原创 张岳
深圳北，迎来重大利好。
近期，深圳市龙华区工业和信息化局发布《龙华区打造深圳北软件产业基地三年实施方案（2024—2026）（征求意见稿）》，以下简称《实施方案》。
在这项《实施方案》中，深圳北获得了精准的产业定位，标志着深圳北从“交通枢纽”向“产业枢纽”的跃迁式跨越。
根据规划，深圳北软件产业基地将以北站汇德、汇隆、数创中心ABC、北站壹号、红山6979为启动区，依托美团、中诺通讯等总部企业，华为、海克斯康等重点企业，打通上下游产业链，构建自主可控的软件生态体系。
深圳北的野心不小，它瞄准的软件产业，是一个十万亿级的市场，并且正处于高速发展期。
2023年，全国软件和信息技术服务业规模以上企业超3.8万家，累计完成软件业务收入12.32万亿元，同比增长13.4%。（数据来源：工业和信息化部）
2014年—2023年软件业务收入增长情况
2023年，全国15个副省级中心城市实现软件业务收入59604亿元，其中深圳以11636亿元位列第一，同比增速高达15.4%。（数据来源：工业和信息化部）
2023年前十位副省级中心城市软件业务收入增长情况
2024年1月9日，工业和信息化部正式公布2023年中国软件名城评估结果，深圳以全国第一的成绩获评“三星级”中国软件名城称号。
值得关注的是，软件产业一直是南山的强项。腾讯、中兴、百度、字节跳动、金蝶等名企扎堆南山，创新发展势头强劲。
在南山软件产业已经建立巨大优势的背景下，龙华为何还要布局深圳北软件产业基地？
深圳北，凭什么和南山“叫板”？
01
深圳北的“后发先至”
在段永平的投资哲学中，最经典的莫过于“敢为人后，后发制人”。
“敢为人后”，就是在市场定位上，甘心做跟随者，只进入成熟的市场，重视并利用先行者的经验，学习他们采用的模式，以降低风险。
同样的道理，深圳北布局软件产业，绝不是要和南山竞争，而是要学习“南山模式”，做到“后发先至”。
对龙华区而言，发展软件产业不仅是必要的，而且是战略性的选择。
数字经济是龙华产业升级的关键方向之一。2020年7月，龙华在深圳率先出台《打造数字经济先行区十大举措》，抢抓数字经济发展机遇，全力打造数字经济“先行区”。
2023年1月到11月，龙华全区数字经济核心产业企业达到1102家，实现总产出4783.02亿元，数字经济核心产业增加值占GDP比重提升至31.2%，数字经济对高质量发展的拉动作用更加凸显。（数据来源：深圳市龙华区委（政府）办公室）
而软件产业是数字经济的基石。对龙华区来说，建立自己的软件产业基地，打造完整的产业链是非常重要的。这有助于企业降低运营成本，提高效率，同时吸引相关上下游企业集聚，形成良好的产业生态。
与此同时，南山作为软件产业的先行者，也给深圳北提供了诸多经验。
去年11月，南山区工业和信息化局服务业科科长接受记者采访时，就谈到了南山软件产业所面临的约束，如：产业配套不足，交通压力倍增，园区产业定位不清，产业链上企业分布分散，高租金和低成本产业用房供应不足等。
相比之下，“敢为人后”的深圳北可以有效地解决以上问题。
如最新发布的《实施方案》，就给深圳北划分出启动区和拓展区，并细化为ABCD四个区域，每个园区的定位都非常清晰，明确。
除了清晰的产业园区定位，深圳北还拥有明显的地理和交通优势，为企业提供了便捷的区域连接和人员流动条件。这对于需要频繁出差和追求高效通勤的软件企业尤其重要。
相比于南山区，深圳北在土地和办公成本上也具有一定优势。
对于初创企业和中小型软件企业来说，较低的成本压力能够提供更大的发展空间和灵活性。
此外，深圳北软件基地还将打造宜居宜业1024人才社区，为程序员打造安心、暖心、舒心的人才公寓，实现“拎包入住”，打造低成本、高品质人才空间。
从“交通枢纽”到“产业枢纽”，有了核心产业作为支撑，深圳北不仅敢于与产业成熟的南山区同台竞争，还有潜力在新一轮的城市发展中成为一个新的增长极。
02
深圳下一个城市封面
深圳下一个中心在哪？
你可以观察深圳近几年最优质配套正流向哪里？深圳北，绝对占据一席之地。
第一，密集轨道交通正流向深圳北。
深圳北，本就拥有深圳最大流量池，2024深圳地铁春运期间客流超2亿人次，深圳北站以35.06万人次位列第一。（数据来源：深圳市国资委）
在深圳地铁五期规划中，以深圳北为中心的龙华再次进阶，成为最大赢家。22、27、25号线让龙华拥抱南山西丽，衔接福田香蜜湖，未来龙华将密集铺排7条地铁，深大城际还将在龙华设民治北站和龙胜站，未来从龙华出发，可20分钟直达宝安机场。
第二，大型商业资源正流向深圳北。
今年1月12日，华南首家costco在龙华正式开业。开业当天，深圳店的会员开卡数量超过14万人，创下全球新店开业首日会员增长纪录。
