原创 刘博团队
01
这两天，苏州土拍颇为吸睛，堪称近年来苏州最火土拍！
5月29日，苏州今年第二批次土地拍卖正式开拍。
没想到，开发商抢地直接导致土拍系统故障，第一天只拍出吴江2宗地，其余7宗被延期到30号。
今天（5月30号）上午，苏州二批次剩余7宗地块恢复网上竞拍。
从竞拍结果看，热度依然拉满。3宗进入摇号阶段，3宗溢价成交，1宗底价成交。
3宗溢价拉满到15%，冲顶摇号的优质地块为：
姑苏沧浪新城15号地块，1轮竞价进摇号；
园区月亮湾16号地块，18秒冲进摇号；
园区奥体新城17号地块火拼41轮，也进入摇号。
这三宗地块将在今天20:00摇号揭晓“买家”。
此外，姑苏平江新城13、14号宅地表现也不俗，均有溢价成交，绿城、华润置地优质房企首次入驻。
至此，苏州二批次9宗地块终于全部顺利成交。
9宗宅地总揽金约97.73亿，其中3宗冲顶摇号，7宗溢价成交，最高成交楼面价36800元/m²，最高溢价率15%！
据不完全统计，苏州二批次土拍吸引了30多家房企报名参拍，包括央国企、民营、混合制企业等，可以说是百花齐放。
报名房企有：
华润、招商、万科、保利发展、保利置业、绿城、中建三局、象屿、中海、华发、建发、大华、越秀、路劲、美的、金茂、金新城、大悦城、金地、碧桂园、金融街、新城、嘉宏、南山、上海亨通、南通亚伦、湖北清能、葛洲坝、湖北联投等。
苏州二批次土拍已经揭晓“买家”的6宗地块分别被绿城、华润置地、保利发展、苏州中惠、中建三局、吴江城投摘得，其余三宗的归属将在晚上8点正式摇号后揭晓。
总的来看，苏州土拍，民企拿地意愿提升，不过央企国企仍是拍地“主角”。
另外，苏州常熟、太仓、张家港、昆山四县市相继拍出高溢价地块，土拍热度全面走高。
5月22日，昆山成功出让今年第一批拟出让住宅用地计划中的3宗宅地，总出让面积14.08万平方米，由保利发展、保利置业及中建七局竞得，共收金42.5亿元。
上述3宗出让地块平均溢价率11.84%，下注开发商均为央企，昆山的楼市热度一时间被点燃。
02
值得关注的是，5月份以来，南京、杭州、合肥等长三角热门城市土拍热度均有明显回升。
5月10日，南京二批次土拍，涉宅类地块10宗成交，其中，3宗触顶，2宗溢价，成交总价150.085亿。
图源中指研究院
从报名房企来看，国企依旧挑大梁，不过民企也开始活跃，比如龙湖、绿城等纷纷参拍。
5月23日，杭州四批次9宗地块全部成交，8宗地块溢价成交（6宗摇号成交），1宗地块底价成交，平均溢价率9.43%，总成交金额约138亿元。
跟大部分城市不同的是，本次供出的9宗涉宅地，都被民企收入囊中。
滨江、上海普华、杭州光耀置业、宇诚集团、舟山恒尊、金汇世纪、理想四维分别拿地，其中滨江拿地3宗。
5月25日，合肥迎来今年的第三批次居住用地集中供应。
此次合肥共挂牌4宗宅地，包河区、蜀山区、瑶海区、庐阳区各1宗，总用地面积357.3亩，总建筑面积约47.6万平方米，总起价48.7亿元。
最终3宗封顶进入竞品质阶段，1宗溢价成交，总成交价约55.6亿元。
合肥三批次土拍共吸引了30家房企报名，招商、华润、保利、中海、中铁建等房企均报名了3宗地块。
值得注意的是，合肥本次推出的地块未设置新房销售限价，要求精装交付。
2023年以来，合肥土拍市场热度便居高不下。
首批集中供地6宗地块吸引了40余家房企竞拍，其中民营房企占比达到55%左右，最终6宗地以5宗触顶竞品质、1宗高溢价收官，揽金67.87亿元，平均溢价率14.29%，最热的一宗地块吸引了20家房企报名；
二批次供地的11宗地块，也有5宗触顶，热点地块报名房企超过30家。
03
在整个房产交易的过程里，土地拍卖是一级市场，新房销售是二级市场，二手房交易是三级市场。
目前，二级市场和三级市场都趋冷的情况下，部分地区一级市场却呈现火热状态，冰火两重天到底怎么回事？
我们认为，苏州、杭州、南京和合肥土拍市场热度走高至少有以下原因：
一方面，被追捧的地块本身较为优质。特别是触顶进摇号的地块几乎都是各城市、各区域核心板块的热门地块。
图：苏地2023-WG-16号独墅湖月亮湾地块，最高限价为36800元/㎡，是苏州工业园区不可多得的一线临湖地块。
苏州园区成交溢价率最高的是核心板块湖东和独墅湖片区，地块多数触顶摇号成交，此外高新区、姑苏区成交溢价率居中，而远城区相城区、“双吴区”基本底价成交。
另一方面，土拍规则有所放松。部分地块在新房限价放松的影响下，房企盈利空间变大。
注：地房比即地价占房价的比，比值越小，房企盈利空间越大，比值越大，房企盈利空间越小。
杭州四批次供地摇号成交的6宗地中，仅两宗地地房比超60%，其余4宗摇号地块地房比均在60%以下，盈利空间相对充裕。
此外，珠三角重点城市不断放松限购、调整公积金贷款额度等，部分房企的市场预期走强，民企的投资热情逐渐复苏。
苏州：
公积金贷款额度调整，余额10倍提高到15倍，最高可贷117万；相城区、吴中区、吴江区多地开始执行50%契税补贴。
合肥：
对持有安徽省居住证且居住在合肥市的非本市户籍居民家庭，可在限购区域购买1套房；有60岁及以上成员、有未成年子女的多子女本市区户籍居民家庭可购第3套房。
杭州：
4月13日，钱塘区的下沙街道、河庄街道以及临平区的临平街道正式放开限购；
5月15日，余杭区瓶窑镇和中泰街道；
5月17日，萧山区宁围板块部分区域（沪昆铁路以东）；
5月18号，萧山区闻堰街道。
短短1个多月时间，杭州便已有六个镇/街及一个板块加入楼市放宽限购大军。一次比一次靠近主城，大有“农村包围城市”的燎原之势。
南京：
南京户籍居民，不管在南京主城区名下有几套住房，都可以新开一张产业集聚区购房证明，在产业集聚区（南京江心洲、南部新城、红山新城、幕府创新区）再购买一套住房，且取消离婚2年追溯期。
正是需求端一系列政策放松，降低了购房者置业门槛，一定程度上提振了开发商的市场预期。
04
总的来讲，当下部分热门城市土拍热度有所回升，但三、四线城市的土地购买力还没有恢复，“量价齐降”的特点较为明显。
数据显示，长三角12个三四线城市中，只有温州与绍兴1至4月累计土地成交量、土地成交总价为正增长，其余城市皆为负增长。
从参与房企看，头部城市里，上海、苏州仍由国企占主导。
而杭州、南京、合肥等几个城市在今年首批土拍中吸引了更多民企参与，占比都超过一半。
当下，土地市场的分化行情仍在继续。
热点城市、热门区域，热点楼盘市场热度高的地块被追捧，质地一般的地块依然冷清，销售市场也是同理。
这一切都预示着，楼市复苏将较为曲折。
