大佬突然发声,房地产税将至?!

大佬突然发声,房地产税将至?!
2023年03月26日 17:45 博闻财经

原创 刘晓博

今天(3月26日),多家媒体转发了前财政部长楼继伟的一个重要观点:

房地产税是最适合作为地方税的税种,在经济转为正常增长后应尽快开展试点。

楼继伟是在《比较》发表《新时代中国财政体系改革和未来展望》一文中,表达上述观点的。

他的原话是:

这是在投石问路吗?房地产税试点的脚步真的近了?

房地产的立法是由全国人大预算工作委员会牵头,财政部、国家税务总局予以配合。

看起来,财政部只是“配合”的地位,但事实上它的作用非常大,达到无可替代。

比如2021年10月23日,全国人大通过了“授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定”。第二年,也就是2022年3月16日,由于房地产市场异常低迷,财政部宣布:试点推迟。(下图)

作为前财政部长,楼继伟当然熟悉房地产税立法的来龙去脉,面临的困难、争议在哪里。

当他建议“经济转为正常增长后应尽快开展试点”时,信号意义是不能忽略的。

事实上,早在2022年12月28日我在“刘晓博说财经”公众号发表的“关于2023年的23个预测”中,就建议早点让房地产税试点落地。

我的理由是:房地产税悬剑效应对楼市伤害太大,早日发布一个理性的、温和的房地税试点方案,有利于楼市走稳。

楼继伟建议“尽快开展试点”,则是从解决地方财政压力、降低负债率角度考虑的,这当然也是重要理由。

由于房地产低迷,2022年全国卖地收入减少了2.02万亿(下图):

财政部官员近日曾表态,“土地出让收入下降影响并没有那么大;若按照2022年土地出让收入减收约2万亿元匡算,影响地方一般公共预算财力约3000亿元。”

但我们要看到问题的另一面:表面上看,去年卖地少了2万亿,实际出让金收入6.69万亿。但其中40%以上是地方国企或者融资平台接盘,相当于地方政府左手卖右手。

如果地方融资平台不托市,则2022年全国卖地收入可能只有3.5万亿左右,那对经济的影响就大了!

下图是截至2021年末,各省市政府的“债务率”(债务÷地方年度财政总收入)和“负债率”(债务÷当地GDP)。其中广义部分,包括了城投债;非广义部分,没有包括城投债(只是普通地方债+专项债)。

可以看出,各地的广义债务率和负债率都已经比较高了,就连北京、天津这样的中心城市都不例外。

这种情况下,为了维持经济落后、人口流失地区的运转,中央中央对地方转移支付达到了创纪录的9.71万亿元,增长17.1%。

很显然,地方政府需要找到一个张稳定的“长期饭票”,事情已经非常紧急了。

在美国,地方政府的长期饭票就是房地产税。

比如美国县级政府的花销中,接近80%来自房地产税。我曾看到过一个数据:按照 2012 年的数据:全美县级政府的财政总收入为 5850 亿美元,房地产税为 4608 亿美元,占比为 78.9%!

那么:中国2023年有没有可能启动房地产税试点(换一种说法是“扩大房地产税试点”,因为重庆、上海已经在试点了)?

我的看法是:可能性不算小。

原因就是上面说的两个:第一,地方政府财政压力巨大,急需要推进房地产税立法;第二,早点公布一个温和的方案,让“靴子落地”,反而有利于楼市的稳定。

至于楼继伟在文章里说的部分房产估值困难,我觉得换一个思路是不存在的。

所谓估值困难,是说军产房、集资房、小产权房、违法建筑等,无法流通、交易,所以很难估值。既然很难估值,就很难征税。

其实,这是思路没有打开而已。

全球房地产税征收有两种模式,一种是美国式的,按照房屋的估值征收。比如1套房子市场价是100万美元,政府打7折给出征税评估价,按照70万美元来征收。如果税率是1%,每年房地产税就是7000美元。

另外一种是新加坡式的,是按照房屋出租能获得的租金来征收。只不过人家新加坡比较仁慈,无论你是四个卧室的住房,还是2个卧室的住房,都按照对外出租1个卧室来计算“租值”,按照1个卧室每月出租的价格来计算房地产税。

如果用“租值法”征收,就不存在估值困难的问题。

比如:甲的房子是高档商品房,3个卧室,对外出租每月1万元、每年12万元。如果按照10%的税率,每年就是1.2万元的房地产税。

乙的房子是城中村、农民房,每月市场租金是1500元,每年是1.8万元。按照税率10%计算,每年房地产税是1800元。当然,鉴于这种房子没有缴纳过土地使用金,可以设置较高税率,比如15%来征收。

征收房地产税,一定要考虑老百姓的承受能力。

在美国,平均每套房的房地产税,低于这套房子同期的水电费。(下图)

不同地方的税率差异非常大。比如在美国,税率最低的是夏威夷州,税率只有0.28%。最高的新泽西州达到了2.49%(以上均为2021年数据)。

未来中国房地产税率也会千差万别。

衡量房地产税率是否适当,关键看两点:首先看老百姓是否能负担得起,其次地方政府的收入是否够用。

由于人口红利、土地红利都日渐式微,未来政府也需要精兵简政,不能再让那么多人吃财政饭了。

城市和城市之间,省和省之间,存在着激烈的竞争关系。比如,如果广州的房地产税率偏高,企业、个人一定会流向深圳;反之,亦然。

人口流失、经济衰退地区如果开征房地产税,一定会让更多的人用脚投票,卖房走人,最后人财两空。而发达地区,由于经济繁荣、人口增长,不用征收多少房地产税就可以维持正常运转。这恐怕才是比较麻烦的事。

另外,会不会有累进制、惩罚性的税率,以惩罚房子多的人,也是大家关注的焦点。未来有必要这样做的城市,恐怕不超过10个。绝大多数城市,鼓励买房来来不及呢。

对于普通人来说,没有必要为房地产税试点、开征而担心什么。

记住一点:房地产税是地方政府的长期饭票,没有人会砸自己的饭碗。

从全球范围来看,没有一个地方的房价,会因为开征房地产税而下跌。房价被通胀推着涨,才是一个基本趋势。

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