原创 韬略哥
全球顶尖城市之间的竞争，往往包含科技之间的比拼。
那么，到底该如何衡量一座城市的科技创新能力呢？国际上，通用的、用于比较科技人力投入的指标是，R&D（research and development）科技研发经济支出，以及R&D全时当量人员数量
限于各地经济实力不同，对于不少城市而言，可流动的科创人才即是最大资源。按照这个重要指标看，中国前四强分别是深圳、北京、上海和广州，即华南地区科技前2强城市分别是深圳、广州。
然而，根据各地公布的2021年统计年鉴的排名时惊讶地发现，这个保持了至少十多年的座次，即将被打破。（注：各地2022年最新数据仍未公布，一般在次年下半年公布上一年的数据。）
请看下图：
上图显示，广州虽依旧保持R&D人员全时当量全国第四，但与前三强至少拉开了8.4万人年的差距。再接着往下看，排在第五的杭州市，只落后广州1.4万人年，而作为广东省省辖地级市的东莞，只差1.8万人年，就追上这位“老大哥”了。
那么，谁将有可能取代广州，成为华南科技第二城？不言而喻，我们认为，很可能是东莞！
东莞的R&D人员全时当量，在全国排名非常靠前，甚至已超过天津、重庆两大直辖市，以及南京这样的科技和高等教育重镇，其发展势头令人惊叹。
01
多个指标“开花”
东莞即将冲上华南科技第二城？每年增量为1.6万人年，增幅达147.8%，增量远高于广州、杭州、南京！这也侧面证明了东莞的科创内生力极强！
得出这个结论，不是没有理由的。
让我们一起来看看排名第五的杭州，2018年杭州R&D人员全时当量就已近11万人年，而到2021年也不过13.8万人年，平均每年增量为0.9万人年。
排名第七的南京，虽然与东莞看似差距不大，但2016年杭州R&D人员全时当量就已为8.26万人年，而2020年也仅11.25万人年，平均每年增量为0.75万人年。
这个弹跳力有多大！
而其他多项指标，也表明东莞正蓄力冲击华南科技第二城的宝座！
近日正式出炉的《2022年东莞市国民经济和社会发展统计公报》显示，2022年东莞市PCT国际专利申请量为4224件，数量排全省第2位，仅次于深圳。
此外，东莞研发投入占GDP比重，由2020年3.54%跃升至2022年4%，远高于全省3.26%的水平，且超过广州，仅次于深圳，位居广东省第二，几乎媲美美国、日本等发达国家。
种种事实与数据表明，东莞正从“世界工厂”转向科技创新。这一变化，究竟会带来怎样的影响？
事实上，科技创新往往意味着财富风口。为何全球核心城市优质资产可以跨越经济周期，无惧经济逆势？
底层逻辑在于这些站在世界前沿的科创制造中心，为人们提供了大量就业机会以及丰富完善的基础设施服务，不断吸引人才流入，住房需求居高不下，所以房价韧性十足并总能冲破峰值，登上新台阶。
以美国科创制造中心加州为例，该州汇聚谷歌、苹果、英特尔、Facebook等一众科技巨头，以及近百万高科技从业者。而据《洛杉矶时报》报道，在美国房价最贵的127个邮政编码中，加州占据89个，比重约为70%。
更重要的是，加州也历经了工业化转型，成为科创制造中心。珠玉在前，曾经的“世界工厂”东莞，也正在向科创制造中心转型。
那么，放眼东莞，哪个片区才是东莞这座科技转型的主战场？或者说，投资东莞，哪个片区会产生机遇爆点？
02
滨海湾新区
5年磨一剑，迎来兑现期
很多到东莞考察投资的人大致都会认为，在这座城市产业转型过程中，滨海湾新区是最不容忽视的一片战略重镇、科创热土。那么，其凭证究竟是什么？
滨海湾新区：“黄金内湾”与“黄金三角”双BUFF叠加
先来看下面这张图：
去年5月广东省第十三次党代会提出要构建的“黄金内湾”，其实倒过来看就像一把Y字形的“弹弓”，汇聚了深圳前海、东莞滨海湾、广州南沙、中山翠亨新区、珠海横琴新区以及香港和澳门等湾区汇聚财富、人气的核心节点，威力极大。
而滨海湾新区又是东莞十四五规划中，与中心城区、松山湖一同承载着东莞“黄金三角”发展战略重任的一极。“黄金内湾”与“黄金三角”交汇于此，试问何处有之？
再来看一张图：
