原创 刘晓博
“中指研究院”的最新数据显示：截至10月末，三四线城市新房去化周期已经上涨到了26.3个月，创下了历史新高。
这符合市场的主流判断：随着中国城镇化率达到较高位置，人口红利终结、每年新增城镇人口减少，楼市将出现显著分化，三四线城市由于人口增长缓慢，楼市将进入漫长的去库存期。
上文说的“去化周期”（又称“消化周期”、“存销比”），是指按照过去几个月的平均销售面积，把达到预售条件的新房卖完需要多长时间。
几年前，自然资源部（原国土部）、住建部曾下文，在消化周期和土地供应之间建立了如下的动态供地机制：
商品房消化周期在36个月以上的，应停止供地；
36至18个月的，要适当减少供地；
18至12个月的，维持供地持平水平；
12至6个月的，要增加供地；
6个月以下的，要显著增加并加快供地。
按照这个要求，三四线城市已经普遍符合了“适当减少供地”的条件，部分城市则达到停止供地的条件。
下图是到今年9月末的，部分城市的存销比，也就是去化周期：
福建泉州代管的晋江，新建商品住宅存销比（去化周期）达到了93.9个月，相当于7.8年。如果销量不反弹，晋江即便不新增土地供应，房子也可以卖7.8年。
而晋江似乎没有减少供地的意思，今年2月当地媒体披露，2023年晋江计划出让27宗优质商住地块，共计约1934亩。最近几天，晋江还出让了三幅商住用地。
其次是广东韶关，达到了77个月；江苏江阴，达到了71.3个月。其他去化周期比较长的，还有泉州、景德镇、西宁、徐州、舟山、日照、洛阳等，都是三四线城市。
去化周期比较短的城市，有三亚、嘉兴、合肥等，上海、杭州、成都也名列其中。
去化周期是一个动态概念，跟最近3月的新增供应和销售速度有密切关系。即便过去3个月没有新增供应，如果销售面积大幅放缓，去化周期也会大幅拉长。反之，如果政策出现重大逆转，市场突然转好，去化周期又会大幅缩短。
下图是国家统计局公布的，今年1到10月的全国房地产开发、销售情况：
红框里是库存情况，不过统计局的“待售面积”比全口径库存要狭窄一些，但它自己跟自己比还是有价值的。可以看到，今年1到10月住宅的“待售面积”增长了19.7%，办公楼增长了20%，商业营业用房增长了13.8%。
而上述三类房子的销售面积，分别同比减少了6.8%、23.6%和15.1%。
好在新开工面积也减少了，这有利于遏制远期的库存。全国住宅、办公楼、商业营业用房的新开工面积，分别减少了23.6%、20%和23.2%。
我在网上搜一下，可以大致给大家勾勒出三四线城市去化周期上升的线条：
这一波楼市政策的反转，发生在2021年9月末，央行提出了针对房地产和购房者的“两维护”，由此拉开了从打压房地产到抢救房地产的序幕。
截至2021年11月底，三四线的新建商品住宅库存去化周期为13.8个月。
三四线城市此前的去化周期高点，是2014年出现的，大约是18.8个月。后来的事情大家耳熟能详：国家在2015年末提出去库存，在三四线城市搞了大规模货币棚改，很多城市房价一年飙升了50%以上。
到2022年末，三四线城市的去化周期达到了23.7个月，突破了2014年的高点，创造了历史。到了2023年10月末，达到了26.3个月，再创新高。
经过了2年救市，三四线城市的去化周期实现了翻倍！
为什么会这样？下面这张图揭示了主要原因：
1998年以来，中国每年新增城镇人口接近2200万，但最近几年急剧下跌。这里面有城镇化率达到高位、人口红利终结的因素，也有中美博弈、外资重新布局产业链的因素，还叠加了三年疫情的影响。
总之，2022年新增城镇人口只有646万人，只相当于1998年到2018年平均水平的不到三分之一。
新增城镇人口大幅减少，意味着城市里的刚需人口增量大幅减少；房地产税悬剑效应，再加上买房赚钱因素消失，让购买二套房、三套房的家庭大幅减少。
过去20多年，中国尽享城镇化红利，大中小城市都有显著人口增量；但现在形势变了，只有大城市才有显著人口增量。
如果一个三四线城市，既不在一线城市、强二线城市都市圈内，又没有产业竞争力，未来人口大概率是增长缓慢的，甚至不断流失。
以前，一二线城市普遍存在限购，这在一定程度上阻止了大城市对中小城市的虹吸。现在，为了稳增长、保就业，二线城市正在全面取消限购，一线城市也在显著降低限购门槛，楼市出现了“转移支付”——三四五线城市的富裕家庭，会卖掉在当地的多余房产，转移到大城市。
这个趋势才刚刚开始，未来会持续10年以上。所以，未来10年将是城市差距迅速拉大的时期。
由于财政收入增长乏力，来自土地、房屋的财政收入减少，很多三四五线城市的公共服务将难以提升，很多城市的公交车都没有钱维持了。人口流失后，幼儿园、小学会撤并，送孩子上学的距离将拉长，这反过来加剧年轻家庭的流失……
其实，美国等发达国家的铁锈地带，就是这样形成的。我们晚了20年，但该来的一定会来，因为这是规律。
数据显示：截至9月末，全国一、二、三四线城市的新房库存，分别为3419万平方米、25352万平方米和22450万平方米。
按照每套房子100平方米计算，三四线城市库存了224.5万套房子，足够700到800万人居住。这个数量看起来不算多，但你要知道，三四线城市很多家庭都不止1套房子，除了商品房还有自建房、单位集资房。当这些房子失去金融属性、投资价值的时候，抛盘会增加、会持续多年。所以，三四线城市不仅要去新房的库存，还要去二手房的库存。
而国家不太可能在三四线城市再搞一轮大力度货币棚改了。
三四线城市的楼市，将迎来漫长的修复期，减少卖地、用时间换取空间才是最明智的。但这也意味着，三四线城市的财政收入增长难度将加大。
