难”。据A股上市房企发布的2022年业绩预告显示，有36家预计亏损，约7成房企净利润同比下滑。与此同时，房企债务违约、项目延迟交付等风险频出，对停牌内房股来说，加速处理债务更是急需直面的关键课题。
佳兆业也莫不如此，2022年上半年业绩报告显示，报告期内，佳兆业营业收入较2021年同期减少55.3%，毛利较2021年同期减少75.1%。同时，2022年上半年，佳兆业金融资产公平值、汇兑亏损，也影响了其他收益及亏损净额。
为助力房企纾困，国家相关部门持续发力，出台“金融16条”、融资“三箭齐发”和“内保外贷”等政策，缓解了部分内房股的资金压力。
其中，去年7月，国家设立了一项3000亿房地产基金，用来支持12家出险房企和部分地方政府新近选定的其他房企。据媒体报道，这12家房企中就包括佳兆业。
国家和地方助力之外，最关键的还是出险房企“自救”。比如，在财富兑付方面，一年多来，佳兆业坚持现金兑付不间断，还在2022年底推出实物抵款方案，且是用低于市场价的现房相抵。
值得注意的是，出险房企“自救”并非孤军奋战，在房地产纾困方面，目前以政府、金融机构与房企三方合力的模式居多，被网友形象地称为房企纾困“互助者联盟”。
佳兆业也采用了“互助者联盟”模式。简单来说，从2021年11月出险以来，佳兆业陆续引入中信系、招商蛇口、长城资产、中国信达等央企和AMC，率先探索走出“央企+AMC+出险企业”等多条纾困路径。
具体看，中信系出手总货值超500亿元，堪称佳兆业风险化解的“最大援军”，长城资产则联手招商蛇口对佳兆业优质资产进一步盘活，中国信达也成功盘活佳兆业地王项目。
这些优质资产的相继盘活，不仅重新激活了某一个项目，更有利于恢复市场信心，当佳兆业旗下项目顺利施工、开盘、销售，其获得宝贵的喘息机会，资产盘活得以提速，“保交楼”也得以深入展开。
据佳兆业官方发布的数据显示，截止2月底，佳兆业在建在管项目整体复工率约95%，在保品质、保安全的前提下，各项目正加快工程进度。2021-2022年两年间，佳兆业累计交付超5.3万套房，其中2022年全年交付超2万套；2023年前两个月，佳兆业合计交付7个项目，共3899套房。
通过“互助者联盟”纾困、自身全力推进保交楼，佳兆业的风险化解取得了实质性、阶段性进展。
02
佳兆业能够取得进展和突破，一方面是与市场窗口共振的结果。
数天前，克而瑞研究中心分析称，2023年2月，随着疫情管控全面松绑、企业供应低位回升，春节以来，房地产整体市场表现为止跌回升：TOP100房企实现销售操盘金额4615.6亿元，单月业绩环比增长29.1%，同比增长14.9%。
佳兆业同样抓住了市场回暖的窗口，其在东莞一地的表现还引起业界的关注。
2023年1至2月，佳兆业位于东莞的项目销售近600套，克而瑞数据显示，2023年2月，佳兆业蝉联东莞市房企销售榜销售面积、销售金额双榜冠军。
与此同时，佳兆业位于深圳、广州、惠州、洛阳、贵阳等地的项目成交量都有明显增长，为化解风险提供了支撑。
除了与市场窗口共振，佳兆业加速化解风险，另一方面，还有行业大势的加持，这便是承接城市更新的需求。
之所以说城市更新是行业大势，是因为如今国内城市化率已经超过60%，北上广深等一线城市的城镇化率超过85%，中国城市化进程仍然会有所提高，但正在告别增量扩张。在此背景下，全面推进城镇老旧小区改造，提升城镇化发展质量，加快城市更新，成为房地产行业又一项迫切刚需。
国家“十四五”规划纲要中，明确提出要实施城市更新行动；今年全国“两会”上，高质量推动城市更新再上新台阶成为市场焦点，均是上述说法的最佳注解。
而在城市更新领域，佳兆业已经深耕24年。数据显示，佳兆业已经累计成功转化43个项目，总建筑面积近1600万平方米，在历史、理念、团队、模式、规模等五大方面形成独具一格的优势。而且，在前文提及的“互助者联盟”模式下，央企和AMC联手助攻，这些优势的影响力将进一步提升。
更重要的是，因为粤港澳大湾区的城市发展水平明显领先全国，加上经济火力突出、人口不断流入、增量土地有限，大湾区称得上是目前中国城市更新价值的“制高点”，而这个“制高点”上，有“旧改之王”称号的佳兆业不容忽视。
2022年上半年业绩报告显示，佳兆业总土地储备近27.40百万平方米，其中大湾区土地储备约16.41百万平方米，占整体土地储备的60%。大湾区城市中，深圳及广州是佳兆业多年来深耕的重点，土地储备占比达大湾区市场的38%。
数据还显示，截至2022年6月30日，佳兆业仍有176个城市更新项目尚未纳入土地储备，占地面积超5394万平方米。同时，佳兆业在加速推进大湾区核心区域各项目的转化，其中深圳、东莞等地重大项目有望在2023至2024年实现土地供应，深圳福田中心区佳园项目也将于近期入市。
“制高点”上的区位价值，城市更新的丰厚土储，在实战中积累多年的优势，将推动佳兆业承接更多更有价值的城市更新的需求，打开更大的市场空间和想象空间。
03
面对城市更新这一行业大势，佳兆业站在了行业和自身发展的关键节点上。
从行业看，不管是城市化的增量竞争日益远去，还是国家层面明确要实施城市更新行动，都反映出强调发展质量的城市更新已渐成潮流。
从自身发展看，城市更新在某种程度上可以支撑佳兆业未来的可持续发展，还能继续进化，其将城市更新的战略定位调整为“城市公共服务商”，即是在扩大、深耕业务的基本盘，做到纵深发展。
此外，佳兆业还在探索轻重资产并举的发展模式。
2022年3月，佳兆业集团与中铁五局在长沙签署战略合作协议，双方合作的首个土地整备利益统筹项目已经落地。据悉，该项目是佳兆业城市更新探索“更新+产业”发展新路径，以此开辟轻资产服务模式的尝试。
佳兆业推进“城市公共服务商”战略、探索轻重资产并举的发展模式，本质上都是依托城市更新，拓展新的可能性，同时继续化解经营风险，驱动业务可持续发展。
扩展来说，这不只是佳兆业由出险房企到复牌的内在需求，亦是其他所有房企高质量发展的必然要求。
如今，率先复牌的佳兆业迈出了踏实一步，恰如经历涅槃的“不死鸟”，接下来或将是勃发生机和更多可能。
