险资房企分道扬镳?一场债务危机引发的减持大战

险资房企分道扬镳?一场债务危机引发的减持大战
2022年01月13日 10:25 慧保天下

曾几何时,房企被险资视为香饽饽,而险资也被房企奉为最坚实的后盾。

而今,随着市场监管趋严、行业景气度下降、潜在信用风险上升,利益导向的险资机构们,在房企违约的煎熬中惊魂未定,并陆续对手中的地产股进行大手笔的减持。

2021年年底,泰康系“割肉”减持阳光城,浮亏17亿;大家人寿自2021年9月以来6次减持金地集团,持有的股份从20.43%减少至5.43%;中国人寿对万科A连续5个季度减持……

险资撤离地产行业并非个案。据不完全统计,今年以来,多家险资均在多个时间点减持或清仓地产公司股票。

作为专业的机构投资者,险资投资具有前瞻性和风向标作用,此番险资减持背后是短期操作还是长期配置策略调整呢?

01

劳燕分飞:险资赔本甩卖,开启对地产股的大手笔减持

一直以来,险资撤离地产行业并不罕见,今年以来,多家险资频繁减持地产企业股票。

据『慧保天下』不完全统计,年初至今,包括中国人寿、泰康人寿、大家人寿等在内的多家保险公司均对地产股进行了大手笔减持,被减持名单中,不乏万科、金地集团等头部地产公司。

其中,在减持台面闹得最凶的,当属泰康系和阳光城。2021年12月27日,泰康系不惜折本近半,以3.05元/股的价格合计转让阳光城9.41%股份,而此前一年,泰康系获得阳光城股份价格约为6.09元/股,总价近34亿元,此次转让价刚好腰斩,浮亏近17亿元。

以上交易完成后,泰康系持有的阳光城股份由13.46%骤降至3.997%,泰康系籍此从阳光城二股东成为持股5%以下的非重要股东。

事实上,泰康系赔本离场,只是今年险资撤离房地产的一个缩影。泰康之外,大家人寿也在调整地产板块的股权投资。

2021年9月以来,大家人寿6次减持金地集团,持有股份骤降5.43%。值得注意的是,这是大家人寿持股9年以来首次减持。

被减持之前,作为A股市场险资持股比例最高的一家上市房企,金地集团的第一大、第二大股东为富德生命人寿和大家人寿,两者分别持股29.83%和20.43%%。

除了减持金地集团的股份外,大家人寿9月以来还陆续减持金融街股份,从2021年中报的14.11%降至目前的10.11%。万科A股票更在减持之列,到2020年年报时,大家人寿已退出万科A十大股东之列。

于险资而言,调整房地产板块的投资的远不止泰康系和大家人寿。今年以来,中国人寿也同样对万科A连续5个季度减持,持股比例从2.16%降至0.73%,下降幅度达到66.2%,几近清仓。

此外,中国人寿还减持了招商蛇口,2020年一季度末持股比例为4.27%,到2021年三季度末降至2.46%。

前海人寿这几年介入的地产上市公司股权,也在今年频繁抛售。10月13日,前海人寿计划减持不超过1.64亿股华侨城A,即不超过公司总股本的2%。君康人寿、和谐健康等险资均对持有的地产股进行不同幅度的减持,业内人士将其解读为险资开始逃离地产行业。

据『慧保天下』观察,目前险资在房企上市平台的股份持有力度正在减弱。

Wind数据显示,在2015年年末,前十大流通股股东中有险资的A股上市房企共有28家,数量上为近10年的最高点,之后便呈现波动下降趋势。截至2021年三季度末,前十大流通股股东中有险资的A股上市房企仅有14家。

02

保险资金投资不动产开闸,险资不断增持地产开启蜜月期

事实上,在大幅减持之前,险资青睐房地产由来已久。

一方面,地产行业属于久期长、穿越经济周期抗短期经济波动的资产;另一方面,险资投资的地产股标的均有高分红及价值成长性的特性,且险资持有目的皆为长期投资,与保险资金的长久期相匹配。

