这些城市,要小心了……

这些城市,要小心了……
2023年12月06日 19:34 博闻财经

原创 刘晓博

“中指研究院”的最新数据显示:截至10月末,三四线城市新房去化周期已经上涨到了26.3个月,创下了历史新高。

这符合市场的主流判断:随着中国城镇化率达到较高位置,人口红利终结、每年新增城镇人口减少,楼市将出现显著分化,三四线城市由于人口增长缓慢,楼市将进入漫长的去库存期。

上文说的“去化周期”(又称“消化周期”、“存销比”),是指按照过去几个月的平均销售面积,把达到预售条件的新房卖完需要多长时间。

几年前,自然资源部(原国土部)、住建部曾下文,在消化周期和土地供应之间建立了如下的动态供地机制:

商品房消化周期在36个月以上的,应停止供地;

36至18个月的,要适当减少供地;

18至12个月的,维持供地持平水平;

12至6个月的,要增加供地;

6个月以下的,要显著增加并加快供地。

按照这个要求,三四线城市已经普遍符合了“适当减少供地”的条件,部分城市则达到停止供地的条件。

下图是到今年9月末的,部分城市的存销比,也就是去化周期:

福建泉州代管的晋江,新建商品住宅存销比(去化周期)达到了93.9个月,相当于7.8年。如果销量不反弹,晋江即便不新增土地供应,房子也可以卖7.8年。

而晋江似乎没有减少供地的意思,今年2月当地媒体披露,2023年晋江计划出让27宗优质商住地块,共计约1934亩。最近几天,晋江还出让了三幅商住用地。

其次是广东韶关,达到了77个月;江苏江阴,达到了71.3个月。其他去化周期比较长的,还有泉州、景德镇、西宁、徐州、舟山、日照、洛阳等,都是三四线城市。

去化周期比较短的城市,有三亚、嘉兴、合肥等,上海、杭州、成都也名列其中。

去化周期是一个动态概念,跟最近3月的新增供应和销售速度有密切关系。即便过去3个月没有新增供应,如果销售面积大幅放缓,去化周期也会大幅拉长。反之,如果政策出现重大逆转,市场突然转好,去化周期又会大幅缩短。

下图是国家统计局公布的,今年1到10月的全国房地产开发、销售情况:

红框里是库存情况,不过统计局的“待售面积”比全口径库存要狭窄一些,但它自己跟自己比还是有价值的。可以看到,今年1到10月住宅的“待售面积”增长了19.7%,办公楼增长了20%,商业营业用房增长了13.8%。

而上述三类房子的销售面积,分别同比减少了6.8%、23.6%和15.1%。

好在新开工面积也减少了,这有利于遏制远期的库存。全国住宅、办公楼、商业营业用房的新开工面积,分别减少了23.6%、20%和23.2%。

我在网上搜一下,可以大致给大家勾勒出三四线城市去化周期上升的线条:

这一波楼市政策的反转,发生在2021年9月末,央行提出了针对房地产和购房者的“两维护”,由此拉开了从打压房地产到抢救房地产的序幕。

截至2021年11月底,三四线的新建商品住宅库存去化周期为13.8个月。

三四线城市此前的去化周期高点,是2014年出现的,大约是18.8个月。后来的事情大家耳熟能详:国家在2015年末提出去库存,在三四线城市搞了大规模货币棚改,很多城市房价一年飙升了50%以上。

到2022年末,三四线城市的去化周期达到了23.7个月,突破了2014年的高点,创造了历史。到了2023年10月末,达到了26.3个月,再创新高。

经过了2年救市,三四线城市的去化周期实现了翻倍!

为什么会这样?下面这张图揭示了主要原因:

1998年以来,中国每年新增城镇人口接近2200万,但最近几年急剧下跌。这里面有城镇化率达到高位、人口红利终结的因素,也有中美博弈、外资重新布局产业链的因素,还叠加了三年疫情的影响。

总之,2022年新增城镇人口只有646万人,只相当于1998年到2018年平均水平的不到三分之一。

新增城镇人口大幅减少,意味着城市里的刚需人口增量大幅减少;房地产税悬剑效应,再加上买房赚钱因素消失,让购买二套房、三套房的家庭大幅减少。

过去20多年,中国尽享城镇化红利,大中小城市都有显著人口增量;但现在形势变了,只有大城市才有显著人口增量。

如果一个三四线城市,既不在一线城市、强二线城市都市圈内,又没有产业竞争力,未来人口大概率是增长缓慢的,甚至不断流失。

以前,一二线城市普遍存在限购,这在一定程度上阻止了大城市对中小城市的虹吸。现在,为了稳增长、保就业,二线城市正在全面取消限购,一线城市也在显著降低限购门槛,楼市出现了“转移支付”——三四五线城市的富裕家庭,会卖掉在当地的多余房产,转移到大城市。

这个趋势才刚刚开始,未来会持续10年以上。所以,未来10年将是城市差距迅速拉大的时期。

由于财政收入增长乏力,来自土地、房屋的财政收入减少,很多三四五线城市的公共服务将难以提升,很多城市的公交车都没有钱维持了。人口流失后,幼儿园、小学会撤并,送孩子上学的距离将拉长,这反过来加剧年轻家庭的流失……

其实,美国等发达国家的铁锈地带,就是这样形成的。我们晚了20年,但该来的一定会来,因为这是规律。

数据显示:截至9月末,全国一、二、三四线城市的新房库存,分别为3419万平方米、25352万平方米和22450万平方米。

按照每套房子100平方米计算,三四线城市库存了224.5万套房子,足够700到800万人居住。这个数量看起来不算多,但你要知道,三四线城市很多家庭都不止1套房子,除了商品房还有自建房、单位集资房。当这些房子失去金融属性、投资价值的时候,抛盘会增加、会持续多年。所以,三四线城市不仅要去新房的库存,还要去二手房的库存。

而国家不太可能在三四线城市再搞一轮大力度货币棚改了。

三四线城市的楼市,将迎来漫长的修复期,减少卖地、用时间换取空间才是最明智的。但这也意味着,三四线城市的财政收入增长难度将加大。

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