原创 张岳
中国楼市的最重要风向标，深圳公布两大举措！
第一个利好是：二套房贷款首付比例从之前的“普通住宅7成，非普通住宅8成”，大幅下调到了4成，放大了二套房的杠杆。
第二个利好是：深圳住建局发布了深圳普通住宅的新标准，取消了750万元的豪宅线，大幅降低增值税。
降低购房门槛和财务压力，会吸引更多买家，促进成交。而需求的增加将会对房价产生支撑，尤其是在优质地段和高端住宅市场。
深圳一次性出台两大实质性利好，不仅为深圳市场注入新的活力，更释放一个信号：中国楼市正进入一个全新的分化时代。
自今年9月，北京、上海、广州、深圳四个最矜持的一线城市先后做出松绑，这些新动作的背后，是居民杠杆率走高，人口红利见顶，房地产供求关系转变等重大变化。
未来注定只有少数城市、少数资产才有价值，我们需要在不确定的时代，找到可以穿越经济周期的“安全资产”。
01
尊重周期的力量
历史告诉我们，个体很难对抗周期的力量，但优质不动产可以。
在美国，1976年Q1-2023年Q2，美国、纽约市、纽约-泽西-白原分区（纽约都会区分区之一）、洛杉矶-长滩-格伦代尔分区（洛杉矶都会区分区之一）房价分别上涨9.3、12.4、14.5、20.2倍。
在英国，1968年4月-2023年6月，伦敦地区房价涨幅达119倍，高于英格兰地区的89倍和全国的79倍。
在日本，1990年主动加息刺破泡沫后，东京房价在30年后反而创下历史新高，新建公寓平均每户价格差不多到了1.15亿日元（换算成人民币超过570万），比去年同期上涨47.9%。
为什么纽约，伦敦，东京这些城市的优质不动产可以穿越经济周期？
底层逻辑在于，这些金融、科技、服务业、制造业高度发达的城市一直都是财富群体的终极聚集地。它们源源不断地吸引着企业家、投资者、创新者和创造者，形成了一个互动的生态系统。
无论经济周期如何波动，只要世界上还存在有钱人，只要城市不衰落，这类核心资产就不会轻易衰退。
02
资产迎来分化时代
两极分化，是中国楼市下半场的主旋律。
全国范围内，这一轮楼市调控松绑的过程，本质上是一场全国购买力“重新分配”的过程，资金持续流向更有价值的城市不可逆转。为了寻找确定性，大量中产和有钱人将把资产从普通城市转移至省会城市，从三四线城市转移至一二线城市。
以广州为例，它是率先施行认房不认贷，并且是唯一解除部分核心区域限购的一线城市。
新政之下，广州楼市仿佛被撕开一道口子，你能感受全国热钱汹涌而至的力量。今年7-10月，广州新政前后新房成交量大幅上涨。（数据来源：中指院）
因此在两极分化的市场中，我们要优先选择核心城市，而且即使一线城市资产，也会出现两极分化。
以深圳为例，过去近3年楼市退潮，深圳房价普遍下探20-30%，一些概念片区的网红盘挤出大量泡沫，但仍有一些核心区的房子比较抗跌，甚至逆势上涨。
从2020年到2023年10月，在深圳整体市场下行的背景下，成交价还能逆势上涨的片区如下图所示：
不难发现，深圳豪宅区如香蜜湖、华侨城、深圳湾均榜上有名且表现不俗，这一现象给“安全资产”的定义带来哪些启示？
同时这些豪宅区基本都是存量市场，鲜有新房入市，从价格、时机、产品等角度分析，我们还有买入的好机会吗？
03
真正的“安全资产”
为什么豪宅区可以逆势上涨？什么是安全资产？
最近，华侨城的新房项目——绿景白石洲提供了一个极为生动的例证，特别是对于那些寻求稳定和安全资产的家庭而言，这是一个非常值得考虑的优选方案。
硬核地段
绿景白石洲的首要优势在于硬核地段，完美融合了产业发展、稀缺资源和高端圈层的需求。
项目所在的华侨城片区，恰好是深南大道和科技创新轴线的十字交汇，它链接深圳四大总部基地：后海总部基地、深圳湾超级总部基地、留仙洞总部基地、高新园总部基地。
其中号称中国“硅谷”的南山高新园，集聚了最前沿的高新技术产业，一些大众所熟知的腾讯、大疆、百度、中兴、迈瑞、创维、飞亚达等行业巨头都坐落于此。
而在西丽湖国际科教城则布局了清华、北大、南科大等高校，以及鹏城实验室等科研机构。如今已集聚35名全职院士、4900名高层次人才、超8.6万名在校师生，入驻国家、省、市级创新载体超500家。
深圳市南山区上市企业多达200家，南山187.53平方公里的辖区面积，平均每平方公里就有超1家上市公司，上市密度全国第一，以深圳1/10的人口和土地，贡献全市1/4的GDP、1/3的上市企业数量。
华侨城资产价值的“底盘”，更多建立在国家打造全球标杆城市的愿景，和解决“卡脖子”技术难题的决心，深圳四大总部基地汇集了最高精尖的产业、最多的上市公司、最高知的群体，有着强有力的价值支撑。
示意图
与此同时，在华侨城西部，深圳正通过将大沙河公园、名商高尔夫、大沙河高尔夫等自然与休闲设施融合，构建起约3.4平方公里的综合性中央公园，创造一个既具现代感又不失自然美的世界级城市空间。