整体来看,险资与地产的爱情,先后经历了入局、加持两段蜜月期。

入局:险资获准投资房地产开闸以来,保险与地产频频牵手成为最佳搭配

2010年,《保险资金投资不动产暂行办法》规定,保险资金可投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品,不能投资商业住宅,不能直接参与房地产开发或投资设立房地产企业。自此,险资在二级市场大肆扫货。

地产股很快成为险资偏爱的投资标的。2014年,由生命人寿举牌金地集团,原安邦保险举牌金融街为开端,刮起了一股险资举牌地产股的风潮。

2015年7月,股灾救市进一步助推了这波险资举牌潮。2015年7月9日,为配合救市,保监会松绑保险公司投资蓝筹股比例,将投资单一蓝筹股票的比例上限由上季末总资产的5%调整到10%。

因此,2015年也成为险资大局布局地产行业的元年。2015年12月,通过一系列增持,钜盛华及其一致行动人前海人寿合计持有万科20.008%股份,取代华润成为第一大股东。

入局万科后,前海人寿和钜盛华紧接着以现金方式认购华侨城增发股份,合计占总股本8.59%。随后经过小幅增持,二者共持有华侨城7.36亿股股票,占总股本的8.98%,为华侨城第二大股东。

前海人寿参与到房地产上市公司的过程中,更多的保险公司也在大举投入。其中,中国平安,正是这股生猛力量的代表。

2015年,平安系以每股2.816港元认购碧桂园22.36亿股,跻身为碧桂园第二大股东。

2015年11月,朗诗地产发布公告,平安不动产全资附属公司富吉投资管理公司将以每股0.6529港元认购其3.27亿股新股份,认购后平安持股9.9%。

中国人寿也在2015年对远洋地产进一步增持,占其已发行总股本29.3%稳居第一大股东。

新华保险也于2015年入局房企,通过新华资产香港持有中国金茂约9.5%股权。安邦也选择在这一年杀入了远洋地产,不断增持后持股29.98%成为远洋地产第一大股东。

加持:平安、太保、新华等频频举牌入股,围猎房地产形成一波小高潮

2017年年末以来,10年期国债收益率一路下行,地产股流动性好、估值偏低、盈利稳健且具有较高股息率,被险资认为是风险可控的长期优质投资标的。

于是,以中国平安为首的大批险资,先后通过各种方式成为了各大房企的股东,使得保险和地产进一步深度绑定,互利共赢。

2018-2019年,中国平安斥资180亿元,拿下了华夏幸福25.25%的股份。这是迄今为止,中国平安对房企最大的一笔权益投资。据平安高层披露,平安对华夏幸福股权投资180亿元,债权投资360亿元,累计540亿元。

除华夏幸福外,2019年7月,平安还通过入股的方式成为中国金茂的第二大股东。据不完全统计,中国平安重仓持股的知名房企至少有13家,正因如此,中国平安也被市场称之为“中国隐形地王”

其它险企也频频杀入上市房企。2019年,新华人寿定向增持中国金茂,并以9.18%的持股位列第三大股东。2019年12月,太保寿险获得上海临港5.33%的股权,从而成为上海临港第四大股东。

进入2020年,险资举牌房地产再掀高潮。从2020年1月初太平人寿19.07亿元举牌大悦城成为第二大股东开始,险资便开启了“买买买”模式。

2020年一季度,横琴人寿通过旗下保险产品买入首开股份7611.39万股,百年人寿也一度挤进首开股份前十大股东。

2020年,金科股份成功引进阳光保险等重要战略协同股东,实现多方共赢和优化股权结构的重大突破。

2019年9月,泰康系与阳光城第二大股东上海嘉闻投资管理有限公司签订《股份转让协议》,前者以33.78亿元对价受让阳光城13.46%股份,成为第二大股东。2020年4月,阳光城控股股东阳光控股与泰康保险再次签订战略协议,约定在地产、医疗、健康、养老等领域展开全方位深入合作。从账面来看,泰康系的这笔投资接近一半已经打了水漂。

