突遭变数!扩募资产重要承租方关停,华安张江光大园REIT“踩雷”

突遭变数!扩募资产重要承租方关停,华安张江光大园REIT“踩雷”
2023年05月15日 09:17 互金咖

原创新经济IP新经济e线2023-05-15 09:00发表于广东

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“计划不如变化快。”

新经济e线获悉,华安张江光大园REIT在原有基础设施项目的退租面积尚未完成去化的情况下,扩募拟购入基础设施项目的一个重要承租方又被迫关停。

2023年5月12日,有市场消息称,OPPO决定关停旗下子公司(哲库科技(上海)有限公司(哲库科技,ZEKU)。随后,OPPO方对此进行了回应:“面对全球经济、手机市场的不确定性,经过慎重考虑,公司决定终止ZEKU业务。这是一个艰难的决定,我们会妥善处理相关事宜,并将一如既往做好产品,持续创造价值。”

公开资料显示,哲库科技成立于2019年,是OPPO旗下负责自研芯片的子公司,产品线涵盖核心应用处理器、短距通信、5G Modem、射频、ISP(图像信号处理)和电源管理芯片等。

对华安张江光大园REIT而言,哲库科技突发关停无疑是一个重大利空。因为后者正是其扩募资产——张润大厦的重要承租方。

5月13日,华安基金紧急发布了关于华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金扩募拟新购入资产张润大厦重要承租方哲库科技市场关停传闻说明的公告。公司方面确认称,哲库科技是华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金本次扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一。截止至本公告日,哲库科技在张润大厦的实际租赁面积为19314.31平方米,占张润大厦可租赁面积的45.97%。

来源:基金公告

华安基金当天还表示,针对OPPO决定关停旗下子公司哲库科技的传闻,原始权益人、基金管理人就哲库科技关停一事在向哲库科技及OPPO方面了解情况,目前未收到该公司书面回复;哲库科技已于2023年4月与项目公司上海张润置业有限公司(张润置业)签订续租合同,且续租面积保持不变。目前张润置业未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。

重要承租方突发关停“踩雷”

新经济e线注意到,华安张江光大园REIT继去年遭遇大客户退租后,今年扩募又因重要承租方突发关停不幸“踩雷”。

今年4月18日,华安张江光大园REIT发布了《2022年度第一次扩募并新购入基础设施项目招募说明书(草案)》(以下简称“《扩募草案》”)。该《扩募草案》显示,基金以扩募募集资金认购的基础设施资产支持证券为“华安资产张润大厦资产支持专项计划”,通过持有上述资产支持证券的全部份额,进而持有张润大厦所属的项目公司(即“张润置业”)的全部股权及对该等项目公司的全部股东债权。

《扩募草案》表明,截至2022年12月31日,张润大厦共有16家租户,合计出租面积60534.05平方米,出租率96.32%。上述16家租户,对应租赁合同21份。作为地处张江科学城的产业载体,主要以先进制造业、信息科技、集成电路产业客户为主。其中,第一大租户在张润大厦的合同面积为19314.31平方米,占张润大厦可租赁面积的45.97%。前后对比可知,该先进制造业的第一大租户正是哲库科技。

来源:基金公告

作为应对策略,华安基金当天的公告中声称,原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况,一是维护张润置业已签订的合同权益,执行合同保障条款。根据已签租赁合同,如提前终止合同,哲库科技应提前3个月向张润置业发出书面通知,并承担相当于3个月租金的违约金。目前,张润置业已收到哲库科技相应租赁合同项下的保证金;二是原始权益人深耕张江科学城开发及运营,在产业招商方面有丰富的经验和客户积累。目前已储备多家产业企业,总计租赁需求面积超过2万平方米。如出现退租情况,原始权益人将立即启动对有租赁意向的客户推介工作。

不过,华安张江光大园REIT去年出现退租情况后,后续项目招租却并不顺利。今年4月21日,华安张江光大园REIT披露的2023年一季报显示,截至2023年3月末,华安张江光大园REIT的基础设施项目出租率为70.57%,较2022年末92.6%的出租率有较明显的下降。原因即是重要现金流提供方租户之一(租赁面积合计为12302.25平方米,占项目可租赁面积比例约28%),其全部租赁合同2022年末到期,到期后该租户不予续租。

“尽管上述面积已部分完成去化,但由于第一季度商业活动仍处于恢复阶段,市场新增需求不足,叠加春节假期的因素,对潜在租户的实地考察、租赁计划等产生一定影响,因此租赁进展较为缓慢。”华安张江光大园REIT在一季报中也称。