如图所见，滨海湾新区与“大前海”，两座万亿GDP城市“双核”，就在珠江口东岸无缝衔接。要知道，后者实现8倍扩容后，把海洋新城、会展新城都纳入其中。而承载国家赋予的“全球海洋中心城市”定位的发展重心片区海洋新城，跟东莞滨海湾片区直接接壤，后者天然承接千亿级海洋产业集群发展红利！
深莞同城背景之下，滨海湾新区将是两城真正实现的“一体化发展”“融合发展”的桥头堡。尤其是东莞将地铁2号线三期（已动工）、3号线（规划中）的始发站，放在滨海湾新区的腹地“交椅湾站”，紧接着通过换乘深圳20号线（规划中）可以直接到达深圳“最有钱”的区域，进而通过大空港的“窗口”走向湾区乃至世界。此外，东莞地铁9号线（规划中）又与深圳地铁18号线（规划中）衔接。
5年磨一剑，这座湾区科技中心飞速成长
“独角兽企业在哪里聚集，就说明哪里有着更好的创业生态。”譬如，旧金山湾的内湾——门罗帕克，诞生雅虎、谷歌、脸书、苹果等众多科技巨头。如今，粤港澳大湾区的内湾极点——滨海湾新区，历经5年多发展，也汇聚了大批科创大企业和“小巨人”科技企业。
譬如，东莞入选《2023全球独角兽榜》20强的OPPO、vivo，都把研发中心放在了滨海湾新区。此外，小天才智能科技中心（在建中）、欧菲光科创中心（在建中）、中正科学园（在建中）等总部进驻，以及大湾区大学科技园的建设，也正加快滨海湾新区的蝶变步伐。
不仅如此，滨海湾新区的成长还未停止，其正在成为虹吸东莞资金与资源最强的地区。
在东莞市2023年重大项目计划中，滨海湾新区与松山湖包揽前二名，且总投资均为750亿元左右，分量几乎一致。而在东莞市2023年估算总投资2149亿的202个重大预备项目中，预备项目投资金额最大的是滨海湾青创城就在滨海湾新区，其总投资达350亿元……
03
东莞第一座海滨生态城
造城者带来下一个“深圳湾”
大量科创产业汇聚，高端人才不断流入，东莞又要如何将人“流”变人“留”？恐怕，唯有通过提升城区面貌、实现职住平衡方可实现。滨海湾新区把造城的重任，交给了城市投资开发运营商——华润置地。
为什么偏偏是华润置地？
作为深圳湾的“造城者”，华润置地功底深厚，已为深圳湾献上一座座“软硬件”城市新名片，以至于有人将“深圳湾”称为“华润湾”。譬如，中国华润大厦“春笋”，吸引了约80家如腾讯、阿里、华润置地等知名企业总部；深圳市人才公园，与深圳湾滨海休闲带相连一片，成为著名的网红打卡地；“春蚕”体育馆，成为人们挥洒汗水的场所；深圳湾万象城，让深圳湾有了繁华的商业标杆；深圳湾万象城、悦府及瑞府开启海滨CBD人居典范……
深圳湾实景图
再造一个东莞版“深圳湾”
如今，凭借着深圳湾“十年磨一剑”的造城经验，华润置地也为东莞第一座海滨生态城——滨海湾新区，代建了诸多对标深圳湾的重大项目。
譬如，苗涌生态长廊、沙涌生态长廊、滨海湾文体公园的建设，其技艺几乎诠释了华润置地打造深圳市人才公园的造园理念。放眼望去，波光粼粼的海面与绿意盎然的公园相互映衬。未来华润还将代建滨海湾站北市政公园区（规划中）。
图源：滨海湾新区
此外，华润置地还代建了滨海湾外国语学校（在建中）、威远岛安置房（在建中）等重大项目。其中，前者与东莞外国语学校合作，预计2024年正式开学，未来可提供4560个公办学位。（注：学校招生信息需以政府教育主管部门及学校最新政策为准）未来，华润置地也将运用近20年探索打造TOD的经验，建设滨海湾TOD项目（规划中）。
有着华润置地所打造的休闲、娱乐、交通、教育、居住等诸多配套设施，滨海湾新区，正在进阶如“深圳湾”一般的海滨生态城。这不仅破除了世人对“世界工厂”东莞制造业的刻板印象，也将如深圳湾一样刷新世人目光：东莞不仅有“松山湖”，更有“滨海湾”。
04
东莞第一座海滨商业综合体
未来之城“强磁场”诞生
行文至此，不知你是否注意到，既然看齐深圳湾，为何还未有字眼提及滨海湾新区的商业版图。
其实就在东莞地铁2号线三期（在建中）、东莞3号线（规划中）以及深圳地铁20号（规划中）汇聚地——交椅湾站，华润置地就将打造一座建面约10万㎡的万象系商业综合体——万象系滨海度假购物天地（商业名暂未定，以实际开业为准）！
