原创 刘晓博
近日，国家税务总局广西壮族自治区税务局在官网上，发布了北海市税务局“关于修改有关税收政策的公告（征求意见稿）”。
其中涉及个人出租房屋税收政策的重要调整（下图）：
最引人瞩目的是：
第一，个人出租住房，按照租金收入的4%缴纳房产税；
第二，个人出租商铺或其他房产的，按照租金收入的12%征收房产税。（下图）
北海似乎不是孤例，在朋友圈还流传着南宁也发布了相关政策变化公示的截图：
但在官方网站上，没有能查到南宁的公告原文，只是一些网站上查到了转发的全文。其核心修订条款，就是上面红框里的内容。
国家税务总局南宁市税务局是否发布了上述“征求意见稿”，尚不能确定（或许发了，又撤回修改），但在其获得认证的“南宁税务服务号”上，可以查到今年2月的一篇政策吹风稿：
这篇文章告诉大家：出租房屋是要交房产税的，税率是两档：12%和4%。
征税的依据是：1986年9月15日国务院发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》。
看到这里，估计70%的读者很懵逼：房产税？不是还没有立法吗，连试点都没有搞第二轮，怎么就开始征收了？
这里需要普及一个常识：房产税，咱们早就有，一直在征收。
根据财政部官网数据，今年1到4月，在很多税种收入下滑的情况下，全国房产税征收了1529亿元，同比增长20.5%。
我们正在立法，或者准备搞第二轮试点的，是房地产税。多了一个“地”字，概念就不一样了。
大家之所以不熟悉房产税，是因为这个税种一直对绝大多数人免税。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条，下列房产免纳房产税：
1、国家机关、人民团体、军队自用的房产；
2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；
3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；
4、个人所有非营业用的房产；
5、经财政部批准免税的其他房产。
也就是说，个人自用的房子，是免房产税的。
根据条例，需要交税的房子，按照两种方式计算房产税：
第一种，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%。征税的基数，则是“依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。”
第二种，依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。
也就是说，按照国家规定，你对外出租房屋，就是要按照12%的税率来交税。计算方式是“房屋租金×12%”。
后来，国家为了鼓励房地产的发展，支持大家买房，在2008年出台了《财政部 国家税务总局关于廉租住房 经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》，其中规定：对个人出租住房，不区分用途，……，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。”
于是，住房对外出租（包括用作办公、商铺），也可以按照4%的税率缴纳。
还有人会疑惑：我有几套房子出租，怎么不知道房产税？
这可能是三种情况：
第一种，你的租户没有要求开票，你也没有主动纳税，所以你不知道。
第二种，你去开票交税了，人家按照一个综合核定税率征收的，你没有仔细研究这个税率是怎样计算出来的，其实里面含有房地产税。
第三种情况是：在很长一段时间里，各地事实对个人住房出租免征了房产税——采用了多个税种合并核定征收的方式。
我在国家税务总局天津税务局网站上，也查到了出租房屋12%税率的说法，时间是2022年5月。
种种迹象显示，当房地产市场出现拐点，地方卖地收入大减，地方债压力不断加大的情况下，之前允许征收、但没有征收（或没有征收到位）的税，开始浮出水面了！
修订后，在北海出租房屋至少需要缴纳房产税和个人所得税。
如果你出租的是住宅，月收入5000元，则需要缴纳4%的房产税、1%的个人所得税，一共是250月/月。
如果你出租的是商铺（或者写字楼等），月租金收入是2万元，则需要缴纳12%的房产税和1.5%的个人所得税，一共是2700元/月。
个人出租房屋，尤其是非住房的税收压力陡然加大！
这时候，业主可以把税收成本转嫁给租户吗？
恐怕比较难。
因为现在的租赁市场不是“卖方市场”，业主一方很难强势。尤其是商铺、写字楼，各地空置率非常高，12%的房产税率很难完全转嫁出去。
下图是戴德梁行公布的，截至2022年末主要城市的甲级写字楼空置率：
主要城市的甲级写字楼空置率（除台北外）都偏高，南宁更是21个城市里最高的，空置率接近42%。在这种情况下，如果南宁真的落地按照租金的12%征收房产税的政策，可以想见当地写字楼业主的收入一定会显著下降。
上图是粤开证券整理的，各地2022年末的地方政府债务率（规范地方债÷当地综合财力），广西名列第十，接近150%。需要注意的是，这个债务率的统计没有包含地方城投债。
至于北海市，根据其“2022年预算执行情况和2023年预算草案的报告”，2022年全市一般公共预算总支出209.54亿元，其中一般公共预算收入只有67.65亿元，其他主要靠上级补助（106.28亿元）、地方债等收入。
广西各城市的财政自给率都不高，普遍需要中央转移支付的支持，在当前房地产和经济形势下，财政增收的压力自然比较大。
如果北海、南宁都出台类似政策（非住房出租按照租金的12%征收房产税），这很大几率不是一个省区的政策，可能是一次普遍的调整。
这是否意味着，在房地产税立法遥遥无期的情况下，房产税这个老税种，将发挥一定程度的替代作用？
今年前四个月，全国一共征收了房产税1529亿元，同比增长20.5%；这个增幅，在主要税种里仅次于增值税位居第二。如果政策真的全面调整，房产税今年的增幅还会进一步加大！
由于此前针对住房的4%房产税率，一直在执行或减免不多（各地有差异）。所以，此次新政的增长点主要在非住房的12%税率。
这对于出租商铺、写字楼的业主，构成较大压力。
但相对于普通人来说，这些人属于富裕阶层，在遇到经济困难的时候，减少其纳税优惠有合理性。
但如果这个12%的税率在全国推广，写字楼、商铺的去库存难度将进一步加大，开发商恐怕只能进一步降价促销。