此外，燕晗山郊野公园、华侨城国家湿地公园、深圳湾滨海长廊以及华侨城的三大主题公园（欢乐谷、世界之窗、锦绣中华民俗文化村）的存在，进一步加强了这一区域作为“深圳超级公园带”的地位。
实拍图
这不禁让人想起纽约曼哈顿中央公园，在纽约曼哈顿，自戴尔公司创始人以超1亿美元的价格购买了One57顶层的复式公寓后，该地区逐渐成为了开发商的热门投资目的地。
随着越来越多的摩天高楼在这一带拔地而起，该区域不仅演变成了世界著名的亿万富翁聚居区，而且还成为了展示财富和地位的象征。
亿万富翁街（Billionaires' Row）
这些高楼的一个主要吸引力在于，它们提供了俯瞰中央公园壮观景色的机会，使得居住者能在钢筋水泥构筑的都市丛林中享受到不可复制的自然美景。
华侨城有望在未来成为一个与纽约曼哈顿中央公园相媲美的地标性区域，成为国际知名的高端居住和商业中心，吸引全球视线。
凭借绝佳的地理位置，融合卓越的生态资源，再加上如纯水岸、天鹅堡、香山美墅等豪宅产品，华侨城吸引了超级富豪群体的关注，逐渐形成了独特的社会圈层。
这些超级富豪的生活，完全不受经济周期的影响，他们对豪宅的购买力没有因市场下行而减弱，各种利好政策反而促使他们抄底优质资产。
硬核产品
在早已迈入收藏时代的华侨城片区，绿景白石洲是真正的硬核产品。
在产品力上，绿景白石洲是华侨城片区的全新升级之作，是一个超大规模的综合社区。
项目不仅包括高品质的住宅，还拥有齐备的公共设施和自有商业，填补了华侨城多年来的不足之处。
在项目的整体规划和细节设计上，绿景白石洲注入了更多国际化、未来感和人性化元素。如：
地上地下七重结构的立体化交通系统，不仅将车辆与行人分离，有效疏解了交通压力，还提供了更多的空间用于休闲、步行和绿化，使居民的日常出行更加高效和轻松。
一条贯穿南北约1.1公里的中央绿轴，串联约40万㎡商业，相当于两个华润万象天地的规模，这意味着居民将拥有极其多样化的购物和用餐选择。从高端时尚到本土特色，一切都近在咫尺。
在24米高空打造约30万㎡架空层空中花园，将购物、休闲、居住、高端商务、豪华酒店等多种生活场景巧妙地交织在一起，实现了无缝切换。
规划示意图
绿景白石洲不仅拥有宏大的未来式社区规划，还有过硬的兑现能力。
目前项目一期大部分园林、儿童区、双大堂、多功能泛会所均已展示，国际大师设计感和五星级酒店级归家仪式感，均展现了一线豪宅级品质。
绿景白石洲一期实景图
待到一期交付时，社区内部的中央绿轴一期段、约10万平的商业配套、约5600㎡21班幼儿园、近7万㎡63班九年一贯制学校等公共设施配套基本会同期陆续交付，各类设施自成体系，完全可以满足日常生活配套需求。
户型方面，绿景白石洲一期主要推出建面约110-125㎡三房户型，这在华侨城板块属于非常珍贵的小面积产品，是一次难得的千万资金入主亿万圈层的理想选择。
从室内设计到装修交付，每个细节都透露着奢华。邀请梁志天（深圳湾1号室内设计师）、CCD香港郑中事务所等国际大师设计室内空间，涵盖国际一线品牌的厨电、中央空调、新风系统、智能家居等超奢华的装修交付，全屋硬装材料都是挑选的精雕细琢，这不仅仅是一处住所，更是一个生活的极致体验。
实景图
硬核资产
在回报率方面，绿景白石洲堪称数十年来难遇的黄金机遇。
过去几年，深圳楼市遭遇了多重偶发利空，如208和715最严新政，中美科技战，新冠疫情，贸易受阻等，这些几十年不遇的事件集中爆发，让深圳成为四大一线中房价最扎实的城市。
这些几十年不遇的多重偶发利空叠加在一起，在深圳楼市形成一股强大的“压制力”，进而导致了“黄金坑”的出现。
现在深圳二手房价格已经足够低了，但绿景白石洲的新房价格由于政府限价的原因，甚至还要低于二手房市场40%。
举个例子，华润城最高峰单价超20万，现在二手房回落也高达13-15万，华侨城二手房都在14-18万/㎡，而绿景白石洲均价10万，还带7000元/㎡的国际品质装修，放眼全国这都是限价红利第一梯队的项目。
再看租金回报，以125㎡为例，同面积段租金参考华润城、新天鹅堡三期，月租金高达2.5万/月，高租金结合高限价红利，为购房者构建非常厚实的安全垫。
据悉，绿景白石洲后续产品都是200-300㎡及以上的大面积产品，错过一期，很难再入主华侨城。
现在深圳政策明确转向，短期市场底基本已经确定，叠加明年上半年经济回暖，资金放水，政策继续放松，必然形成持续性的支撑。
深圳本次两个重磅新政利好改善型，也是这一轮调整压抑最多的需求，这一轮的放松，直接形成利好，有利于压抑需求的释放。
长期来看，未来市场必然两极分化，机会集中在核心地段改善型需求，白石洲核心资产恰好位于风口之上，当前购买是历史低点，不能错过。
