原创 张岳
2023年一季度，市场再次向我们展现其多变和不确定性。
硅谷银行“轰然倒塌”引发了全球对“雷曼时刻”的担忧，美联储未来如何加息、什么时候降息充满悬念，而中国的CPI和PPI则发出了“疑似通缩”的信号。
与此同时，中国取消防疫限制措施，重心全面转向经济，2月M2同比增长12.9%，创七年新高。放水在持续，但复苏的步伐看似缓慢。
在接下来的二季度，或者把时间拉长看，我们还有哪些新方向？面对繁杂多变的市场，我们的资产配置又该作何改变？
01
世界在变，这6个观点非常重要
如果你对未来感到迷茫，下面这六条观点可以作为参考：
第一，必须建立抵御通胀的资产配置思维
“疑似通缩”只是暂时的。今年2月M2余额 275.52万亿，增速12.9%创七年新高。要知道，M2在2013年首次突破100万亿，之后花了7年时间站上200万亿，随后是3年后的今天即将突破300万亿。钱正在从四面八方涌来，你手中的现金正在加速贬值。
第二、必须坚定看多祖国的发展
百年未有之大变局，动荡、博弈、也大有可为。中国不是最强大的，但却是最能适应环境的，14亿人口的消费市场和世界上最勤劳朴实的人民是其它国家不能复制的优势。再乐观一点，没有人可以靠做空自己的祖国致富。如果有必要，“人民币资产保卫战”会随时打响，就像去年10月底、11月初一样。
第三、可以永远相信一二线城市核心资产
货币超发叠加投资渠道匮乏，放水的结果必定带动资产价格上涨。中国外汇管制一定程度避免了美元潮汐的收割，但也让出不去的钱进一步流向一二线城市，将资产价格推高到一个难以想象的高度。
今年春节之后，北上广深，以及成都、杭州、武汉、南京等城市地铁客运量频频创出新高，城市道路交通空前拥堵，显示出人口再次强势流入一二线城市。原因很简单，只有这里才有令人满意的新增就业岗位。
第四、不是抛售潮而是置换潮、是资金抢购这类“标的”
近期各大城市放盘量激增引发恐慌，但北京2月二手房成交超1.5万套，上海超1.9万套均达到荣枯线，深圳同比暴增229.8%快速回暖……抛售潮之后是抢购潮，市场正在激活置换需求，核心地段稀缺资产的“日光”将频频发生。
在这一轮不动产大置换中，抛售劣质资产，拥抱中心城市、核心地段的优质资产，是基本趋势。楼市的马太效应将日益明显。
第五、二线城市将迎来一轮大牛市
据业内流传的消息，部分一线城市多次向主管部门上报“放松楼市调控政策”的方案，最终均未通过批复。如果一线城市保持定力，那么一些热点二线城市将成为超额储蓄的蓄水池，如东莞、佛山、杭州、成都、青岛、厦门……
数据来源：美联物业
第六、事实上我们别无选择
市场上还有哪些可靠的投资渠道，以货币基金、银行理财为代表的低风险理财产品难以跑赢通胀；以信托、高收益债基为代表的固收类产品，打破刚兑仍将持续；股市也因中美博弈，国际时政动荡表现出高风险、不可测。
从某种意义上，中国有钱人别无选择，谁能抵御通胀，同时承载大额资金，并获得可观收益，答案仍是优质“房产”。
02
中国的Billionaires' Row
从国际经验看，核心城市资产往往可以跨越经济周期，无惧经济逆势。
如英国，1968年-2022年2月，伦敦地区房价涨幅达119倍，高于英格兰地区的86倍和全国的76倍。
如美国，1975年Q1-2022年Q1，美国、纽约市、纽约-泽西-白原分区、洛杉矶-长滩-格伦代尔分区房价分别上涨8.6、10.2、13.1、22.4倍。
即使08年次贷危机房价出现下探，但在随后新一轮高科技热潮中房价再次恢复上涨趋势。
底层逻辑在于这些站在世界前沿的金融、科技、制造业城市，为人们提供了大量就业机会和完善的基础设施服务，不断吸引人才流入，住房需求居高不下，所以房价韧性十足并总能冲破峰值。
从历史经验来看，全世界最贵最保值的还是那一小撮房产。
财富的爆炸式增长，正在重塑一小部分建筑，让它们成为“巨额现金池”。
Billionaires' Row，即所谓的亿万富翁街，它是一组排列在纽约市曼哈顿中央公园南端的超豪华摩天大楼，毗邻卡内基音乐厅、俄罗斯茶室和广场酒店等标志性纽约地标，不仅是世界上最高建筑群，也是世界上最昂贵物业之一。
Billionaires' Row
2015 年，One57的顶层两层以1.0047亿美元的价格卖给了迈克尔·戴尔，创下了纽约有史以来最贵公寓的销售记录；2019年，对冲基金经理Kenneth C.Griffin买下了220 Central Park South的四层楼，以2.38亿美元创下美国最昂贵房屋的新纪录……
未来中国楼市也将慢慢发展出一条Billionaires' Row——亿万富翁街。
这条亿万富翁街的锚定不限于某座城市的界限，而是以整个城市群和都市圈为视角，去寻找新的发展趋势。
我们不得不接受一个现状，一线城市不适合多数人。一方面一线城市几乎都是存量市场，低价从富豪手中买入的机会不大，因为失去这类资产，自己的巨额资金也无处安放。
另一方面，一线城市房价极为敏感，不仅严格限购，还会受到价格管制。发展至今，城市中心已经固化，这类核心资产抵御通胀是没有问题，但缺乏暴击的可能。
