原创 刘晓博
“五一小长假”的前夜（4月30日夜），北京市住建委在官网发布了“关于优化调整本市住房限购政策的通知”：
凡符合北京限购条件的居民，无论是单身还是家庭，无论是户籍还是非户籍，都可以在原来限购套数的基础上，在五环外多买1套住宅！
这是北京近年来出台的力度最大的松动政策，至少将给北京全市增加七八百万张房票（购房资格）！
根据北京统计年鉴，到2022年末户籍家庭一共有564万个。这些家庭每个可以多买1套房，就是564万张房票。
在这些家庭里，还有数十万年满18岁尚未单独立户的人口，原来每人可以买1套，现在可以买2套了。
1428万户籍人口之外，还有757万外来人口。假设其中40%拥有5年以上北京社保，则此次新政将给非户籍人口新增300万张房票。
北京的房价很贵，不是每张新增房票都可以马上转化为购买力，但买房的“跑道”被拓宽了、创造出来了。
未来北京人想多买1套房子，不用离婚了。
或许有人会说：五环外的房价，有价值吗？
答案是：有！
随着北京不断变大，坊间流传着“五环之外才是北京”的说法。四环内日益空心化，青年人、增量人口多分布在五环外，五环外活力日增。
下图中蓝色环线是五环，五环和六环之间很多片区越来越有人气和价值了。比如西二旗等、亦庄等片区，都是科技企业汇聚的片区。此外，还有通州中心区。
上图中的红色区域，有不少有价值的小片区存在。
北京人比较有钱，住户杠杆率比较低，有进一步加杠杆的空间。
下图是截至2022年末主要城市居民的杠杆率，北京只有69.3%，跟呼和浩特、西宁这些房价超级便宜的城市类似。北京人买房很豪，往往是全款。
到2023年末，北京的住户总贷款只有25320亿元，比深圳、上海都少了6000亿元左右，也比广州、杭州住户贷款余额要低。
而北京的住户存款余额高达65809亿元，人均住户净存款（扣除住户贷款）在全国名列第一。
过去两年的楼市松绑中，北京是动作最小的城市。但这一招出来之后，直逼上海、深圳，甚至略有赶超。
上海和深圳尚未出台“可以多买1套”的政策。一线城市里，只有广州有类似的做法。
北京此次新政意义重大，给上海、深圳造了越位。
既然老大哥、首都都可以这样做，为什么上海、深圳不能跟进？
尤其是深圳，楼市比上海要冷不少，可以同时学广州、学北京，并有所创新，把非核心区的限购完全取消。
上图红线范围内，就是深圳十四五规划划定的都市核心区，非核心区可以考虑尽快取消限购。
北京这一轮新政，可谓紧跟中央政策。今天召开了研究经济工作的政治局会议，对楼市提出了新要求：
继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
最核心的是这句话——“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。
这其实就是去库存！
注意！这里的存量房产是相对增量房产说的，不是特指二手房。有专家把它理解成二手房，是错误的。二手房都是有主人的，对政府来说这不是库存，经济学上也不理解为库存。
这里说的存量房产是达到预售条件的新房，是新建住宅中的库存。
“消化存量房产”就是去库存。为什么不直接用“去库存”这个说法？大概是为了跟2015年末提出的“去库存”区别开来，避免引起联想。那一轮去库存太生猛了，不能让它重演。
“优化增量住房”，就是为房地产计划生育。减少新出让的土地，控制保障房的建设速度，控制城中村改造的速度，减轻市场压力。
此次会议没有提及“保障房+城中村改造+平急两用基础设施”这三大工程，有淡化的意思。
这意味楼市将回归常识，在市场低迷期集中精力去库存，而不是边去库存、边增加供应量。
北京给符合限购条件的家庭和个人新增1套购房资格，也为了去库存。
今天同样出台新政的，还有天津。天津的做法是：对河北、北京居民取消限购——北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在津购买住房的，享受天津户籍居民购房政策。对天津户籍居民，在全市范围内取消单套120平方米以上新建商品住房限购。对有60周岁（含）以上成员的居民家庭或生育二孩及以上的多子女家庭，《通知》明确可凭居民家庭户口簿等材料，在认定住房套数时核减1套。
天津虽然出台了新政，但力度没有最大化，仍然保留了“尾巴”。以天津目前的政策力度，很难让市场回暖。天津全面取消限购，只是时间问题。
目前仍然有限购的城市，只剩下了北上广深四大一线城市，海南省，以及天津、杭州、西安等极少数二线城市。
估计未来几天，上述城市和地区都有可能出台楼市新政。
此外，今天的重要会议还透露，未来会进一步降准、降息。这些也都是楼市的利好。