万象系商业综合体究竟有多牛？从深圳罗湖的深圳万象城到南山万象天地、深圳湾万象城，万象系商业体每到一处都是“爆点”。如深圳万象城，自2004年开业就稳居深圳商业第一宝座，2021年更是以超130亿销售额位居全国第五！（数据来源：赢商网）而网红打卡地深圳湾万象城，小红书上的相关笔记竟超8.4万篇！（数据来源：小红书）
超越零售商业体，这是一座“轻旅游”目的地
而东莞滨海湾新区的这座万象系滨海度假购物天地（商业名暂未定，以实际开业为准），定位为“街区+MALL”的商业综合体，未来将会是滨海湾新区首个大型商业综合体，并匹配符合科创人才的消费需求。其规划店铺200+间，未来将引进全球知名国际名品，打造一座创新型奥莱商业项目，主打创新休闲的体验型零售，真正开启东莞的城市综合体新时代。
更重磅的是，它不仅超越华润置地自身所打造纯零售商业体模式，而且未来赋予更多“微度假”的设计理念元素，借由深圳大空港的优势，未来将成为辐射大湾区乃至半个南中国的“轻旅游”目的地。
补齐产—城—人最后一块拼图
以消费带动这座海滨城市的活力，万象系滨海度假购物天地（商业名暂未定，以实际开业为准）将是补齐“产-城-人”相互凝聚的最后一块拼图，也是汇聚这座海滨未来之城的“强磁场”。从经济本质上看，滨海湾新区现阶段还是以固定投资来带动发展，而“消费”这架马车，未来必将由华润置地所打造的万象系滨海度假购物天地成为拉动前进的“马蹄”。
05
人居与人文交融
东莞开启海居时代
一座商业体，不仅可以带动片区的发展，还能提升区域的物业价值。
2009年，深圳万象城上盖幸福里开盘即罄，当时价格就已经达到了约4万/平，远超彼时深圳新房均价1万+/平，如今挂牌10万+/平（数据来源：MBA智库《深圳典型豪宅客户研究》）
2015年，深圳新房均价仅4万+/平，而深圳湾万象城旁的深圳湾悦府一期开盘，均价约为13.8万/平，开盘当天卖出8成。如今，该盘二手房均价超25万/平。（数据来源：深圳房地产信息平台）
而东莞滨海湾新区的万象系滨海度假购物天地（商业名暂未定，以实际开业为准），同样也紧靠着一座华润置地与滨海湾置业一同打造的海居住宅标杆——滨海润府。二者的定位与呈现的生活方式，就如同深圳湾万象城与深圳湾悦府一般。
眺望远洋与都会之芯共此荟萃
具体而言，滨海润府西南侧约44公里的海岸线，眺望其间，海面上波光粼粼。视线挪回近处，万象系滨海度假购物天地（商业名暂未定，以实际开业为准）与交椅湾TOD就在楼下，无论shopping还是通向深莞两地中心城区，都极其方便。
项目东北侧即为华润置地所打造的滨海湾外国语学校，未来多为科研人员的“龙娃”“凤娃”入读，可谓“谈笑有鸿儒，往来无白丁”。（注：具体学区划分以教育局公布为准）
苗涌生态长廊、沙涌生态长廊、滨海湾文体公园及东宝花园（在建中）等公园环绕的滨海润府，实际就如同一座“众园拱月”的生态居所。
融汇滨海浪漫元素，“润府”开启东莞海居时代
不过，真正吸睛的仍是项目的海居特点。毕竟，局限于海岸线开发与城市基础建设，东莞此前从未真正有过拥有过海居标杆产品。滨海湾新区的兴起，真正引发了东莞向海而生的向心力，而滨海润府，作为滨海湾新区内首宗商住地，也真正地启幕了东莞的海居时代。
华润置地对于海居时代的理解，并非钢筋水泥的简单堆砌，而是从人居环境与人文环境两大角度，复合营造成就的。
譬如，项目的外立面，融汇了滨海浪漫设计元素，配以大面积开窗的尺度、“广角”的线条棱角、精著弧形的阔景阳台，构成一幅全新的城市封面图。
再如，定制儿童乐园、运动健身、颐养空间、滨海书吧及邻里会客等九大主题泛会所，也真切地令人感受到“度假式”舒放逸志。
此外，风情泳池会客厅以及定制休闲花园，所营造的滨海美景，犹有归家即度假之感。
据了解，项目独具匠心地打造了建面约125-143㎡海幕湾邸，以及少量建面约95㎡三房，旨为未来这座海滨新城的科创高知人才，打造出人文与海居相交融的革新之作。
目前，滨海润府营销中心已盛大开放。无论是滨海湾新区爆发出来的潜力，还是华润置地、滨海湾置业呈现出来的匠心实力，相信见证过深圳湾“化蝶”历程的人们，都会对这座海居标杆新作充满信心。感兴趣的朋友，可自行前往一观。
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