目前,险资持股比例较高的有远洋集团、金地集团、佳兆业、华夏幸福、中国金茂等。值得注意的是,当前国内179家保险公司中,房地产企业参与其间的55家,不乏坐拥第一、第二大股东之位者。

03

房企违约股价腰斩,监管矫正纠偏,险资防范性收缩、服务实体经济将成主流

如今,时过境迁,在“房住不炒”叠加“三道红线”及个人房贷收窄等多层面因素影响下,房企内外融资通道受阻。

尽管近期,“即将松贷”的信息不断流传,但更直观的现象是房企的表外融资正在逐渐枯竭,房企现金流断裂的风险依然严峻。房企遇寒冬之下,股价重挫,险资也开始慌了,纷纷抛售上市房企的股份。

一方面,房地产公司自身的风险在“劝退”险资。2020-2021年,房企的违约金额高达40亿美元,违约规模为前两年的13倍,10余家上市房企的信用评级级别或评级展望被接连下调。

除了债务违约风险,今年房地产公司的股价“跌跌不休”更难如人意,多家保险公司深陷其中,损失惨重。

2021年年初,华夏幸福爆发债务危机,并将一切利空消息反映到资本市场,华夏幸福一跌再跌,市值已缩水2/3。中国平安打破牙齿混血吞,2021年中报减值计提359亿元。

2022年1月7日,中国金茂股价收盘时报2.71港元/股,距平安入手价格4.8港元/股相去甚远,其入股的朗诗地产徘徊在0.4港元/股以下,相对于入手时的价格几近腰斩。

比起平安曾经在房企尝到过甜头,泰康介入阳光城过后,连蜜月期都没能过得舒坦。2021年,阳光城业绩大幅下滑,外加还自身面临891.48亿元债务,理财产品逾期,短期债务集中兑付压力加剧了市场对阳光城的担忧。

防范性收缩成为险资主流战略。业内人士表示,未来房地产行业下行压力依旧不小,险资提早抽身在情理之中。

值得注意的是,除了从房地产撤离,险资也大规模从银行板块撤离。银行股也成为减持重灾区,农行、中行、邮储银行和杭州银行都被险资不同程度的减持。

“如果认可险资从房地产撤离是为了规避风险,那么短期而言,房地产作为银行的重大客户,其大量的暴雷将直接造成银行利润的损失;长期而言,因为房地产额度控制,在规模一定的情况下,造成投向房地产的贷款无法突破,利润也就无法突破,失去了高增长性。”业内人士表示。

另一方面,减持地产股背后与监管对险资投资的“矫正”不无关系。为贯彻落实资管新规,银保监会加大保险资管领域的改革力度。一方面通过“松绑”激发行业活力,切实服务实体经济;另一方面通过“约束”,确保资金运用符合保险资金特征,特别是风险管控和资金安全要求。

2020年9月,银保监会通报保险资金运用违规问题,指出保险资金通过直接投资或金融产品投资方式,违规流入房地产领域,涉及5家保险公司,金额244.37亿元。

2020年11月,银保监会发布《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》,明确了保险资金开展财务性股权投资的“负面清单”,对投资标的企业提出十大“禁止”要求,这其中就包括了房地产开发建设企业。自此,险资对于房企的股权投资明显减少,而不动产投资则成为险资在地产领域的主要投资方向。

2021年上半年,银保监会对保险资金运用例行开展全面风险排查,并在2021年11月针对潜在的风险隐患提出整改目标。其中,在不动产投资方面提出限期整改违规投向商业住宅、未上市房地产开发公司,不动产项目公司违规融资、超限融资等问题。

未来,险资投资房地产的风潮,究竟将升温还是冷却呢?银保监会曾公开表示,将持续深化保险资金运用的市场化改革,支持保险资金在依法合规、风险可控、商业可持续的原则下,加大对先进制造业和战略性新兴产业的长期资金支持。

可以预见,未来保险资金继续对战略性新兴产业为代表的实体经济加码,更多的险资“活水”将流向实体领域。

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