原创 刘博团队
2024年即将画上句点，回首这一年，房地产市场仍在经历严峻考验。
根据中指研究院数据，1-11月超千亿房企仅剩9家，较去年同期减少7家；百亿房企更是从去年同期的92家减至76家，在这场“大浪淘沙”中，多数房企难以招架。（数据来源：中指研究院）
但挑战和机遇始终并存，当“潮水”褪去以后，哪些是“真金”，哪些是 “石头”，会更加清晰。
近期，万科在全国范围不断刷屏的销冠和拿地表现，不仅展现出其过硬的市场竞争力，更彰显了定海神针般的担当。
01
数据背后的市场洞察
让我们先看看最新发布的行业数据。
近期，中指研究院发布2024年1-11月中国房地产企业销售业绩排行榜。榜单显示：
前11个月销售面积排名中，万科位列TOP2；而在前11个月销售额排名中，万科位列TOP5。从销售面积和销售额的对比来看：
万科更懂普通购房者需求，“以更高的性价比和品质取胜”的战略，既顺应了政策导向，也更符合市场需求。（数据来源：中指研究院）
（数据来源：中指研究院）
聚焦深圳市场，万科打造的万致天地更成为一匹超出所有人预期的“黑马”。
位于坂雪岗科技城的万致天地，2024年成交263套，傲居深圳市场同品类销量榜首。（数据来源：CRIC）
项目11月29日开盘后仅半个月，便实现了超过80%的惊人去化率，现库存仅剩53套。
40%的超高客户转换率，超40家先锋企业入驻，印证了市场对其价值的高度认可。
项目的市场影响力更是令人瞩目，2024年深圳市每散售成交5套写字楼，就有一套来自万致天地。
不仅市场为其买单，还引得龙岗区政府城投青睐，大批量采购70套40-46层高区稀缺单位。
最重要的，上述产品是写字楼！写字楼！而非住宅。
要知道，深圳楼市才刚刚止跌企稳，连续两个月成交突破荣枯线，购房者绝对的谨慎和理性，多数住宅项目仍靠折扣加快去化，一个写字楼项目凭什么？
另一个层面的对比，南山核心区的大部分写字楼仍面临去化难的问题，一个位于坂雪岗的写字楼项目，凭什么能超越“深圳硅谷”？
把一个办公产品打造成全市销冠，让市场用真金白银投下信任票，万科究竟做对了什么？
02
为什么是万科
万致天地为何成为销冠？背后有三大原因：
第一、深耕的力量
从“城乡结合部”到“深圳中轴”，从传统外贸到跨境电商新高地，坂田的蝶变离不开一个重要的建设者——万科。
回到1999年的深圳，那时的坂田还是不被看好的郊区，万科就以四季花城项目首次落子坂田。25年来，万科以“造家—造城—造中心”的全维度布局，见证并推动着坂田的每一步跨越。
项目分布示意图
从居住配套看，万科陆续打造了四季花城、万科城、第五园、紫悦山等标杆住宅区，为坂田的城市化进程打下坚实基础。
从商业配套看，万致天地通过坂田万科广场的开业填补片区大型商业空白，进一步完善城市功能拼图。
从产业服务看，万科敏锐捕捉到坂田跨境电商的崛起。
深圳占据全球前20大亚马逊卖家城市35%的份额，而深圳跨境电商的“龙头”，无疑是坂田。如今，坂田汇聚了近1万家跨境电商企业，年营收保守估计突破千亿元，创造了龙岗区1700亿元跨境电商交易额近一半的惊人业绩。（数据来源：SmartScoutInsight、龙岗融媒）
数据来源：SmartScoutInsight
这种产业集聚效应催生了巨大的办公需求，而坂田的写字楼市场却呈现出一个尴尬现状：核心区域可售型优质写字楼极度稀缺。
大量跨境电商企业不得不挤在老旧的产业园区里办公，不仅企业形象难以提升，租金还居高不下。
写字楼稀缺，导致租金连年翻倍上涨。据多家跨境电商信息服务平台报道，坂田某写字楼从2016年到现在，租金已经上涨了三四倍，高涨的租金让入驻卖家经营成本飙升。
正是基于对坂田产业发展的深刻洞察，万科适时推出万致天地这一超级TOD综合体，不仅为企业提供了优质办公空间，更以完整的商业配套和生活服务，满足了产业集群的全方位需求。
事实也证明了这一点：项目客户和成交主力几乎全部来自外贸电商产业链， 从11月29日开盘仅18天去化超8成的战绩，印证了坂田产业集群对优质写字楼的强劲需求。
第二、TOD的力量
早在2016年，万科就率先启动“轨道+物业”开发模式，开发了全国首个TOD车辆段上盖商住办综合体。
经过多年迭代发展，万科已在TOD领域积累相当丰富的经验。作为万科TOD 4.0示范项目，万致天地再次展现出万科在轨道物业领域的卓越实力。
