突发!房贷利率大幅下调

突发!房贷利率大幅下调
2024年02月20日 11:19 博闻财经

原创 刘晓博

期盼已久的降息,终于来了!

今天早上,2月的贷款市场报价利率(LPR)发布了,1年期维持3.45%的利率不变,5年期降息25个基点至3.95%。

无论是降息方式,还是力度,都让市场略感意外。

首先,这是一次在MLF(中期借贷便利)维持利率不变的情况下的降息,非常罕见。

当前最重要的政策利率是1年期MLF,一般在每月15日发布,本月由于春节因素,MLF是2月18日操作的,维持利率不变。

为什么MLF利率没有降低,而LPR利率降低了?主要原因是本月降准落地,资金充裕,市场利率走低,给LPR降息提供了空间。

其次,这是一次“不对称降息”,1年期没有降息,只给5年期降息了。1年期LPR是实体经济贷款参考的基准利率;而5年期LPR,主要是给房贷定价参考的基准利率。

所以,本次降息相当于给房地产行业“吃小灶”,只把利好给这个行业。

第三,这是一次大力度的降息,幅度达到了25个基点,相当于近年来常见降息幅度的2倍左右。

早些年,央行每次降息一般是25个基点(再早是27个基点);采用LPR方式后,尤其是最近两年降息幅度往往在10个基点左右,甚至只有5个基点。我把它比喻为“一个馒头掰几瓣”。

刚刚官宣的降息,一下子降低了25个基点,力度比较大。这也符合我之前的建议和预期。

为什么此次降息只降低5年期的,把利好主要给房地产行业?

主要原因是进入2024年以后楼市继续降温,1月成交数据非常难看。

正是在这种情况下,北京、上海、深圳等城市出台了新一轮力度更大的楼市新政。

春节期间,一线城市和个别二线城市成交有所回暖,但全国成交数据仍然在下滑。

在这种时候,加大降息力度,给楼市送上更多温暖非常有必要。

最近正在各地建立的“城市房地产融资协调机制”(项目白名单),力度非常大。目前仅六大国有银行对接的楼盘项目,就超过了1万个,至少可以发放2万亿以上的贷款。而2023年新增的开发贷,也不过2000多亿。

当前楼市的主要问题,是需求端乏力,大家因为收入降低、收入不稳定而不敢、不愿买房。所以,未来政策的发力点应该在需求端下更大功夫。

5年期LPR降息25个基点,对需求端就是不错的利好。假设一个购房者贷款100万元,按照20年等额本息计算,如果之前买房利率是4.0%(基本上所有的城市,都允许在基准利率基础上下浮20个基点),现在降低到3.75%(仍然是基准利率下浮20个基点),月供可以减少130元,总利息可以减少3.1万元。

对于已经在供楼的购房者来说,本次降息带来的利好,要到“下一定价日”之后才能享受。如果你选的“下一定价日”是1月1日,那么需要到2025年1月1日之后,才能享受到这次降息。

目前公积金贷款利率是首套房3.1%(5年期以上),二套房3.575%(5年期以上)。随着LPR不断降息,未来公积金贷款利率也可能会降低。

本次降息官宣后,上证指数反而翻绿(到上午10点半)。显示出当前市场心态仍然偏弱,说明有一些资金有“借利好兑现出货”的迹象。

进入2024年,宏观政策有明显的“轰油门”的迹象。比如2月5日的降准,幅度达到了0.5个百分点,是此前降准力度的两倍;今天的降息,也是此前降息力度的2倍。这跟股市不断下跌,楼市迟迟不能回暖,有密切的关系。

希望宏观政策继续发力,包括楼市的松绑力度还要加码。北京、上海、深圳要尽早取消非核心城区的限购,广州和其他城市要全面取消限购、限价、限贷等。股市上护盘的国家队,也要给予无限量流动性支持,彻底打赢这场人民币资产的保卫战。

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