目前，龙华中心已聚集Costco，山姆会员店，壹方天地，天虹，红山6979等大型商业。这些商业资源的落地，不仅带动了片区经济发展，也吸引了大量的人流和资金流入，促进了区域内各行业的繁荣。
第三，城市级配套正流向深圳北。
如深圳市美术馆新馆、深圳图书馆北馆、简上体育综合体、龙华艺术中心等，这些过去只有福田区才有的城市级配套，现在纷纷搬到了龙华。
政府对龙华中心区的资源倾斜，反映了深圳城市发展的战略布局。深圳北作为城市中轴的中点，正逐渐形成一个集文化、教育、体育、商业于一体的综合性区域。
过去的深圳中轴，仅仅是会展中心、平安金融中心、市民中心、莲花山公园、邓小平雕像连成的轴线。
而现在的深圳中轴，获得了强势补强！以河套深港科技创新合作区为起点，打造香蜜湖风投创投街区，改造升级梅林关进化为“大湾区数字经济核心引领区”，中轴持续向北延伸，串联其北站超核、龙华超级商圈、鹭湖中心城、九龙山数字城等关键节点。
以整个大深圳为视角，深圳北正跃升为深圳中轴的中点，着手打造为深圳下一个城市封面——北站超核。
随着深圳北的发展潜力逐渐显现，这片区域正在成为投资者和购房者的新宠。从未来的城市规划来看，北站超核将成为深圳的新地标，承载起更多的城市功能和经济活力。
03
成交量为何飙升
购房者，已经开始抄底深圳北！
据统计，深圳5月各片区成交总量中，成交量破百的片区共有7个。而涨幅最高的是龙华中心片区，5月份共成交了117套，较上个月上涨了40套。
为何龙华中心区的成交量突然飙升？
一方面，以深圳北为代表的龙华中心区产业、配套价值不断提升，房价却不断夯实，现在的深圳北房价没有泡沫，已经可以抄底了。
另一方面，深圳自5月6日施行分区限购，深圳北作为深圳都市【核心区】的核心，却并未被严格限购，非深户1年社保/个税就能买房，不仅深圳本地人热切关注，还吸引了来自全国各地的购房者。
如果你计划买入深圳，有一个特别值得关注的网红盘——中洲迎玺。
半年前，中洲迎玺一期开盘火爆，目前一期房源去化已接近90%，二期即将入市，推出建面约93-163平米3-4房新品。
相比于其它项目，中洲迎玺具有一些独一无二的属性：
北站超核最大占地社区：中洲迎玺占地约7.7万㎡，相比于其它占地约1-2万㎡的项目，这里拥有更大的楼间距、采光、花园和运动场所。
北站超核最大体量住宅：城市发展越成熟，核心地段就越难见到大体量的新社区，而中洲迎玺是建面约45万㎡的纯居大盘，100%商品房小区，社区配套多元，日常休闲、运动等需求在社区内即可实现。
北站超核罕有的低容积率住宅：中洲迎玺容积率低至4.24，2梯4户/3梯4户/3梯3户设计，无需等电梯。约180米楼间距，采光视野好，超1:1车位比，不用担心抢车位。
这种位于核心地段的低容积率纯住宅产品，非常稀缺。
在产品方面，中洲迎玺的纯大户型社区极具竞争力。
今年以来，住建部多次呼吁“好房子”，取消对商品房的诸多限制。例如，深圳已经取消了“7090”政策，允许开发商在产品设计上拥有更大的自由度和创新空间。
与此同时，住房“双轨制”的实施，大量建设的保障性住房将对市场产生一定影响。这些保障性住房的增加，可能对部分功能较为单一、档次不高的商品房流通带来一定的压力。未来购房者在选择时，可能会更倾向于综合考虑商品房的品质和多样性。
面对这一趋势，中洲迎玺敏锐地察觉到市场需求的变化，在即将推出的二期产品中，主要推出大户型四房产品，旨在满足中高端客户对居住品质的更高要求。
如建面约115 ㎡ 四房两厅两卫，采用大横厅设计，约 6.3 米大开间直连阳台， LDK 一体化设计将客餐厅形成一个整体空间，使得整个空间显得更加宽敞明亮，适合招待亲朋好友。
建面约115㎡户型图
建面约120㎡四房两厅两卫，采用同面积段少见的四开间朝南设计，为每个房间都带来充沛的自然光线。这种设计还增强了室内的通风，使每个房间都拥有明亮、通风良好的居住环境。
建面约120㎡户型图
建面约142㎡ 四房两厅两卫，采用独特的“双龙抱珠”设计。主人房和父母房分置于客厅的两侧，即便生活作息不同，也能互不干扰，享有各自的私密空间。
建面约142㎡户型图
主卧套房设计，卧室整体面积约 20 ㎡（含主卫），空间非常阔绰。卧室还拥有双飘窗设计，不仅为居住者提供了更好的视觉体验，还让室内的自然采光和通风效果大大提升。
除了以上户型外，中洲迎玺二期还有建面约163㎡的终极改善户型，建面约93㎡的三房户型等，满足不同家庭的多样化置业需求。
展望未来，深圳北的迅猛崛起不仅在产业布局上取得了重大突破，还有轨道交通升级，城市级配套和大型商业资源的涌入。作为城市中轴的中点，深圳北的地位日益提升，正成为深圳下一个城市封面。
面对深圳北不断涌现的政策利好和市场机遇，中洲迎玺无疑是购房者值得关注和选择的优质项目。