项目选址极为严苛，不仅坐拥坂田站上盖，更紧邻六轨交汇的五和站。这种六轨交汇的轨道优势，在深圳全市仅占比0.65%，可谓极度稀缺的黄金资源。（数据由本号计算得知，仅供参考）
六轨交汇带来的便利性无可比拟：从这里出发，4站可达华为总部，4站通达深圳北站，不换乘直达前海自贸区。这种高效的交通连接，让坂田的企业既能扎根本地产业集群，又能便捷对接全市创新资源。
这正是万科以25年深耕为基础，以TOD开发为抓手，助力坂田“向中心进发”的深层逻辑。通过打造高品质的TOD项目，万科正在将交通枢纽转变为引领区域发展的新引擎。
第三、产品的力量
万致天地总建筑面积约50万㎡，由4栋塔楼组成，其中AB塔为办公、CD塔为公寓，配备约15万㎡的商业配套。这种多元业态的有机组合，为企业搭建起一个全时段运转的产业生态圈。
在这里，企业将占据206米高度的城市天际线制高点。中空双银LOW-E玻璃幕墙在阳光下熠熠生辉，让每一个入驻企业都成为城市商业名片的主角。这不仅是一个办公空间，更是企业实力的象征，品牌价值的加速器。
产品方面，标准层约4.2米的层高远超行业标准，比普通写字楼3.6米的层高整整高出60厘米。71%的超高使用率，较传统写字楼55-60%的使用率提升了10%以上，让办公空间更显开阔舒适。
效果图
针对当下企业人才招募与留存的痛点，万致天地给出了独特解法：将办公空间打造成让人才愿意驻足的城市会客厅。
项目以“把生活装进一座公园”为理念，打造了独具一格的24小时都市自然社交中心。
约2.7万㎡的在地自然博物馆以“发现森林、迁徙公园、共生之境”三大核心空间，构建出城市与自然的和谐对话。
在这里，年轻人可以在“自在峡谷”寻找灵感，在“然趣广场”邂逅同好，在“有闲营地”碰撞思维，让工作与生活在城市生态中无缝切换。
这种自然办公体验还延伸至15万㎡的商业中心。300+甄选品牌和100+区域首店围绕“美食、潮流、运动、亲子、艺文”五大社交生活方式，编织出一张富有活力的城市青年社交网络。
项目“商业+立体公园”的创新理念备受青睐，今年国庆前三天，商场客流就突破33万人次，成为深圳现象级新商业的代表作品。
一次与自然的邂逅可能催生创意的火花，一片户外广场可能孕育商业的契机。
这就是万致天地为人才打造的“自然尽兴”生活场景——让办公回归生活本质，让都市森林成为创新的沃土，用更有温度的方式，为企业汇聚未来的创新力量。
03
从趋势中发现价值
长期深耕带来的品牌价值，正在被市场重新发现和定价。
从万致天地半月去化超八成，一跃成为深圳销冠的成绩，到政府大批量采购的高度认可，都印证了一个道理：在充满不确定性的市场中，头部开发商的品牌溢价不仅没有消失，反而愈发珍贵。
而站在资产配置的角度，当下或许正是重新审视写字楼投资价值的时候。
在“房住不炒”的大背景下，与其跟风追逐动辄上千万的核心住宅，不如寻找一个能持续创造价值的资产。
稳定现金流：养一只会下金蛋的鸡
坂田的写字楼租金，从2016年到现在已经翻了三四倍，这不是投机炒作的结果，而是产业集聚催生的自然需求。当一个区域聚集了上万家跨境电商企业，写字楼就不再是简单的办公空间，而是产业发展的必需品。
万致天地大部分客户来自跨境电商产业链，背后蕴藏两重含义：一方面，这些企业年营收接近千亿，租户质量有保障；另一方面，由于整个产业链的配套都在这里，企业轻易不会搬离，需求具有持续性。
产业风口：普容人如何抢抓机遇
有一句俗话说得好：挖金子，不如卖铲子。在这波跨境电商的产业风口中，写字楼就是那把“铲子”。
当传统外贸还在赚取微薄加工费时，这里的跨境电商企业已通过数字化转型，直接掌控从生产到零售的全链条利润。这正是坂田能在短短几年间聚集上万家企业，创造近千亿年营收的根本原因。
对普通投资者来说，创办跨境电商企业或许有门槛，但投资坂田的优质写字楼，却是分享这波产业红利的最佳途径。
稀缺价值：不可复制的优势
万致天地的稀缺性体现在两个维度：
一是坐拥坂田地铁上盖，毗邻六轨交汇的五和站，这种优势在深圳仅占比0.65%；
二是作为万科TOD 4.0示范项目，配套15万㎡商业体量和2.7万㎡在地自然博物馆，为企业提供了完善的生态办公环境。
从长远来看，在住房双轨制、房住不炒的大背景下，商办类资产或将成为值得关注的投资方向。
尤其是像万致天地这样既有产业支撑，又有区位优势的项目，更适合追求稳定现金流的长期投资者。
选择写字楼投资，与其说是在买一个物业，不如说是在押注一个区域的产业未来。在这个角度来看，万致天地的价值，也许会超出很多人的想象。