如果以粤港澳大湾区为视角，我们发现被广州、深圳、香港三大一线城市环绕的东莞，正在举全市之力打造自己的CBD超核，企业、资金、富豪正疯狂流向这里，它有潜力成为大湾区的Billionaires' Row。
相比于纽约Billionaires' Row上千亿美元的豪华物业，东莞CBD地标建筑价格仍处于低位，未来有巨大的想象空间。
03
除了悦府，别无选择
房价的顶在哪里？
一般而言，CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能，这个黄金地段往往代表了房价的顶。
时至今日，时代在变，需求在变，城市发展格局在变， CBD的落位和演变正在形成新趋势。
从1992~2012年，广州珠江新城从规划到成型，广州塔、广州国际金融中心、广州周大福金融中心等天际线，在20年的时间尺度上宣示了珠江新城的雄心壮志。
从90年代的罗湖蔡屋围，到21世纪初的福田CBD，再到2010年前后的深圳湾，地王大厦、平安金融中心、华润“春笋”等地标不断涌现，不仅为深圳CBD注入活力和生命力，也真实反映了城市CBD加速迭代的事实。
2019年，《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式发布，9+2城市群进入以湾区为最高形态的都市圈时代，站在高空向下俯视，香港中环、深圳后海、福田中心、珠江新城……连珠成线，湾区下一个CBD就在东莞。
同样在2019年，华润与东莞政府签订合作协议，华润置地将充分发挥“城市投资开发运营商”的优势，以特色的深圳南山片统模式，深度参与东莞国际商务区建设，打造东莞迈向世界的名片。
华润、复刻“南山模式”、片区统筹模式打造东莞CBD，这几个关键词信息量极大，也极为震撼。
因为在深圳不同时代，不同城市中心，每一个现象级城市封面，都能看到华润的影子。
2009年，华润置地历时8年在罗湖打造深圳第一个“集购物中心、写字楼、酒店、住宅于一体”的城市综合体——深圳华润中心，重奢级购物中心万象城的横空出世，让罗湖商业、深圳商业在全国都有着举足轻重的地位。
2011年，华润历经十余年更新打磨，让曾经的大冲村旧改蝶变为城市人文综合区——华润城。打造23万㎡万象天地商业，引入九年一贯制南山外国语，运行13.7公里大沙河生态长廊……不断提升城市空间品质，华润城已经成为撑起南山半边天的超级片区。
2018年，中国华润大厦“春笋”落成启用、深圳湾万象城开业。至此，深圳终于打造了如同纽约曼哈顿公园一样的世界级城市封面，构建了以奢侈品消费和高消费客群为聚集的高端商圈。
现在，华润带着在深圳20余年的深耕经验，将“南山模式”复刻到东莞CBD，引发整个湾区市场的极大关注。
每一次产品入市都创造市场神话。东莞CBD华润万象府在2020年9月至2021年4月完成4次开盘“秒光”的成绩，累计揽金73亿元；华润润府在2022年市场最冷淡的时候，实现双开双罄，成为东莞第一个积分摇号的网红热盘。
悦府的入市，一举宣告东莞CBD进入“6万”时代。2023年，定位和品质更高端的悦府入市，10号楼6.14万元/平米的备案均价戳破东莞房价天花板，而且开盘当日近乎售罄。
对于追求品质和圈层的塔尖人群来说，“悦系”产品并不陌生。但值得关注的是，虽然同是“悦系”产品，东莞CBD悦府是汲取了过往十多年的开发经验，经过三次迭代升级后的“悦系3.0”，并带给人一种“整个东莞最优质资源都为悦府服务”的感觉。
比如中心公园的建设，从某种程度上说就是专为悦府量身打造的。
整个中心公园建面约22万㎡，对标芝加哥千禧公园，涵盖中央草坪、生态湿地、慢行步道和环湖跑道。而悦府依中心公园而建，户户朝南，户户看一线公园景观，这样的景观配置在CBD是非常稀缺的。
此外，与悦府相伴而生的还有华润重奢级购物中心——建面约18万㎡万象城，这也是东莞第一座万象城。
万象城是万象系商业的高端代名词，2004年罗湖万象城拔地而起，开启了深圳高端消费的元年；2018年深圳湾万象城开业，让深圳高端商业市场再度迎来新的突破。所谓万象所至，必定中心。万象城已经成为一个符号，不断奠定和重塑一座城市的高端圈层。
罗湖万象城
当然，悦府的产品已经超越高端精奢，更像一件传世的艺术藏品。从建筑规划、景观设计，到幕墙、室内设计等，悦府邀请世界GOA大象设计、新加坡JTL、SCDA等最顶级的设计团队，汇聚全球行业顶尖名家大师的智慧和眼光，倾力打造领先世界的超高品质住宅。
示意图
从万象府、润府，再到悦府的热销，其实也验证了我们在前文的观点，这类塔尖资产正在成为吸纳财富的“巨额现金池”，东莞CBD正在打造一条属于中国湾区的Billionaires' Row。
除了悦府，别无选择。
继香港中环CBD，珠江新城CBD，深圳后海CBD之后，我们能想象到湾区房价的顶，就在东莞CBD。在这里，除了悦府，我们似乎别无选择。
据介绍，悦府11号楼即将于3月中下旬加推入市，产品均为220㎡大平层住宅，目前正逢东莞住宅不限购的政策红利期，这是抢占湾区塔尖资产的绝好机会。