新经济e线获悉,二级市场上,在公募REITs今年一季报发布后,由于部分板块标的表现不及预期,出现恐慌情绪下的抛盘,整体REITs 板块承压。具体来看,一季报后的首个交易日跌幅最明显的为产业园中的建信中关村REIT 和华安张江光大园REIT,其出租率相较年报口径,均出现了较为明显的下滑,分别从81.29%下滑到61.47%以及从92.60%下滑到70.57%,引发了抛盘,当日分别下跌5.91%和3.28%,整体板块也在一季报发布之后一周也都处在整体下跌的过程中。

同样,受哲库科技关停利空消息冲击,5月12日午后,华安张江光大园REIT出现震荡,午后由早盘的微红收盘出现调整,截至当天收盘大跌3.18%,报3.745元,全天振幅高达4.47%。在27只上市公募REITs产品中,华安张江光大园REIT全天跌幅位居榜首,其年内收益率也由正转负,为-1.64%。

华安张江光大园REIT扩募阴影

有了前车之鉴,华安张江光大园REIT扩募项目不得不说蒙上了一层阴影。作为华安张江光大园REIT扩募项目的重要承租方,哲库科技的租赁面积几乎占据张润大厦可租赁面积近一半。一旦退租,如此超大体量,谁来接盘?项目公司能否实现无缝对接?

据新经济e线了解,一个有意思的细节在于,今年3月10日,针对上交所的反馈意见,华安基金在关于华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金产品变更暨扩募份额上市及华安资产张润大厦资产支持专项计划资产支持证券挂牌转让申请反馈意见的答复中信誓旦旦表示,根据相关规定核查,基础设施项目的重要现金流提供方共计三家,基金管理人已对其进行了尽职调查。基金管理人经核查后认为,三家重要现金流提供方与原始权益人不存在关联关系,其主营业务市场情况良好,经营情况稳定,财务状况稳健,履约能力有保障,有长期合作意向,较为稳定。

而三家重要现金流提供方之一正是哲库科技。彼时,华安基金答复上交所称,重要现金流提供方一主营业务是为智能手机提供软硬件支持,主要产品和服务包括芯片产品、半导体IP 和软件算法,在CPU、GPU、多媒体、通信、电源、模拟电路等技术领域开展自主研发,具有高新技术企业认证。公司现有人员近2000 人,其中硕士/博士占比达80%,40%以上人员有10 年以上芯片研发经验。

重要现金里提供方一的业务模式为在设计芯片,再由上游芯片代工和封测厂生产后销售给下游手机终端制造商。根据市场数据显示,2022 年上半年,重要现金流提供方一的控股股东在国内智能手机市场出货量排名前五,市场份额占有率较高,经营情况较好,其在手机终端产品市场中较高的市场占有率为重要现金流提供方一未来的经营增长提供了较好的基础。

在主营产品方面,重要现金流提供方一于2021 年底量产首款自研影像NPU 芯片。2023 年1 月,公司产品在第二十一届IT影响中国评选中荣获技术芯片奖,该芯片能为下一代旗舰蓝牙音频设备提供芯片动力。

另据华安基金披露的《扩募草案》,上述张润大厦前三家重要现金流提供方各自贡献的现金流占新购入基础设施项目同一时期的现金流总额比例均超过10%。2022年度重要现金流提供方一及其关联方支付的租金为2434.21万元,占新购入基础设施项目整体同期现金流总额的30.98%;2022年度重要现金流提供方二支付的租金为2224.66万元,占新购入基础设施项目整体同期现金流总额的28.31%,2022年度重要现金流提供方三支付的租金为1170.45万元,占新购入基础设施项目整体同期现金流总额的14.90%。

新经济e线通过对比发现,包括最大的承租方——哲库科技在内,2022年,前三家共计租赁面积合计超过30000平方米,达30333.41平方米,全年支付的租金共计5829.32万元,租金收入占比超过七成,高达74.19%。较2021年相比,其占比进一步提高。2021年度,单独及其关联方合计提供的现金流超过拟购入基础设施项目现金流入总额10%的租户共计三家,2021年度合计支付的租金约6513.61万元,占拟购入基础设施项目2021年现金收入的67.86%。

不仅如此,在未来2年内,华安张江光大园REIT将会出现租约集中到期的情况。其中,本次新购入基础设施项目张润大厦1年内到期的租赁合同面积合计占其已出租面积的58.11%。华安基金自称,若届时租户不续约或者无新签租约,将会对租金收入造成较大影响,可能会对现金流产生不利影响,从而影响本基金的收益。

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